随分過去の私道持ち分の移転登記漏れ

我が家の前に４Mの私道（行き止まり）があり、分筆されず私道部分は一つの地番で９軒の共有（XXX分のXXのような形）で登記されています。今般、雨水対策で側溝工事をすることになり権利者の承諾が必要になりました。

ところが調べてみるとその中の1軒分が今の持ち主の4代前の方から3代前の方に居宅部分は移転されているのですが私道部分の移転登記がされておらず、その後の2代前から1代前、1代前から現在の持ち主への移転も居宅部分の所有権移転登記だけで私道部分は当然ながらなされていません。
従って、この持ち分部分は4代前の方の登記が残ったままです。

移転の登記漏れを起こしたと思われる4代前、3代前の方の現在の状況が生死も含め全く手がかりがありませんが、居宅部分の動きからして事情は分かりませんが上記のことは類推できます。（おそらく間違いない）

この場合、税でいう更正手続きはどのようにすればいいのでしょうか？
またその手続きにはどの程度の費用が掛かるのでしょうか？
現在の持ち主の責任でもないので、錯誤とかなんかで無料で法務局で修正してもらえないのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/04/06 04:00

そうですね。

私道部分の登記漏れということなのだと思います。

地方税法348条2項5号の道路に該当する土地は固定資産税が課されないために，固定資産税の課税明細からもその存在を確認することができません。公図を見て（といっても公図は100％信用できるものともいえませんけど），所有している可能性のありそうな土地をしらみつぶしに調べるという方法が考えられますが，それにはコストがかかります。契約に基づく登記をして欲しいと依頼される司法書士には，契約対象外の周辺土地までも調べる義務があるとはいいがたいです。権利証の記載からその存在がわかることもありますが，権利証を失くしてしまっている場合にはその方法も使えません（そうなると司法書士が道路持分にに気づくことはほぼないと思います）。
それでもそのような不備がないように調べて売買契約を成立させるのが仲介業者の仕事だといえるでしょう。そしてそれは当時の仲介業者に最大の責任があるといえると思いますが，その後の取引に関わった業者であっても，その私道土地の登記情報を見れば容易に想像できることのように思われます。

ただ，公衆用道路については，自治体に寄付されているにもかかわらずその登記がされていないという土地もないことはないようです。今回の私道は行き止りだということで，そのような土地は自治体が受け入れを断るらしいですから，実体は私人の共有地である可能性が非常に高いように思われます。ただそのようなことも仲介業者は調べるはずですから，まずは現在の所有者が購入した際の業者にそのあたりを聞いてみたほうがいいのではないでしょうか（ひょっとすると重要事項説明書を見ると書いてあるかもしれません）。

その結果が登記漏れだった場合でも契約漏れだった場合でも，とにかく現在の登記名義人を探すしかありません。司法書士にその捜索を頼んでも，職務上請求ができる内容ではありませんので名義人の住民票を調べることはできず，せいぜい登記簿上の住所に手紙を書く程度しかできません。ですが契約漏れだった場合にはそこから相手方と交渉することになり，それは非弁活動に当たりますので，そうなると司法書士はやらないはずです。弁護士に頼むべきだと思います。

また，「官報掲載云々」という意見がありますが，僕が不勉強なのでしょうか，そのようなことは聞いたことがありません。登記名義人の所在不覚知を理由とする公示送達の可否については寡聞にして知らないのですが，所有権移転登記のために裁判所に出してもらう判決は給付判決である必要があり，登記漏れであればまだしも，そうでない場合には売買契約の対象となっていない土地についての給付判決ということになり，そのような判決が出るとは思えません。また，それは不動産の給付についての裁判ですから地裁扱いになると思われ，そうなると司法書士が代理できる事件ではないはずなので，その点からしても弁護士案件になると思います。

少なくとも法務局が無料でなんとかしてくれるものではありません。現在の所有者が購入した際の業者と相談してみてください（大手仲介業者であればそこの弁護士が動いてくれるかもしれませんから）。

この回答へのお礼

いずれにしても簡単にはいかないようですね。
ご指導に従って、先ずは現在の所有者に土地購入時の仲介業者に相談してもらうようにします。あとはその結果次第になりますね。
ありがとうございました。

お礼日時：2017/04/06 14:32

No.1 回答者： みやさん55 回答日時： 2017/04/03 07:53

権利は、主張されれば如何は難しいと思えます。

まず、私道の地目が何かによって変わります。
地目が「公衆用道路」になっている場合は、固定資産税が持主に来ません。従って、
名義人本人も知らない可能性があります。
地目が、「宅地」の場合は、固定資産税が共有持主の代表者（現在住んでいる人がなる場合が多いです）に来ます。
「雑種地」や「農地」でも来ない場合が多いです。


司法書士さんにお願いして、共有名義人（又は相続人）に対して、名義を換えてもらえるように提案書を送付してもらいます。
名義人の所在が分からない場合は、裁判所に申請を出し、官報に載せて、６ヶ月申告がない場合は、真正なる名義人に変更申請ができます。
持分を、放棄されるか、あるいは売買になるかでしょう。
どうするかは、共有持分を有する方の考え次第度と思います。
費用に関しては、状況によりますのでわかりません。

この回答へのお礼

早速教えていただきありがとうございます。
質問に書きましたように、共有の名義人の所在・生存は分かりませんので、官報掲載し６か月後に変更申請となるわけですね。司法書士さんに相談しますが、現在の所有者の落ち度とも言えないようなので、費用負担をどうするかでまだまだ揉めそうです。

なお、私の固定資産税納税通知書を見ると、地目は「雑種地」（私道）となっており地積表記はされていますが課税対象にはなっていません。また、土地購入時の土地代も対価の対象にはなっていませんでした。だから、市も税務署も、譲り受けた名義人も関知していないものと思います。おそらくは当時の司法書士の確認漏れかと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2017/04/03 13:50