大東建託のアパート建て替えについて

はじめまして。
実家がアパートを経営しており大東建託から建て替えを勧められています。両親は健在ですが、75歳と70歳です。大東建託からは2年後には借入金の返済が終わるが、その後アパートを相続すると相続税が1200万円くらいかかる。建て替えれば15年は相続税がかからないと言われてます。勉強不足なのですがそうなんでしょうか？建て替えた方がメリットは多いでしょうか？ネットで大東建託は余り評判が良くないので心配です。ご回答よろしくお願いいたします。

現在、築18年の6所帯のアパート
2LDK
家賃7万円くらい
2年後に借入金は返済予定
契約はサブリースではない
建替案
8所帯
1LDK ペット可
家賃8万〜9万くらい
月額賃料60万円
サブリース契約30年
借入金12000万円
35年ローン
年収入720万円
年支出530万円

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/12/21 12:17

15年は相続税がかからないの理由がよく分からないけれど、まあ残債と評価額のバランスのことなんだろうね。

負債のない不動産よりも負債ありの不動産を相続するほうが相続税対策にはなるから。
この辺は税理士に相談するといいと思うよ。

それはさておき。

質問文に挙がっている業者について。
大きい会社だから叩かれやすい。
評判が悪いというのも、実際のところは、不動産投資を理解せずに丸投げして失敗した人がネットにかきこむことが多い。
会社の方針や営業トークに乗せられた気の毒な人もいるけれどね、そういう人は訴訟などで対応している。
もちろん、その会社が良心的な素晴らしい会社だとは言わないけどね。
営業手法の中には誤解を招くような部分もある。

今回の契約で重要なのは、サブリース契約であること。
簡単に言えば、入居者に対して直接貸主としての責任や労力を負わなくて楽な代わりに、収入が少ないということ。
責任や労力を業者が負担することで、その部分の報酬を差し引いた家賃収入となる。
高齢者には楽でいいかもしれないが、子ども（質問者）がいずれ相続して賃貸経営をするつもりならサブリースではないほうがいいかもね。
家賃収入が少ないので30年後にはカネが貯まっておらず建て替えができないうえに、サブリース契約の更新時には家賃をかなり叩かれ、それに応じなければ契約更新をしないと放り出される。（今まで業者に丸投げだったので経営ノウハウ皆無）
この辺が悪評の原因の一つでもある。
サブリースではなく自分で経営するつもりで他社のハウスメーカーと合い見積もりを取るのもいいと思うよ。

親の年齢から相続税の懸念も冒頭のようにあるが、親の年齢もまだ75歳だし、今の建物が築18年なのでまだ5～10年は稼動できるのではないだろうか。
その一方で、親の健康状態があまりよくなければ早めに建て替えという選択肢も有効。
立ち退きにも時間とカネがかかるので、その辺も考慮に含めること。
そうすると2年後のローン完済というのも悪くはない区切りだし、2年待つなら築25年まで稼ぐのもアリだとは思う。
退去後に募集をしないか、あるいは定期借家や短期貸しにすることで立退き料を節約できる。

建築プランについては、別に2ＬＤＫ×6戸→1ＬＤＫ×8戸にすることはおかしくはない。
18年前と違う今のエリア動向を見て面積を減らして戸数を増やすのはアリ。
結婚せずに単身で暮らす人も多いので、２部屋よりも１部屋の方が良い場合もある。

この回答へのお礼

詳しく丁寧な説明ありがとうございます。明日、親と先方にまた話を聞きに行きます。何億もの投資になるのに即決しろって言うのは考えられないですよね。個人的にはまだ建て替えには早いと思うのでしない方向で考えています。

お礼日時：2018/12/21 12:43

No.2 回答者： yuchang 回答日時： 2018/12/18 04:31

やられましたね。

初めから、8～10世帯のアパートを建てられたのに、
わざと、6世帯を建てました。

そして、「建て替えた方が儲かります」って方法で、
家主からお金を、むしり取り続けます。

断固、拒否しべし。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。そうですよね、最初から8所帯で建てられたのにって感じですよね。参考にさせていただきます。

お礼日時：2018/12/18 08:32

No.1 回答者： εγmakkiω 回答日時： 2018/12/18 02:11

大東建託は利益さえ出れば家主を平気で窮地に陥れる悪徳企業です。

絶対にいうことを聞いてはなりません。

参考：https://goo.gl/PM33JX

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2018/12/21 12:37