専有部分と敷地利用権との関係

敷地利用権は専有部分と分離して処分することはできません。(一体性の原則)
ただし、規約で別段の定めをすれば例外が認められ、専有部分と分離して処分することが可能となります。専有部分のみ又は敷地利用権のみについてした処分は無効となります。

しかし、分離処分の相手方が分離処分禁止について善意無過失(分離処分禁止の事実を知らず、かつ、そのことについて過失がない)の場合、その相手方に対して無効を主張することができません。


なぜ、規約で別段の定めが認めれれているのですか?どういう場合に定めますか?

原則、一体性の原則では?処分の相手方が善意ということはありえるのですか?


また、分離処分禁止なのに、なぜ、土地の担保権の担保つけられるのですか？

質問者からの補足コメント

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  回答ありがとうございます。最初から分離可能規約を作って敷地権のない区分建物の表題登記を申請したほうが良いわけです。どういうメリットがあるかいまいちイメージできません。解説お願いします。
  
  一体性の原則では?処分の相手方が善意ということはありえるのですか?
  普通分離処分禁止だから、第三者は疑うのでは？
  
  分離処分禁止なのに、（敷地権化する前であれば）なぜ、土地の担保権の担保つけられるのですか？
  もし払えず、実行後は別のもの、分離になるのでは？
  
  規約がなくても敷地権化する前であれば、抵当権つけられますか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/09/17 05:08

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/09/12 07:12

>なぜ、規約で別段の定めが認めれれているのですか?どういう場合に定めますか?

　例えば、親子で共有の土地上に、親子で二世帯住宅を建ててそれが区分建物である場合、土地の共有者は親子しかいないのですから、敷地権にするメリットがありません。
　むしろ、親が子に区分建物だけとか、あるいは、親の土地の持分だけを子供に贈与したいと言うような場合、分離可能規約を作成のみならず、贈与の登記をするにはその前提として表題登記の変更をしなければなりません。
　それだったら、最初から分離可能規約を作って敷地権のない区分建物の表題登記を申請したほうが良いわけです。

>原則、一体性の原則では?処分の相手方が善意ということはありえるのですか?

　建物が未登記建物だったらどうですか?

>また、分離処分禁止なのに、なぜ、土地の担保権の担保つけられるのですか？

　質問の意味が不明です。