家が建てられない土地の処分方法

田舎の親が亡くなり農地を相続しました。
固定資産税評価額は、170万。
農地なので固定資産税は、現在は払っていませんが、荒地にはできません。
最低限の管理(草が生えないように)はしていますが現在の居住地から遠いので大変です。
そこで処分したいのですが、
①誰かにあげる
私としては、名義変更費用が発生。貰う人は、( 170万 - 110万 ) x 0.2 = 　12万　の贈与税を払う。
②誰かに売る
この場合がよくわかりません。
素人の考えですが、近くの農家の人に1～2万でもいいので売れたらと思います。
固定資産税も払っていない土地なので、売価が低すぎるとはおもっていませんが、
贈与とみるのが妥当だと税務署に言われるでしょうか?
あと、売った場合、私に掛かる税金は何税がどのくらいで、買い主には何税がどのくらい掛かりますか?
私も相手もできるだけ支出額少なくなる方法が話がまとまりやすいかなと考えています。

どなたかご存知の方、教えていただけませんか?

No.1 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2021/06/30 22:50

「売価が低すぎると贈与とみるのが妥当だと税務署に言われるでしょうか?」

売り手と買い手に親族関係がなければ「第三者間の売買」なので、贈与（正確にはみなし贈与と言います）として税務当局から指摘される怖れはありません（※）。
「売った場合、私に掛かる税金」
譲渡所得税が発生します。
譲渡価格が２万円だとして。
取得費特例５％だとして。
売買契約に必要な印紙を１万円だとして。
２万円ー１千円－１万円＝９千円
９千円の約２０％の１，８００円が発生する税金です。

「買い主の税」
不動産取得税がかかりますが、固定資産税が課税されてない土地ですから、心配するような額ではないです。

※
みなし贈与とは、親子兄弟など親族間で一般価格より明白に低い価格で売買契約で所有権移転した場合、一般価格と売買価格との差額を「贈与したものとみなして課税する」ことです。
土地売買時の契約書に登場する人物のお互いの関係を税務署が尋ねてくるのはこのためです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
自分でも少し調べてみましたが難しくて『教えて!goo』に頼ってしまいました。管轄している農業委員会にも聞いてみたいと思っています。
具体的な計算例もあり参考になりましたのでベストアンサートさせていただきます。

お礼日時：2021/07/08 18:57

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2021/07/01 17:01

まず売り方ですが、農地は農家にしか売ることができません。

それも農業委員会の許可などが必要となります。
不動産屋さんなどではあまり扱わないかと思います。
近隣の方に相談したり、農業委員会に相談してもよいと思います。
農業委員会は斡旋などをしていることもあるでしょう。

農地の相場は大変低くなっており、ご質問者様もあまり期待していないのではないでしょうかね。
農地のある場所などにもよりますが、土地所有者やその家族の住まいを建築する目的などですと、農地を宅地に転用が認められやすいとも聞きます。
宅地に変更すれば、売値は跳ね上がるかと思います。
大変安価な住居（木造平屋・プレハブ構造の小さなもの）もあるかと思います。
たとえばのうちであれば数万円だったものが、宅地転用で５００万円の費用をかけたら、２０００万円で売れるのようなこともあるのかもしれません。

贈与もメリットを感じて受け取る人がいるのであれば、名義変更の費用も贈与税も負担してもらう約束で行えば、費用が掛からないようにすることは可能です。売れなくて管理上困るということで、あなたが費用の一部を持つから贈与を受けてくれとすることもできないものではありません。

赤の他人へ売買するのであれば、それほど相場の問題は出ないのではありませんかね。相場もいろいろで高いのと安いので平均をとっているだけで、あなたが他人へいくらで売るかを制限するようなことは税務署といえどもできないことでしょう。ただ、疑われても困るでしょうから、しっかりとした売買契約などを設けましょう。
特に土地であれば、埋まっているものなどが後から出た際のどちらの責任化までふまえて契約される方が良いです。
農地ですし、埋設物等の調査も費用が掛かる、そして、買い主に埋設物も含め負担してもらう条件だから格安なのだと言えればそれでもよいと思います。
ただこれが身内ですといろいろな問題があると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
この農地は、いかなる理由でも農地以外での使用は難しいとのことでした。
まずは、管轄している農業委員会に電話して聞いてみます。
近くの農家で農地拡充したい人がいるかとか。

お礼日時：2021/07/08 19:06

No.2 回答者： quantum 回答日時： 2021/07/01 09:15

譲るにしても売るにしても、農業委員会の許可が必要なはずです。

農地のままだと、営農しなければなりません。宅地にするにも許可が必要なはず。（農地の種別も関係するはず）
農家へ売るのが順当に思います。