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当マンションの理事構成は一般的なマンションと異なり二年ほど前に総会決議で専門委員2人が理事として理事会に出席する形式になりました。ここからの専門委員会の暴走が酷い。無関心な組合員は総会資料の支出などチェックされていないと思います。専門委員会の住居に係る、保険適用外の漏水工事で70万弱、ルーフバルコニー清掃、、室内インターフォン改修、会議費名目で飲食代8万など管理支出です。理事会と専門委員の立場が逆転し管理会社フロントも契約解除をチラつかされ、適切な助言を行ってくれません。(当マンションの規約21条は改正前の一般的な内容。)

 昨年理事会報告で規約21条を勝手な解釈と判断で庭使用者に対し専用使用権を有するものが責任と負担で行うことに遵守して庭使用者へ年間\8000-(1件)の芝刈り経費負担を義務付ける内容の文書が配られました。勿論、対象住戸に賛同を呼びかけ理事会へ抗議を行い、理事会へ参加させて頂き提案されたご本人たち同席で再審議でこれまで通り(分譲当時~)この先も専用庭の芝刈りは管理工事として行ってゆくと決議。しかし、通常の理事も入れ替わり今年はさらに支離滅裂な内容の理事会報告が回覧されました。↓①、②

①『1階専用庭の芝刈りについて、慣例事項として毎年管理費で実施をしているが、管理規約及び使用細則を遵守する観点において不透明な部分がある。21条の内容(敷地及び共有部分の管理に関する責任と負担を確認したうえで管理費使用の賛否について、実施頻度の見直し等含め11月の総会へ議題として挙げるこことした。また、共用機材として芝刈り機を保有していることも周知していく。』

②『共用部分のルーフバルコニーの除草について作業に危険が伴うため、前年と同様専門業者に依頼することとする』\20,000-

・知識の乏しい方はこの文章に納得してしまうでしょう。21条の専用使用権者は庭使用者だけではありませんルーフバルコニー、その他別表4が対象であること。
・専用庭とルーフバルコニーは使用料が発生する同等の共用部分である。ルーフバルコニーだけ管理を使用し清掃をおこなっている。総会資料支出明細にこのことは記載されていない。おそらく植栽管理に組み込まれているとおもわれる。
・専用庭とルーフバルコニーとでは、危険度がちがう。その階に住んで使用している場所なのだから自己の責任で安全確保を行い、保有している共用機材(伸縮式ハサミ、刈込ハサミ)を使用して日常の手入れをするべき。
・一階は日常の管理は個々の責任と負担で行っている。管理工事とは別。
・上階からの予期せぬ落下物の危険が常にある。
・事前の説明、議論、住人アンケートなどの行程を怠って総会議案に上程することは如何かと。
・議案書(予定)に反対住人の主張を記載しないことも問題。
・共有部分は区分所有者全員で管理するものです。一階住人からすれば使用しないエレベーター維持費\700,000-前後です。負担したくないです。それに比べたら芝刈り費なんて年間\40,000-。雲泥の差。
・前年理事情報だと。21条に3項を追加し、専用庭使用者から賦課徴収しようと企んでいるらしい。

 一方的で独断専行な植栽担当専門理事の理事会決議を撤回させ、同じトラブルを繰り返したくない。
分譲当時のまま、管理工事として芝刈りを行うにはどんな対策があるのか。暴走している専門理事の位置づけを廃止にする方法手段ありませんか。
専門的知識、法的側面に詳しいかたお知恵を授かりください。

A 回答 (2件)

>専門的知識、法的側面に詳しいかたお知恵を授かりください。



そういう話は専門家に相談することをお勧めする。
本件でいえば、マンション管理士か弁護士等ということになるかな。


気分を害すると思うが。
この質問文から感じるのは、専用庭を使用している質問者が今までは管理組合持ちだった管理費用を自腹にさせられそうで抵抗しているのではないか、ということ。
専用庭の費用を専用使用者負担にするという議題は、植栽専門の理事の独断専横とまではいないだろう。

専用庭とルーフバルコニーで扱いが異なる点について。
これはルーフバルコニーの状況にもよるので一概にはなんともいえない。
高所作業にあたる場合もあれば、高所作業とまでではない場合もあるだろう。
高所作業やそれに近い場合、素人である居住者がそれを行うことで転落事故でも起こせばマンションの資産価値の話にもなってくる。
1Fの専用庭と同じ扱いにしないことには一定の合理性もあるだろう。

質問者はエレベーターの話を出しているが、エレベーターは完全に別。
エレベーターは専用庭と異なり専用使用ではなく共用『設備』。
設備の維持費は使用頻度ではないので、1Fの住人も専有面積に応じた負担が義務付けられる。


