建物表示登記・建物所有権保存登記と抵当権設定登記

自己所有地に建築資金を銀行から借りて建物を新築することになりました。
土地については地積測量図があり，隣地の地番等も明確です。
建物についても建築会社が作成した平面図等があり，求積もできそうです。
建物表示登記・保存登記の申請書の書式もＨＰで捜しあてました。
これなら自分で登記ができそうなのですが，抵当権設定登記との関係で現実には難しいのでしょうか。
所有権保存登記と抵当権設定登記との間に他の登記入ることを銀行が気になるのであれば，抵当権設定登記の申請と，表示・保存登記の申請の代行だけを司法書士に以来することはできないものでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/12/21 02:14

まず表示登記は自由にしてかまいません。

保存登記と抵当権設定が問題となります。
基本的に抵当権設定がなされることが確実でなければ銀行は融資しません。
だからもし建築業者が、抵当権設定後の支払い（つまり当然引き渡し後）でもよいと言えば、保存登記も銀行指定ではなく独自に行えます。

建築業者はお金を受け取らなければ保存登記に同意しない、銀行は抵当権が設定できなければ融資しないというジレンマを解決するために銀行指定の司法書士となります。

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/12/20 23:25

　通常、ローンを実行する場合、その日に所有権保存登記、抵当権設定登記が管轄法務局に提出されることが条件になります。

それは、単に提出されればよいと言うわけではなく、後日、きちんと登記が完了することが当然の前提になっているわけです。書類が不備があって登記申請が取り下げられたり、却下されたりしては困るわけです。ですから、司法書士が登記を申請するというのは、事実上、登記が完了することと同じ意味を持っているのです。
　それでは、保存登記と設定登記を済まし、登記完了後の登記簿謄本を銀行に提出して、融資実行するという形をとれば、銀行はご相談者が申請することを認めてくれるかもしれません。しかし、建物建築請負業者が請負代金をもらう前に、建物をご相談者の名義にしてしまうことになりますので、それでは業者がリスクを負うことになります。実際には、表示登記が完了しないと、所有権保存、抵当権設定登記ができませんので、引渡日（請負代金支払日、すなわちローンの実行日）前にご相談者の名義で表示登記を完了させてしまいますから、既にその時点でリスクは負ってしまいます。ですから、表示登記は土地家屋調査士に依頼し、保存、設定登記は司法書士に依頼する方法以外は認めてくれないと思います。
　以上のことから、御相談者自身が登記することは困難だと思います。（現金購入でしたら、業者が認めてくれる可能性はあるでしょうが。）

No.1 回答者： cambridge 回答日時： 2004/12/20 22:32

表示の登記は土地家屋調査士の仕事になります。

保存登記も抵当権設定登記も、司法書士に依頼しない事は銀行が許さないでしょう。なぜなら、保存登記にミスがあると、抵当権設定も出来ないからです。また、保存登記申請書が正確かどうかを司法書士に調べてもらったら、司法書士が作成したのと変わらないような報酬が発生します。立会いや申請に主要な料金が課せられるのであって、保存登記の申請書作成自体は、高くありませんから。