土地の登記

以前の不動産質問です。

１．土地は親父の登記。
２．私（長男）が家を継いでいる。
３．５人兄弟で全員結婚して子供あり。
４．相続財産は分配済み。
５．名義変更登記のため、印鑑を求めたが拒否された。
　　私以外は女で波長が合わず仲が悪い。
　　非常に欲張り。１人以外，ほぼ絶縁関係で音信不通。

目的は私（長男）の登記にしたい。
固定資産税を永遠と払うため，割が合わない。

私（長男）の名義で変更登記するには兄弟の
承諾した印鑑が必要と聞きました。
まず１人以外の承諾は無理なので，兄弟の自然死で
登記を変更できたり，何か別の方法で登記を変更できれば
教えて下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/03/09 11:38

＞どこにいるかわからない

戸籍簿謄本の住所でいいです。
なお、死亡するのを待っていても解決しません。
その相続人が相続するので、ますます煩雑になります。
なるべく早く裁判所の手続きをした方がいいと思います。

この回答へのお礼

了解しました。裁判所に出向いて相談してみます。

お礼日時：2005/03/09 22:27

No.3 回答者： noname#10157 回答日時： 2005/03/06 08:17

(1)２０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

(2)１０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
と、民法１６２条に所有権の取得時効について定められています。
foot_chiroさんは、亡くなったお父様名義の土地をご自分の名義にされたいようですが、ご姉妹から承諾なしに登記手続きをすすめたいのであれば、時効取得の方法しかないと思います。(1)の時効を主張し、お父様がお亡くなりになってから２０年後、ご自分以外の相続人全員（ご姉妹が亡くなっていればその相続人も）を相手に訴訟を申し立てなければなりませんが、ご姉妹と遺産分割の協議ができないのなら仕方がありません。訴訟に勝つために、土地をしっかりと占有する必要があります。固定資産税も払っておけばfoot_chiroさんの土地であるという大きな証拠になると思います。foot_chiroさんが時効で取得していると判決されれば、その判決書によりご姉妹の承諾や印鑑などなしに自分名義に登記を申請することができます。
お父様が生前、「自分の土地はfoot_chiroさんにあげる」というような贈与をしていれば、(2)の１０年間の時効取得も主張できるようですが、書面などの証拠になるものがないと裁判で勝つのは難しいと思います。
具体的なことにつきましては、司法書士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

この回答への補足

裁判を起こすとなれば，当然，相続人全員が対象になるわけですよね。どこにいるかわからない姉妹に通知などがいくのですか？

補足日時：2005/03/06 17:47

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/03/05 09:50

「相続財産は分配済み」と云うことですから、お父さんは亡くなられているようです。

そして、その土地建物が父親名義のままだからfoot_chiroさん名義にしたいと云うことのようです。
それにしても「固定資産税を永遠と払うため，割が合わない。」と云うことで自己所有とはしたくなさそうです。
その矛盾を教えて下さい。
もし、自己所有名義にしたいが相続人全員の印鑑が取れないと云うことであれば、家庭裁判所で審判の申立するようです。
一度、家庭裁判所に出向き相談して下さい。
親切に教えてくれるはずです。

この回答への補足

土地の承諾を得られる印鑑を兄弟からもらえるのであれば，自己所有はしたいです。先祖がやっとの思いで手入れた土地ですから。登記変更をしていなかったのが，問題になってしまいました。
家庭裁判所で相談します。

補足日時：2005/03/06 17:40

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/04 10:56

登記の名義とは所有権の表示その物になりますので、所有者が亡くなっている場合には、法定相続人全員が共同で所有しているという形になります。

>４．相続財産は分配済み。
ではなかったわけですよね。
相続財産の分配では遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印、印鑑証明添付にて行います。
この分割協議書があれば何時でも相続登記は可能です。
相続登記に当たってはこの分割協議所に書かれた内容にしたがって登記されることになります。

で、一つ質問ですがその不動産以外についてはどのように財産を配分したのかという点です。
その不動産を含めて全体の遺産総額から、各人の法定相続割合にもとづいて分割しているのか？
つまりたとえば不動産はご質問者だか、それ以外の預貯金などについては他の人に配分することで、法定相続割合どおりの遺産相続を既に行っているのかどうかです。
もしそうであれば、他の相続人は既に法定相続割合の遺産を貰っているわけだから、特段の事情がなければご質問者が不動産を相続するのは合理的ですから、この場合は裁判により遺産の分割を確定させるということは十分可能でしょう。
裁判の判決があれば他の相続人の承認は必要ありません。

ただ実は預貯金はみんなで等分してしまっていて、不動産はまるまるご質問者、つまりご質問者に遺産が多く行くという話しですと、話はややこしくなり、希望通りの判決がもらえるとは限りません。
その場合には、たとえば現金などで対価を他の相続人に支払うということで、ご質問者単独の名義にするということは考えられます。

>兄弟の自然死で登記を変更できたり，
出来ません。その兄弟の相続人に相続の権利が移るだけです。

>何か別の方法で登記を変更できれば
上記に書いたように遺産分割協議書がなくほかの相続人の協力が得られない場合には、裁判によるしかありません。
なお、法定相続割合の登記であれば他の人の承認がなくても可能です。
つまり相続人が５人であれば、持分１／５をご質問者の名前で相続登記することは他の相続人の同意がなくても出来るということです。

あと裁判によらない方法としては、持分相当の現金を渡すことで同意してもらうということも考えられます。
つまりこれは買取に近い考え方ですね。

とりあえずどちらにしても登記には司法書士に頼むことになると思いますから、司法書士に相談して見てください。

では。

この回答への補足

預貯金はみんなで等分しています。遺産分割協議書はありません。口頭で終わっています。みんなどこにいるかも現在わかりません。調査すればわかるかもしれませんが、ケンカ越しになるのは目に見えています。裁判はどのように行うのでしょうか？

補足日時：2005/03/04 22:04