今回の場合。
そもそもだけど、1F専用庭の専用使用者たちが適切な管理を実施している場合には、管理組合が専用庭の管理を行う必要性はない。
管理組合は、専用庭”以外”の敷地内の除草や剪定や芝刈りなどを業者へ委託するということで済む話。
それを今まで管理組合負担で専用庭の芝刈りを行っているということは、専用使用者たちが日常的に適切な管理を行っていない、怠っていたのではないかという可能性がある。
その場合、義務を怠っているのに管理組合の費用で手入れをすることに他の組合員が不満を感じ、今回は溜まった不満が噴出したのではないか。
そんな可能性を感じる。


>管理工事として芝刈りを行うにはどんな対策があるのか。
>暴走している専門理事の位置づけを廃止にする方法手段ありませんか。

他の組合員に根回しをしておいて総会で可決すること。
それしかないよ。
本件の場合、外部の専門家(弁護士やマンション管理士)を連れてきても専門理事の”悪事”を立証することはできないだろう。

蛇足ながら。
他の組合員から見た場合、専用庭の芝刈り費用を管理組合(つまり自分たちも)負担していることは不本意なはず。
士ばかりを管理組合負担にしない論調が出てきたのであれば、それを阻止するのはほぼ不可能。
他の組合員は、マンション全体の景観さえ損ねてなければ専用庭の芝刈りなどはしたいわけでもなく、そんな議題でモメたり総会で時間を取られるのも不本意。
そこで。
そういう他の組合員の賛同を得るとすれば、専用庭の専用使用者たちが専用使用にかかる義務(=日常的に適切な管理)を果たすことを約束し、義務を怠った場合には業者による芝刈り費用(8千円?)を自費で支払うこととする。
そういう規約を盛り込めば、他の組合員の賛同を得られる可能性が高まるし、義務を果たしている専用使用者には自腹が生じない。


ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

共用部分を維持管理するために管理費・修繕積立金・使用料を納めています。大きく分けるとマンションは専有部分と共用部分でなりたっています。
専門委員の主張には、日常管理と植栽管理工事(総会決議事項)を混同し、ルーフバルコニーの日常管理(除草)を管理費で支出は問題なし扱いこれこそ住人の不本意。専用使用者しか立ち入れない庭は専用使用権者負担という主張には矛盾があり、ルーフバルコニーも同等。危険に関しては、一階の危険度(布団など落下物)とは比にならない。構造上 建築基準を満たし手摺、立ち上がりが施工されているので自己の責任と負担で安全確保を行い共有機材(伸縮式はさみなど)を使用して日常の管理は十分行える。

>専用庭の専用使用者たちが専用使用にかかる義務(=日常的に適切な管理)を果たすことを約束し、義務を怠った場合には業者による芝刈り費用(8千円?)を自費で支払うこととする。

専用使用権はルーフバルコニーー、バルコニー等別表第4の範囲が対象なので庭に限らず全ての専用使用権者を義務の対象にするならば納得できるかな。確認は、対象住戸に毎月状況が把握できる写真の提出を義務づけること。

>質問者はエレベーターの話を出しているが、エレベーターは完全に別。
エレベーターは専用庭と異なり専用使用ではなく共用『設備』。
設備の維持費は使用頻度ではないので、1Fの住人も専有面積に応じた負担が義務付けられる
 
 それは共用部分すべてに該当、専門委員会側が使用頻度の観点で提議している。他者が利用しない専用庭使用者に管理費・使用料とは別に賦課徴収の義務化を提案。エレベーターを使用しない一階住人の不公平感をなくす対応措置が必要。全員の管理規約で使用制限、突然訪問ピンポン「すみません」だけで落下物を回収させられる。無償で管理人をしている訳ではない。規約で手摺等に布団等などを放置する事の制限を設けるべき。又は落下防止ネットの義務化対策など両者が納得できる規約改定がなされないと衡平性が保てない。
 今回ご丁寧に回答下さり、ありがとうございます。第三者視点でのご意見参考になりました。
対象住戸のうち、我が家のお隣さんが万年放置状態で夏場になると1m以上の雑草がこちらの庭にはみだし、蜂など危険な虫の住家になっています。洗濯物を干すだけでも注意が必要な状況です。夏場だけでもどうにかしてほしいのです。

お礼日時:2020/07/02 18:36

管理組合=各所有してる人です。


全員の話をまとめて交渉するのが面倒なので代表理事がいます。
管理会社へ外注します。
管理会社は貴方が雇ったのと同じです。

依頼してる管理会社の作業などチェックしないといけない
管理は他人ごとではないのです。
専門委員会作ろうが物事を進める話はしても勝手に事が出来ないのです。

一番やらかすのは、不正にお金使う事 、 ダメな業者に丸投げ
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この回答へのお礼

>管理は他人ごとではないのです

区分所有者全員が管理費等を納めそれぞれに権利があることを認識していない事が残念です。
組合の構成の在り方、役割と専門委員会の位置づけを再認識して頂けるように頑張っています。
全組合員に不正な支出に気づいていただけるようにこれからも理事会へ意見・要望を続けます。
固定の一部役員が暴走することは、景観以上にマンションの価値を下げていると感じています。
外部専門家の利用実現に向け理事会へ訴えて続けて行きたい。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2020/07/03 13:36

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