確定申告について教えてください。

４０代の会社員です。
十数年前、母親2：自分1の持ち分の割合で、自宅の近所に土地（約110坪）を購入しました。
当初、自分の結婚後の新居用として購入したものですが、結婚の予定もなく現在に至っております。
土地も更地のままですが、数年前、近くのアパートを管理する不動産会社から「入居者様の駐車場が足りないため、土地の一部を駐車場として貸してもらえないか」との依頼があり、入居者様との間で契約を交わし、２台分のスペースを貸し出しております。（契約書の貸主は自分です）
月額3,000円×2台で年額72,000円の収入になり、他にも資産運用をしていますが、合算しても収入が（確定申告の条件である）20万円未満なので、確定申告をしてきませんでした。
ところが、昨年から資産運用の１つとして始めたソーシャルレンディングの会社からの年間取引報告書が届き確認すると、税引き前の収入が129,000円ほどあり、先ほどの駐車場収入と合わせると20万円を超えます。

そこで、今年は初めて確定申告をしようと思うのですが、国税庁の確定申告書作成コーナーに数字を入れてみて、いくつかわからない点が出てきました。
①固定資産税を年額185,300円（平成30年度）収めていますが、これは全額、租税公課として計上できるのでしょうか。もしくは駐車場分として面積を案分しなければならないのでしょうか。
②普通の青色申告と現金主義の青色申告とあるようですが、まったくよくわかりません。駐車場代は、1名は銀行口座に振り込んでいただいていますが、もう1名は現金で直接自宅へ持ってきており、後日、自分が銀行口座に預け入れをしております。駐車場代の帳簿は作っておりません。この場合、青色申告の種類はどちらに当てはまりますでしょうか。
③駐車場の契約期間は平成30年1年間（1月1日～12月31日）でいいのでしょうか。それとも過去にさかのぼり、始期は契約書を交わした年月日にしなければならないのでしょうか。この場合、終期はいつにすればいいのでしょうか。
④昨年まで確定申告をしてこなかったことは正しかったのでしょうか。それとも間違えていたのでしょうか。
もし、間違いであれば、過去にさかのぼって税金を多く収める必要があるのか不安になったり、仮に①で固定資産税が全額租税公課として計上できるのであれば、収入から費用を引いた不動産所得としては毎年赤字になり、税金が還付されるようなので、何年間も損をしてきたような気にもなります。

土地の共同所有者の母親は、今まで申告していないから申告しなくてもいいのでは･･･と言っていますが、自分の中では気持ちの整理がつきません。

確定申告間近ではありますが、みなさまの回答、よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 

  現時点で2名の方から回答をいただき、ありがとうございます。
  
  しかしながら、①について回答が相違しているため、どちらの方が正しいのか判断に迷っています。
  
  ちなみに、土地の持ち分は母親と自分で2:1ですが、固定資産税の支払いは母親から1円たりとももらっていないため全額自分で支払っており、駐車場収入も同様に母親は関与していないため、全額自分に入ります。

    補足日時：2019/02/12 23:15

No.1 ベストアンサー 回答者： watch-lot 回答日時： 2019/02/12 15:16

①税務申告の場合は、収入も支出も共用持分で案分しなければいけません。

貴方の収入は72,000円÷３＝24,000円です。支出（固定資産税）負担も同じです。
さらに、固定資産税は駐車場スペース分に面積案分しなければいけません。

②青色申告はできません。これをするためには、青色申告承認申請書をあらかじめ提出しておく必要があるからです。

③駐車場の契約期間は、契約書で定めた内容通り記載します。自動更新の場合は、延長後の期限を記載します。
税務申告が必要になったからといっても、不要の時期を記載しないわけじゃありません。

④申告不要ならば、申告しなくていいのです。
ただし、いつか申告しなければならない時期がくると思うならば、青色申告できるように納税不要であっても申告し続けた方がいいでしょう。

