中古戸建て物件を探しています。先日見せてもらった物件が、築28年程でエスバイエル工法、布基礎なのです

中古戸建て物件を探しています。先日見せてもらった物件が、築28年程でエスバイエル工法、布基礎なのですが、耐震性は問題ないでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/02/16 11:09

築28年のエス・バイ・エル、布基礎、この情報だけで結論は出せないと思う。

築28年超えの住宅なんて無傷でいくらでもあるし。

エスバイエル、懐かしい。
発足当時は小堀住研と言う社名でエスバイエルに変更後、2011年にヤマダ電機が住宅市場に参入するために買収、2013年にヤマダ・エスバイエルホーム、2018年にヤマダホームズに変更した。
今も小堀住研はヤマダホールディングスのグループ企業として残っているもよう。
それだけ小堀住研のネームバリューがあるのだろう。

エスバイエルの時代でも変な話は聞いていない。
以下、簡単に解説を。

①築28年程→1994年（平成6年）築でいいの？
まず、旧耐震基準と呼ばれるものは昭和56年を境にしている。
それと、旧耐震基準と同様にエポックなのは平成12年の建築基準法施行令第46条と 告示1352号の、耐力壁の配置にバランス計算の要求かと。

で、今回のエスバイエル工法とはエスバイエルのオリジナルの呼称であり、広くは「木造枠組壁工法」。
これで有名なのはツーバイフォー工法ね。
従来多かった木造軸組み工法（在来工法とも呼ばれる）は、基本が柱と梁の構成で、それが変形しないよう筋交いなどで押さえていた。
発想を変えて、壁を面として捉え、パネルにより強度を持たせた。
自分の経験では枠組壁工法は軸組み工法よりも強い、これは間違いない。
同じ築年数ならエスバイエルは有利。

②布基礎の件。
壁バランスの検討と同じ平成12年に、建築基準法施行令38条にて地盤調査が義務化された。
それまでも地盤の確認をしている業者はあったわけだが、経験や当てずっぽう（笑）だけで調査をしていない業者もいた。
法改正により地盤調査を義務化して地耐力を算定、それを基礎へ反映することとした。
木造住宅においては、
・地耐力20kN未満･･･基礎杭
・20～30kN･･･基礎杭またはベタ基礎
・30kN以上･･･布基礎も可能
わかるかな？
平成12年の法改正以降は、布基礎は相当にいい地盤でしか採用されない。
35kNが確認できてもベタ基礎を使っている。
ほとんどの設計者は安全側のマージンを考えて、強固な地盤でもベタ基礎を用いてきた。
（それだけ設計者にも阪神淡路大震災がトラウマだったってこと）
基礎はあとから補強しにくいし、基礎にダメージを受ければ土台から上もダメージを受けているわけだ。
多少は基礎工事が割高になるが、それは保険だ。
確認申請でも配置図等に地耐力の数値を記載して、設計者が基礎工法を選定した理由を明記してきた。

で、今回の築年数だとこの検討を義務化していない時代のもの。
心配を煽るつもりは無い。
法律で義務化していないだけで、エスバイエルなら設計者が独自に調査と検討をしていただろう、と期待したい。
布基礎の住宅なんて今でもいくらでもあるし。
とりあえず建物周りをチェックして、ついでに基礎にクラックや補修の痕跡が無いか、そこの土地の地耐力がわかればベストだが、過去の地図（ハザードマップ含む）や航空写真、近所で古い住宅が無事に残っているか、間接的に確かめる方法はいくらでもあるからね。
自分でいろいろ動いてみたら？

おまけ。
完了検査を受検して合格、検査済証が交付されていること。
確認済証と検査済証はセットで必ず取れていること、違反建築を掴まされないためにも、これは絶対ネ。
（長くなるので確認済や検査済の履歴の調査方法は省略）

No.4 回答者： おじい 回答日時： 2022/02/16 13:59

専門家に点検して貰えば安心　気になるのなら

No.3 回答者： acnc 回答日時： 2022/02/16 11:50

阪神淡路大震災の時、半壊すらなかった住宅メーカーで

ちぃと有名になった所です。
友達の家、エスバイエルです。
大震災
ご近所は壁が割れたり、塀が倒れたり、瓦がおちてるのに
今も何もなく普通に建ってます。
2Fの床が分厚い構造だたかな

今山田電機かな
安ければいいよね～

No.1 回答者： ボノボノボ 回答日時： 2022/02/16 10:14

その当時の耐震基準ギリギリのラインで建てています。

合板なので接着が弱くなり強度は経年劣化します。余談ですが集成材自体無垢材より安価で強度を得やすいのですが同様に経年劣化します。無垢材は逆に強度が増します。建売の場合、柱は集成材を多用してますし、ハウスメーカーも多用する会社があります。中古木造戸建て耐震を気にされるのであれば参考になさってください。