管理会社が無断発注した工事の支払い義務はあるか

Question

マンション管理組合の理事長をしています。
管理会社から「2019年10月の台風で○○1号の部屋のエアコンの配管から水が漏れた。その下の階の●●1号にも水が天井から漏れた。」との連絡が2020年1月のあり「管理組合のお金から約70万支払ってくれ」と電話がありました。こちらとしてはどうして何か月もたって連絡してくるのか。この何か月間も何度も管理会社とは連絡を取っていたのにずっとだまっていて勝手にやったのか。納得がいかない状態です。管理会社の無断発注の工事まで管理組合は支払う必要があるのでしょうか？

マンションの共有の保険では一部しか１０万円ぐらい。残りを管理組合のお金で支払うように言われています。
他のオーナーさんもみんな住んでいない（貸している）マンションです。そのため連絡が取れない状態です。連絡が取れるのは他の役員の人のみです。

私としては○○１号さんと●●１号さんは各自保険には入っているのだからその保険で対応するべきと思います。

suzuki0013 · Accepted Answer

＞管理会社の無断発注の工事まで管理組合は支払う必要があるのでしょうか？

基本的には支払う義務があるよ。
あくまで業務上で妥当性のある内容に関して。
漏水などの『緊急』案件は無断ーーーというか事後報告ーーーで発注する権限を管理会社が有する場合が多い。
でも、本件は若干違うかな。

本件の場合、観点が２つ。

１つめ。
事後報告が遅すぎる点。
漏水は緊急工事に該当するため、管理会社の権限（契約書に定めがあるし、権限がなく独断だったとしても臨機応変な対応として善処したとして管理組合から追認されるべき）として、工事発注は妥当。
しかし、事後報告が途中報告もなく特段の事情もなく2～3か月後というのでは遅すぎる。
つまり、工事自体には文句を言えないが、『遅い』ということは業務怠慢として叱責できる。

２つめ。
権利関係について説明不足な点。
本件はエアコン（区分所有者またはその賃借人の私物）から発した漏水とあるが、おそらくエアコンスリーブ等から台風の風雨が流れ込んだ案件だと思う。
ということはエアコンの不具合ではなく、共用部分からの台風被害となる可能性がある。
共用部分ならば管理組合が修繕すべきところだ。
しかし、スリーブであっても部位や原因によっては所有者である〇〇1号室の区分所有者等が負担することになる。
台風が原因なのでどちらにしても火災保険等で対応ができるはずだ。

仮に、専有部分からの雨漏りだった場合でも、緊急対応としてマンションの共用部分に被害が生じるために管理組合として対応が必要というケースであれば、管理会社は職務として共用部分の漏水修繕工事の発注を行い、当事者である管理組合へ支払いを求めることはできる。
ただし、その費用は〇〇１号の区分所有者が負担する部分なので、管理組合が立て替え払いして、管理組合が〇〇１号室の区分所有者等へ請求するという扱いになる。
また、管理会社はその契約内容次第だが、管理組合を代行して〇〇１号室の区分所有者等に支払いを求めることもできる場合がある。
管理会社にはこの辺の筋道を説明する義務があるが、本件ではそういった説明がない様子。

ただし。
質問文だけで判断すると、やけに時間がかかりすぎていることから、事故原因について保険会社や〇〇１号の区分所有者など関係者でモメたせいで時間がかかったんじゃないかな。
エアコンスリーブからの雨漏りでも、具体的に共用部分だったのか専有部分だったのか、とかね。
●●１号室の区分所有者や保険会社も絡んでいるかもね。
そういった質問文に挙がってない情報や事情というのがあるんじゃないかな。
共用部分の保険では10万円しか保険金がおりなかったとすれば、その他60万円は〇〇１号と●●１号が負担すべき修繕費ということになるしね。

本件では担当者からよーく話を聞いた方がいいと思うよ。
これ、追及したらいろんな話がぼろぼろ出てくる案件だと思う。

ぐっどらっくｂ

amerikaumare · Answer

私も理事長をやったことがありますけどね。
こんなケースは初めてですね　ツッコミどころ満載です。
まずは　理事会と管理会社の関係はどうなってますか？　月に一回は会合してどういうことがあったかを報告もしくは要望するべきでしょうに。　理事会やってないんじゃないですか？　管理会社にお任せで放置の管理組合じゃありませんか？
次に　マンション保険は入ってないのですか？　なんで１０万円だけ？　管理組合に非があるとでも判断されたのですか？
されに　エアコンの配管から水漏れ？　って　そりゃおかしい　エアコンの配管の中には冷媒ガスが入っているので水なんか漏れるわけない。　
そもそもこんなところで相談してないで　保険会社、管理委託会社と　ガンガン議論すべきでしょう。あなたのいうように各戸の保険でやるべきことかもしれないですね。

ashitahatennki · Answer

早く連絡したら払ったと言う事なのかな？

その頃の被害有った方の
そこらの業者さんの会社には
まだ保険会社用の見積だしてない用紙が沢山ある。

Lescault · Answer

それはここでは回答できない問題なように思えます。
管理組合と管理会社の間の契約等はどうなってますのでしょうか？
まずはそこを確認していただかないとですね。確認結果も含めて役員の総意として、「その金は払えない」というのであればその旨を管理会社に伝え、交渉に臨めば宜しいかと思います。何となくですが、そもそもの原因ががエアコンの配管の様ですが、そのエアコンがマンションの共用設備なのかそうでないかによっても処理の仕方が分かれるような気がします（共用部分なら、管理組合に知らせずに勝手に修理した管理会社のやり方に問題はあったかもですが、最終的には管理組合から修理代金を供出する義務があるのかもしれません）。

iamatomom · Answer

管理組合と管理会社で、管理契約書を交わしていませんか？
交わしていれば、そこに修繕の取扱いについて記載があると思います。
普通に考えたら、数百円の細かい部品交換程度ならともかく、万単位の修繕を管理組合の許可なくやっても良いという契約にはしていないと思いますけどね。
(管理組合も入居者からお金を預かっているだけですから)

それと、契約書に水漏れ等の緊急性のある破損の場合や、災害時の取扱についても書いてあるかもしれないですから、よく見てみてください。

あとは、本当に台風によるものなのか、本当に天井から水漏れしていたのか、修繕前後の写真提出などを求めて、本当に修繕が必要だったのか、緊急性があったのか確認すべきでしょうね。
管理会社がごちゃごちゃ言うなら消費者センターにＧＯです。

私は専門家でも業界人でもないので、「私が管理組合の理事長ならそうする」という意見なので、専門家の意見を求めていたなら、ごめんなさい。

sumbody · Answer

＞支払う必要があるのでしょうか？
さぁ？おかしいと思ったならケンカすればいい

質問文では
＞配管から水が漏れた。その下の階の●●1号にも水が天井から漏れた。
だけなので「何の費用、どんな工事の費用を払って」と言われてるのかもサッパリわかりません

＞マンションの共有の保険では一部しか１０万円ぐらい。
＞残りを管理組合のお金で支払うように言われています。
何言ってるのかわからない

＞私としては○○１号さんと●●１号さんは各自保険には入っているのだから
＞その保険で対応するべきと思います。
何の保険に入ってるんです？ソコ大事でしょ

管理会社が無断発注した工事の支払い義務はあるか

＞管理会社の無断発注の工事まで管理組合は支払う必要があるのでしょうか？

私も理事長をやったことがありますけどね。

早く連絡したら払ったと言う事なのかな？

それはここでは回答できない問題なように思えます。

管理組合と管理会社で、管理契約書を交わしていませんか？

＞支払う必要があるのでしょうか？

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング