会社事務所の土地建物は社長個人で持つのと、会社で持つのは税金面でどちらが得ですか？

Question

会社の事務所として使ってる土地建物ですが、
社長個人の持ち物なので、毎月会社から社長に家賃を払っています。

税金面を考えた場合、このまま社長個人で持っていた方が得なのでしょうか？
それとも会社に売却して会社で持っていた方が得なのでしょうか？

このようなことにお詳しい方がおられましたらご回答のほどよろしくお願いいたします。

hata。79 · Accepted Answer

1 不動産を有してる事に対する固定資産税は、納税者が個人でも法人でも同じ。
２　資産活用として貸し付けする場合には、個人には不動産所得に所得税住民税が課税される。法人なら法人税、法人地方税が課税される。
　個人の総所得額は累進課税だが、法人への租税課税は一般的に３８％負担とされてる。つまり「資産活用として貸し付け」するなら、個人の限界税率と法人の税率とを比較して、個人が有するか法人が有するか判断するほかない。
　個人が法人に貸付して不動産所得を得た場合の限界税率と、法人が賃料として支払した場合の法人税負担率を比較するわけです。
　したがって単純に「個人所有を法人に貸す方が良い」「不動産を法人所有にした方が良い」という判断はできません。

３　相続など「おしまいの時」を考える
　不動産を個人が有してる場合、相続発生すると、どのような相続がされるのかが問題となります。
　法人からの賃料など要らないという相続人が、第三者に相続分を売るようなことがあると法人の賃料支出が相続発生前に比して増加する可能性もあります。
　このような危険性を考えると「個人所有の不動産を法人所有にする」手が有利に感じますが、法人代表者からその者が代表者となっている法人への不動産売買は時価売買でないと法人側に法人税負担がかかったり、あるいは株主に贈与税が課税されるケースもあるので、売買時価決定に不動産鑑定士の意見を採るなどしないと税務署の餌食になりかねません（※１）
　代表者死亡によって解散清算する見込みが高い法人ですと、清算時に不動産の処分が必要となり、そこで不動産売却益が発生します。
個人から法人が買う際に神経をつかって、法人が他者に売る際も神経を使い、売買の際には名義変更手続きに費用がかかります。
　また、法人の清算には費用がかかります。解散登記、精算結了登記まで、法人税申告書等を作成提出しないといけません。
　不動産を有してない法人は解散登記して、法人税申告も「解散して実態はありません」と報告しておけば、２，３年も経てば税務署も「まあ、ええて」としてくれますが、不動産を有してる法人ですとこの手は通用しません（※２）。
　すると「個人が相続財産として、相続人が相続税を負担する額」と「法人が清算結了する際の売却益に対する法人負担租税額」との比較が必要となることになります。
　なかなか、そこまでの推測は難しいです。

※１
相続財産評価額あるいは固定資産税評価額から時価を割り戻した額が時価であるとする申告を「時価計算が違う」とし「不動産鑑定士の鑑定した価値で課税標準額とすべし」という最高裁判決が最近ありました（この判決では国が勝っている）。
本判決には租税法定主義に反してる意見が多いですが、いずれにしても「不動産の時価」の決定は税務当局ではいちゃもんをつけたくてしょうがない事柄だとわかります。

※２
清算結了登記には借方貸方が「ゼロ」になっている事を証する貸借対照表を法務局に提出する必要があります。インチキすれば良いのですが、固定資産税が延々と課税される法人は登記上清算結了していても、法人格は存続することになってます（最高裁判例あり）。

hata。79 · Answer

「個人の限界税率と法人の税率とを比較して、個人が有するか法人が有するか判断するほかない。
　個人が法人に貸付して不動産所得を得た場合の限界税率と、法人が賃料として支払した場合の法人税負担率を比較するわけです。」
既述しております。

合計所得４００万円はわかりますが、社長の所得控除額によって限界税率は変化します。

ben0514 · Answer

会社事務所の土地建物を保有しつつ、利用するということでいえば、維持費用は基本変わりません。

法人に課される税金の実効税率（法人税・法人事業税・法人県民税・法人市民税）は3割を超え4割近くになることもあります。
個人に課される税金の中心である所得税は、超過累進課税であり、所得が多くなるほど税率は高くなりますが、最低の税率が５％ですので、一定の所得の範囲で、法人の利益・所得の一部を役員個人へ移動させる方がトータル的な税負担を考えると、節税になることも多いかと思います。

以前税理士事務所勤務をしていた（資格なしの補助者）際にも、そういった経営者は多かったですね。
ただ、個人の申告なども税理士任せである場合、ぜいりしへの費用もかさむため、どこまで節税になるかは試算しないとわかりません。すでに個人での申告をされている場合には、税理士などへの費用の加算も少ないでしょうから、節税効果はあると思います。

税理士からおどろかれた方法としては、不動産所得ですと、青色申告にしても、青色申告特別控除が10万までだったと思います。物件数が多ければ65万円控除などもあり得ますが、零細企業の社長の会社貸付ですとそれほど物件数もないことが多いです。
そこで、社長の個人名義で自動車などの不動産以外の動産を購入し、それを会社に貸し付ける方法を取り、その報酬を事業所得にすることで、青色申告特別控除が55万とか65万が受けられます。事業所得で認められたこの控除は不動産所得からも控除できますので、メリットはあるかと思いますね。

さらに法人名義にしていますと、もしも大きなトラブルに巻き込まれて廃業などとなった際には、法人名義の資産を個人へとは簡単にはできなくなります。しかし、貸し付けの扱いであれば、倒産のまえに個人として引き上げておけば、法人の債権者に奪われない資産の一つとなることでしょう。

私は今会社役員で家族経営です。経営法人で土地を購入し事務所を建築しましたが、本当だったら法人の代表者などの名義でローンを組めばとも考えましたが、さすがに個人の与信では通るか不安でしたし、今後住宅ローンなどの予定があったので行えませんでしたね。ローン中は当然債権者である金融機関に抵当権の設定をされているので、名義変更も現実的ではありませんね。

最初資金を回すことができれば、その経営法人からの賃貸収入をあてに、新たな物件を購入し、経営法人の支店や他人への貸し付けなどとして、個人経営の方も大きくできる道もあるかもしれません。

sNowRatio · Answer

会社の経費に入れたら良いような気はしますが、節税する方法とかも色々と思いますので、税理士さんに相談した方が良いような気がしました。

会社事務所の土地建物は社長個人で持つのと、会社で持つのは税金面でどちらが得ですか？

1 不動産を有してる事に対する固定資産税は、納税者が個人でも法人でも同じ。

「個人の限界税率と法人の税率とを比較して、個人が有するか法人が有するか判断するほかない。

会社事務所の土地建物を保有しつつ、利用するということでいえば、維持費用は基本変わりません。

会社の経費に入れたら良いような気はしますが、節税する方法とかも色々と思いますので、税理士さんに相談した方が良いような気がしました。

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