No.5 回答者： watch-lot 回答日時： 2019/02/13 16:30

#4です。

さらに補足説明。
税務署は誰がその土地の賃貸料を受け取る権利者なのかを法的に把握します。

借り主が全く別の第三者の銀行口座に振り込んでいようが、気にしておりません。
一義的には土地の権利者（正式には占有権者）の収入とするのです。
本件の場合、土地の権利者はあなたが１／３で、お母さんが２／３の権利です。

実際との差を税務署にわかってもらいたいのであれば、受領金の贈与契約なり転貸しの契約なりが別途必要です（税務署にわかってもらう必要がないのであれば何もいらない）。

No.4 回答者： watch-lot 回答日時： 2019/02/13 16:03

いい加減な回答があるのでもう一度説明します。

実際に収入をあなたが１００％受け取っていてもいいのです。固定資産税もだれが支払ってもいいのです。
しかし、税務申告にあたっては、土地が共有の場合、その共用持分にもとづき申告しなければなりません。
そうでなければ、都合のいい節税というか、悪く言えば脱税が出来るのは容易に想像できますよね？
税務署に問い合わせても、たまに間違って回答する担当者もいますが、税理士に聞けばこの問題ははっきりします。
もし、税務署に問い合わせするなら、本当の専門官にお尋ねください。

この回答へのお礼

「駐車場収入　名義」のワードで検索したところ、税理士さんが個人的に開設しているサイトがいくつかヒットし、内容が似ている相談を確認したところ、例えば親名義で子が駐車場経営をしていても、駐車場収入（自分のような青空駐車場の場合）は土地の所有者（例題の場合、親）に帰属し、所有者が複数人の場合、持ち分の割合で按分することが書かれていました。

また、#2の方も含め、固定資産税の考え方や、自分の場合青色申告ではなく白色申告になる点、契約期間のことなど、様々なことを勉強させていただきました。

#4に対してお礼を書かせていただきましたが、ベストアンサーは#1にしたいと思います。

お礼日時：2019/02/13 22:39

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2019/02/12 23:51

収入を按分するのは、

違うと言っているのです。

そんなこと言ったら、
スペースを借りて自営業を営む人は
存在しないってことになってしまう
でしょ？

強いて言えば、お母さんの持分2/3を
借りて、自営業をしているってこと
なら、賃貸借契約をお母さんとあなた
の間で結び、お母さんに賃借料を払う
かです。
駐車場経営をしているのは『あなた』
です。そこを誤解しないようにして
下さい。

それと固定資産税の話は別です。
駐車場で利用している土地分の
分だけです。
110坪のうちの2台分だけです。
駐車してもらう場所など明確に
しているんですよね？
その分だけですよ。
確実なのは、
固定資産税全額×2台分のスペース
÷110坪×1/3
が、駐車場収入から引ける経費
となります。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2019/02/12 21:14

いい加減な回答がついているので、

回答します。

＞①
その考え方で合っていますよ。
それだけで、所得は20万以下に
なりそうですね。
雑所得を得ているのは、あなた
ということなら、それは全てあなたの
所得です。
収入を分ける必要など毛頭ありません。
固定資産税もあなたの分だけ経費に
すれば全く問題ありません。

＞②
どちらにも当てはまりません。
そもそも、昨年3/15までに、
青色申告承認申請はしたので
しょうか？していないなら、
★青色申告はできません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

さらに、
青色申告には少なくとも
•単式簿記による記帳
•損益計算書を作成
で、特別控除10万となります。
それがないと特別控除10万は
受けられません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

感覚的には、申告するなら白色申告
となりそうです。

＞③
デッチ上げはダメですが、契約書を
提出する義務はないです。
提出するなら、正しい情報で上げて
下さい。契約期間が未定なら未定で
よいのです。

＞④
所得20万以下ならば、
確定申告は不要というルールが
あるので、正しいですよ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

但し、
★住民税の申告に『所得20万以下』
★というルールはありません。
★住民税の申告はしなければいけない
のです。
今回も所得20万以下になりますから、
確定申告はしなくてよいですが、
お住まいの役所へ行って、
住民税の申告をされた方がよろしいか
と思います。

住民税の申告を遡ってされるか
どうかは、ご判断にお任せします。

とりあえず、いかがでしょうか？