大手ハウスメーカーの利回りについて

都内で土地を所有しており、大手ハウスメーカーで戸建て賃貸経営を考えております。

表面利回りが5.5%で、低くないかと営業マンに指摘したら、
「うちは高品質な素材を使うので60年間外装のメンテナンスが一切不要です。 その分、実質的な利回りはアップしますよ」とのことでした。

土地は持っているため土地代なしなのに5.5%は低いように思うのですが、営業マンの言う通りメンテナンス不要なら妥当なのでしょうか？

メンテナンス費用不要と言う前提でも、利回りは何%ほど確保すべきでしょうか？

それにしても税引き後の利益は購入価格の0.8%ほどしかありません。

みなさんのご意見を伺えますと幸いです。

No.5 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2021/08/11 07:32

>他の安い業者なら利回りのでるアパートも防火地域で建設可

それは実際に他の安い業者にあたって見積もり等をとらないことにはわからないですね。

ハウスメーカーでも会社によってかかるコストはかなり大きく違うでしょうし。

いずれなしても、地元で比較的安価での建築が可能そうなところも含めて、複数の企業の様々なプランを具体的に検討しないことにははじまりません。

また、建築後の管理をコストをかけても管理会社にまかせるのか、可能なところは自分でそれらの対応をするのか等によってもリターンは異なっています。

現状は全般的にはつきつめた具体的な検討まで至っていないという印象です。

当方は最終的には大和ハウスとセキスイハイムが残り、両社に最終のプレゼンをしてもらって、大和ハウスに決定しています。管理もハウスメーカー系の管理会社にまかせており、こちらはなにもすることがなく、手間はまったくかかっていません。

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2021/08/10 23:21

>営業マンの言う通りメンテナンス不要なら妥当なのでしょうか？

基本的には営業トークと考えるべきです。
外壁が大丈夫でも長期にわたりなんのメンテナンスもいらないなどということは考えられませんし。

利回りがどの程度になるかはその土地や建物の状況、内容等により様々で一律に規定できるものではありません。

当方は3年ほど前に相続した実家の60坪ほどの土地に4戸の賃貸アパートを建て、うち1つは居住しない自家用フリースペースにして、3つを賃貸にまわしています。

建築費5,500万ほどで、収入は駐車場代、屋根の10kwの太陽光発電全量売電も含めて270万/年間程度です。これはサブリース関係の管理費等を差し引いた手取り額です。フリースペースも賃貸にすれば運用的にはもっとよくなりますが、ここはいろんな使い方ができる場所としてキープしています。

一般論的には集合住宅と比較して戸建て賃貸は効率性が低くなる印象があります。土地の状況等からそのようにせざるをえないということでしょうか。

この回答へのお礼

私の都内の土地は主要駅前ということもあり防火地域です。
最初はアパートを建設予定だったのですが、防火地域にアパートを建てるとかなり高くなり利益が全然出ず、話にならないので辞めました。

なので私の土地ではアパート建設は不可と認識していたのですが、
ただその大手ハウスメーカーだと高くて不可というだけで、他の安い業者なら利回りのでるアパートも防火地域で建設可でしょうか？

お礼日時：2021/08/11 00:00

No.3 回答者： 豆大福1966 回答日時： 2021/08/10 19:49

低すぎて止めた方がよいよ。

5.5％じゃ話にならないよー。

適正な利回りは判らないけど投資物件としてはヤバい利回りです。
まだ、REIT（リート）に投資した方が利回り良いし現金化がすぐ出来る。

単純に考えてもおかしいと思います。

No.2 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2021/08/10 19:04

地元の工務店に頼んで、暇な時期に借家を建ててもらうのが一番得です。

長年地元で商売している工務店なら、10年ごとのメンテナンスもリーズナブルな価格でやってくれるよ。

この回答へのお礼

工務店はキチンと会社を選べば低価格で悪くない品質だからお得ですね。

お礼日時：2021/08/10 23:56

No.1 回答者： hanzo2000 回答日時： 2021/08/10 19:01

＞高品質な素材を使うので60年間外装のメンテナンスが一切不要

これは見方を変えれば、今後60年間の外装のメンテナンスもそのハウスメーカーに外注しているようなものですね。

メンテナンスはオーナーが手を入れればコストダウンできる箇所です。
そういうメンテを楽しめる人が不動産経営に適性のある人です。
自分でメンテナンスに関わるという選択肢を建てる前から勝手に除外されているわけです。
ある意味ではひどい話です。

利回りも低すぎますし、私なら絶対にその話には乗りません。

この回答へのお礼

確かに利回りが低すぎますね。。
ありがとうございました。

お礼日時：2021/08/10 23:56