法人名義の土地を同法人代表者の個人名義にしたいのですが、売却と譲渡とどちらがよろしいでしょうか？

当方、会社経営者です。
従業員は経理担当の妻1名で、代表者である私と妻の構成員2名のみの会社です。
設立から10年経ちます。
法人名義で200万円の土地を5年前に購入しました。
同時に、隣接する土地を個人名義で250万円で購入していますが、このたびマイホームを建てるため個人名義の土地を拡張したく、法人名義の土地を買い取りたいと考えております。
会社には社長貸付が400万円ほど残っているため、200万円＋購入に必要な税金や諸費用相当額を清算し、200万円を会社に支払うという方法を考えておりますが、なにか問題はありますでしょうか？
売買ではなく、譲渡の方が良いなど、アドバイスをいただければ幸いです。
周辺や県内の土地価格は過去5年間ほとんど変動はありません。
安い土地ですので、税金や手数料などがなるべくかからないようにしたいのですが、いろいろ調べ始めてはいるのですが、どのような方法が最適なのかわからず、、ご意見を伺えないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2018/12/10 17:10

一般の取引相場を調べ、相場通りでの売買が必要だと思います。

どのような経緯で安く変えたのかはわかりませんが、もともと安い土地でないかぎり、法人で購入時た時よりも高額での売買もあり得ます。

これは、売買は自由ではありますが、法人名義の資産を安価で経営者や役員が購入するということは、その差額は役員報酬や役員賞与、税金逃れなどとして判断されるということなのです。そのため取引相場通りである必要があると思います。

不動産登記の申請書などのひな型を参考に、法務局へ何度も通い相談しましょう。
そうすれば司法書士などの力を借りずに登記は可能でしょう。
ただ、登録免許税などは節約できないことでしょう。登録免許税は固定資産税の課税評価などから算出するはずですし、譲渡も売買も率は変わらないと思います。

顧問税理士がいる様であれば、相場などの面は相談されるとよいと思います。
あと、会社が社長へ貸しているお金があるのであれば、支払いをそちらと相殺でもよいと思います。

無償での譲渡、安価な譲渡などは問題やリスクが残ることと思います。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2018/12/10 20:50

売買ではなく、譲渡の方が良い？

譲渡と贈与の間違いでしょうか。

土地の譲渡をするに当たり、原因が「売買」「贈与」とわかれるわけですから、売買と譲渡とどちらが良いかと言ってる時点で失礼ながら、なにか勘違いをされてます。

さて、法人が２００万円で取得した土地を、その法人の代表取締役が買う場合には、時価の半分以下で購入すると差額は法人から代表取締役への「臨時報酬」となり、損金不算入扱いです。これは気を付けないといけません。

購入価格より大きな額で売れば、そこには益金が発生します。法人税課税対象です。

ということですので、法人が買った金額（簿価）で代表者に売るのが、波風が立たない事になります。

法人から代表取締役に贈与する方法もありますが、時価額を寄付したことになります（または代表者への臨時報酬）ので、寄付金額の損金損金不算入となり法人の課税所得は大になります。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/12/11 00:12

会社を経営されているということですから，税務申告の際には税理士にお願いをしているのではないかと思います。

その税理士に相談してください。

すでにされている回答でも，相場どおりの価格（時価）がいいとか，会社が取得した時の価格（簿価）がいいとか，意見が分かれていますよね。どちらにも相応の理由があってそういう意見になっているわけですが，どうすればベストなのかは，質問に提示されただけの条件では判断できないように思います。会社の決算の関係からこうしたほうがいいという話があったりするかもしれません。
というか，税理士に相談せずに土地の譲渡をしてしまった結果，これでは会社の税務申告に支障が出るなんていわれたら困りますよね？　税理士に相談して決めたほうがいいと思います。

ちなみに，有償譲渡の典型例が売買なので，売買と譲渡とどちらがいいでしょうかという質問はおかしな質問ということになります。無償での譲渡ということであれば贈与になりますが，これも税務の点でよく考えなければ面倒なことになりますので，やはり税理士案件ということになると思います。

なお，会社と役員との取引（売買も贈与もこれに当たります）は利益相反取引に当たりますので，会社（株式会社の場合）の形態に応じて，会社法356条による株主総会の承認決議か，同365条の取締役会の承認決議が必要になります（有限会社であれば株主総会の承認決議。会社が合同会社，合名会社，合資会社の場合には他の社員の同意書が必要です）。そしてその議事録または同意書は不動産登記（名義変更の登記）の際にも必要になりますが，このあたりについては税理士はよく知らなかったりしますので，この点については司法書士に依頼したほうがいいでしょう。

司法書士に心当たりがなくても，税理士であれば既知の司法書士がいたりするものです。そのあたりまで含めて依頼するということで，税理士に相談されることをお勧めします。