この場合、土地家屋調査士依頼が必要になるのでしょうか？

Question

タイトル通りの内容です。

築60年の借地物件の上物(家)が、30年前に他界した故人名義(※祖父)のままで、現在長年永住してる居住者(※継母)がいます。

 数次相続に該当され、共有者達で、遺産分割協議し居住者に【相続登記】して貰う事になりました。 

60年前に、名義人である故・祖父が借地物件の上物(家)を、48年前に、少し増築してる事が分かりました。

 1階
5・5畳 

2階 
トイレ・ミニキッチン・ベランダ・6畳・5・5畳 

そこで質問させて頂きます。 

遺産分割協議書・居住者である継母に【相続登記】の手続きは、法律事務所で行ってる最中です。

 継母に【相続登記】の手続きをする際、故・祖父名義の登記簿は、増築前の面積な為、継母名義の登記簿には、増築された面積を記入しなければなりません。

①その場合、土地家屋調査士を依頼し借地物件の上物(家)の面積を分析して貰う形になるのでしょうか？ 

弁護士いわく、「土地家屋調査士で資金は描けたく無いですよね！？」との事でしたが、詳しい先生が外出で、「確認してみます」との事で、本日は返答が有りませんでした。 

法律事務所で、遺産分割協議書の必要書類集め等、1月掛かる為、しばらく事務所へ行く事も有りませんし、多分一月連絡は無いと思います。

②土地家屋調査士を入れなくても、登記簿と故・祖父名義で届く、固定資産税の課税明細書の建物面積記載を見て、そのまま【相続登記】時に書き出すだけになるのでしょうか？ 

③家を売りに出す訳じゃ無く、ただ居住者に登記するだけなら、わざわざ土地家屋調査士は必要無いのでしょうか？ 

参考程度に、ご回答宜しくお願い致します。

suzuki0013 · Accepted Answer

これは前にも質問があって継母とその息子が居座って面倒だった案件だよね。
弁護士が入って対応しているみたいで良い形で進展しているようで良かったね。

さて、本件の増築部分についてだけど。
これは土地家屋調査士に依頼する必要があると思うよ。

増築したのが48年前ということは、その頃は良くも悪くも大らかな時代だったので、登記申請に使えそうな増築部分の設計図書などは残ってないんじゃないかな。
仮に当時は存在していたとしても、本件の父や継母（の性格まで考えると）を経て、当時の書類が現存しているとは思えない。
その書類があれば増築部分の測量は不要なので、土地家屋調査士に依頼しなくても済む可能性はあったけどね。
あるいは増築した部分がベランダだけとかね。

固定資産税の納付書は登記書類として認められていないので、面積が記載があってもそれを持って登記はできない。

弁護士が土地家屋調査士に依頼しなくても大丈夫か確認すると言っているのは、たぶん、増築部分の登記ウンヌンではないと思うよ。
遺産分割協議書を作成するにあたり、相続対象建物を登記簿上の面積プラス未登記部分Ｘ㎡と記載することで遺産分割協議を適法に成立させることができるかどうかを、詳しい先生に確認する―――ということだと思う。
これは相続登記をする前提であれば不可となるよ。

登記済みの部分を相続登記する申請書に添付して遺産分割協議書も提出する。
遺産分割協議書に増築部分があることを登記所が認識するというわけだ。
当然、増築部分も登記申請しなければ相続登記をすることもできず、その増築部分の面積等の確定は土地家屋調査士の業務独占ということになっている。
つまり、本件では土地家屋調査士に依頼することが必須ということになる。

ただ、まあ。
未登記の増築部分だから、その部分については数次相続の共有者である質問者は共有持ち分はあるものの公的には持っていないのも同然。
増築部分を敢えて無視するという選択肢もあるよね。
この場合のリスクとしては、将来的に建物を解体する際に、うるさい解体業者だと未登記の増築部分があるから先に登記してくれと主張し、そのために土地家屋調査士が入ってその先生がうるさい場合には遺産分割協議から漏れた遺産があるウンヌンで質問者を含めた相続人たちに改めて遺産分割協議が必要だと言い出すかも知れない。

そういう将来的な面倒ごとの『可能性』（あくまで可能性）があるので、一切の後顧の憂いを払しょくする考えであれば、現時点で土地家屋調査士に依頼する方が良いだろう。

mikinon · Answer

１，登記上の表記（床面積など）を現状に合わせたいのなら必要。
本来は増築部分の登記をきちんとするのが、正解。
https://fudousantoushi-toshokan.jp/ftt0000758-post/

でも、まぁ、しないことも多い。
建物どうせ古いとか、今後は取り壊すだけとかで。
しない場合であれば。

２，いいえ。１の変更の登記をしないのであれば、古い登記の表記のままを記載します。固定資産税の床面積ではありません。
３，増築された面積を記入しなければならないわけではないので、必要なし。

建物担保にお金借りたりする場合には、現状と登記の記載が合ってないと駄目でしょうから、その際には、変更登記する必要があるでしょう。

注意しなければならないのは、上記のように登記が必要になったときに、遺産分割書には、古い登記表記だけではなく、増築した部分も継母の相続分にも含めておかないと、後々面倒になる可能性が高いので、弁護士先生にその旨相談してください。
たぶん、固定資産税表記も併記とかして増築部分含むとか書くようになるのでしょうけど、今度はそれを登記につけて出すと、変更必要なのがバレるので、問題になるかもしれないんですけどね。

しっかりした建物であるとか、継母も高齢で、次の相続発生しそうってなら、増築の変更登記はしておいたほうが無難です。
次のなんらか登記の際に、結局変更登記は必要で、関係書類必要書類が増えるだけ面倒なことになります。
借地上の建物ってことも考慮すれば、なおさらである。

まぁ、弁護士頼んでるのだから、詳しい先生に相談しましょう。

この場合、土地家屋調査士依頼が必要になるのでしょうか？

１，登記上の表記（床面積など）を現状に合わせたいのなら必要。

これは前にも質問があって継母とその息子が居座って面倒だった案件だよね。

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング