不動産登記の持分変更

先日、土地付き中古住宅（１８００万円）を購入し、所有権の移転、登記を行いました。
しかし、私と妻の共有名義で、持分比率は半分半分で登記しましたが、
間違いに気づきました。銀行からの借り入れは私が債務者で、妻が連帯保証人となっており、

(1)贈与税がかかる、(2)住宅ローン減税の恩恵が半分になってしまう、などになります。これは正しいでしょうか？

本来の予定通り、持分比率を９７（私）：３（妻）に変更予定ですが、
お金の出所はこの比率です。これで上記の(1)と(2)の問題は解決しますか？

司法書士の先生には変更に１０万円はかからないけど、かなり費用がかかるといわれていますが、そのようなものでしょうか？自分で変更の手続きをするのは難しいでしょうか？

また、住所変更がまだで、８月下旬に引越し予定です。住所変更に伴う登記の変更もしないといけないのですが、上記の持分比率の変更と一緒にすべきものなのでしょうか？費用の面で心配です。

さらに、リフォームにより床面積が増えます。その場合は司法書士さんは関係ないのでしょうか？どのような変更手続きをしないといけないのか教えてください。

No.3 回答者： explicit 回答日時： 2009/08/02 10:09

失礼ながら、質問内容が分かりにくいです。

例えば、質問者様は最初の登記の持分を間違えたと書いておられます。間違えたのであれば、登記を訂正すればよいと思います。住所変更も含めて管轄の法務局へ相談しましょう。本人申請で費用をかけずにできますし、方法も教えてくれます。
床面積の変更は、本人申請では難しいので、土地家屋調査士に依頼してください。
また、ご質問のことは、施工業者や不動産業者、銀行でも教えてくれます。疑問は最後まで確認されたらいかがでしょう？

この回答へのお礼

月曜日に法務局に行って相談します。個人で訂正しようと思います。

お礼日時：2009/08/02 12:56

No.2 回答者： muchyo 回答日時： 2009/08/01 16:18

(1)について

税務署に突っ込まれたら贈与税がかかります。贈与税額は
900 - 110 - ( 3% * 1800 ) = 736万円
736 x 40% = 294.4万円
となりますが、金額からして突っ込まれない可能性は高いと思います
以前働いていたなら、700万円ぐらいは持っていてもおかしくないと思います

(2)について
住宅ローン減税の恩恵が半分になってしまうかは計算しましたか？所得税と住民税が対象となりますが、きちんと計算しましょう。50%の持分なら97%の持分の時と変わらない可能性がありますよ

(その他1)司法書士委託料
高いです。というか、どういう方法で持分変更されますか？登記名義の回復を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税率は、売買金額の1000分の20（今年は1000分の10だったかな）がかかったりします。それに司法書士報酬料がかかります
とりあえず、勉強して自分で登記しましょう。錯誤を理由として持分変更が可能だと思います。これでいけるなら安いですよ

(その他2)住所変更
いつ出してもかまいません。というか、融資会社の制約で、融資を受ける際は新しい住所になってないと融資できないといった縛りがあったりします。無ければいつでもかまいません。持分比率の変更と一緒に出すのであれば効率的です。これは中学生でも申請可能な簡単さです。印鑑証明、住民票、所有権証明書、申請書等を用意して、登記所へ出向いてください。実印をもっていけば、その場で訂正して必ず提出し変更可能な登記です

(その他3)リフォームにより床面積が増える
土地家屋調査士がかかわります。建物図および各階平面図という図面を作る必要があり、表題登記（変更）をする必要があります。司法書士は権利に関する申請代行なので、少しかかわりますが、表題登記が理解できなるら、気にする必要はありません


記載している内容は理解できますでしょうか？わからない場合は、1ヶ月程度勉強するとわかるようになるかと思います。時間があれば質問者ご自身でトライしてみてください。ご家族でハワイにいけるぐらいの金額が浮くと思いますよ

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/08/01 09:09

＞自分で変更の手続きをするのは難しいでしょうか？

登記の基本は本人が行います。あくまで司法書士は代行で登記を行えるというだけです。
よって、自分で変更は可能です。これにより司法書士への報酬の１０万は０円になります。
登記変更に必要なのは登録免許税ですが、これは取得したときの値段ではなく評価額になりますので、１８００万よりかなり低い額になりますので、登録免許税はかなり安くなるはずです。
ただ、法務局に何度か足を運ぶ必要がありますので、遠方の場合、有給取ったり、往復の交通費のことを考えるとどちらがお得か検討した方がいいですよ。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/fudousan …
のサイトの「所有権移転」の最初が多分それにあたると思います。

ただ・・・・
住宅ローンで購入したということは、抵当権が設定されていると思います。
このため、貸している側（銀行など）の了承がないと登記関係は一切変更できません。

まずは銀行に了解を得ることから初めてください。
多分却下されるとは思いますが・・・・

それと、一旦登記が終了したとなると一旦登記が確定しますので、その後持ち分比率を変更すると税務署から贈与と見なされ贈与税の請求が発生すると思われます。
（購入時に出資した金額比率が異なり贈与と見なされることとはまた別の意味となります）
持ち分比率を変更する前に税務署に要確認です。




まあ、いずれにせよ週明けに銀行に確認を行うのがまず最初にすることです。

この回答への補足

銀行の了解を得ています。銀行の担当の方からの指摘で分かったことで、そのようにしたほうがいいとの話です。

持分比率を変えれば贈与税の請求は発生しないと聞きましたがどうなんでしょう？

補足日時：2009/08/01 09:14