減価償却費の基礎となる建物の取得価格について

耐用年数（木造モルタル３３年）を超えた自宅の減価償却費について教えて下さい。
取得価格＝購入時の購入価格－購入時の購入価格＊0.9＊償却率(0.034)＊築年数（38）
で単純計算すると、マイナスになる。

質問者からの補足コメント

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  建て売り住宅の建物代と土地代について
  購入価格＝土地＋建物代ですが、購入価格が２０００万の場合、どのように土地代と建物代に分ける？（売買契約書には総額しか記載されていない）
  権利書には建物の購入時の評価額は記載されています。これが購入時の建物代となるのか？（単なる課税評価額なのか？）
  土地と建物を個別に購入した時は建物の購入価格はハッキリしますが。
  それとも標準計算法に基づいて計算するのか？
  標準計算法では当時の建築単価（㎡）ｘ床面積から算出する方法が有りますが、購入価格が不明な場合と有ります。
  ２０００万円で購入した自宅を１，５００万円で売った時、損失計上できる？

    補足日時：2020/03/07 10:17

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  計算しやすい様に参考数値を記載します。
  ①　自宅の購入金額　2,000万
  ②　土地面積　200㎡
  ③　床面積　　100㎡
  ④　新建築年　昭和５８年
  ⑤　建築様式　木造瓦２階建て　耐用年数　33年　償却率 0.031
  ⑥　昭和５８年の標準建築費　102,200円／㎡
  ⑦　認定価格　40,400 円／㎡　100 x 40,400 = 4,40,000
  ⑧　標準建築費 = 102,200 x 100 = 10,220,000
  ⑨　建築費　認定価格 or 標準建築費のどちら？

    補足日時：2020/03/07 11:12

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  この問題は自己解決しました。
  国税庁ＨＰで確定申告書を作成したところ、建て売り住宅を購入した場合は、土地代、建物代ともに不明な為、購入金額　＝土地代＋建物代　として計算する。
  購入金額＝２，０００万なので、建物代を標準建築単価から計算でもとめる。
  減価償却費（築３８年）＞建物代となるときは建物代の９５％を減価償却費として計算する事が確認出来ました。

    補足日時：2020/03/10 16:39

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/03/07 16:06

それだけ見えているのであれば、税務署で相談されることを

お薦めします。

私見では、
『建物の標準的な建築価額による建物の取得価額』
を計算して求めれば、よいと思います。
だって、建物の価格が不明なんでしょ？
土地の方が、当時の路線価とかけ離れているなら、
指摘されるかもしれませんけど。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/t …

却って、路線価から土地価格を求めて、引き算した方が、
お得かもしれません。
路線価
https://ndlonline.ndl.go.jp/#!/search?keyword=%E …

このあたりは、申告される税務署が納得するかどうかが決め手です。
税金がいっぱいとれる方法に押し切られるなんてことはないです。
そういう意味では、いくつか案を持って行って相談された方が
よいと思います。

申告は4/16まで延びましたし、じっくりとりくんで下さい。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/03/03 03:03

自宅ですから、非事業用で、耐用年数は事業用の1.5倍になり、

33年で合っています。
償却率は0.031ですかね。
0.9×0.031×38年=1.0602
となりますから、購入価格を上回ってしまいますね。

その場合は、概算取得費の適用が認められています。
購入価格の5%を概算取得費とすることができますので、
その方が、有利になります。

参考
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/03/02 20:37

＞耐用年数（木造モルタル３３年）を超えた…

＞計算すると、マイナスになる…

当たり前。

しかも、33年ってどこから持ってきたの？
木造モルタルで住宅なのなら 20年ですよ。
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshi …