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土地を所有していますが、隣地との境界が不明な状態です。(境界杭が1か所のみ存在しません)。
 先日、隣地の所有者が依頼した土地家屋調査士から連絡があり、境界確定をしたいので、約束した日時に現地にて立ち合いをして欲しいとの事でした。

 私の土地は長方形、隣地と接する境界は直線状で、片方にはコンクリートの杭がありますが、もう一方には杭がありません。土地家屋調査士によれば、地積測量図など各種資料から杭の場所を特定して、現在は仮の印を付けているとの事。当日、現地でそれを確認し、問題が無く同意が得られれば正式な杭を打ち込むとの事でした。

 そこで私が気になるのは、今回特定されたという杭の場所で、私の土地の面積がきちんと確保されているのかという事です。それを質問した所、私の土地の面積は調べていないと言われました。
 私は、面積が提示されなければ、特定された杭の場所が適正か判断出来ないし、同意も出来ない、と主張しましたが、「仮設杭の場所は各種資料に基づいて特定したので正確」「私は士業だから公平に仕事をしている」「境界ラインの特定が仕事であり、面積の計測は関係ない」との一点張り。

 私としては士業でもモグリでも関係なく、きちんと自分の面積が確保されている事が明らかなら異議はないのですが、境界確定において隣地の面積を調べないのは普通なのでしょうか?
面積が把握出来ない状況で境界に同意しろと言われても、面積が減少して不利益を受ける可能性もあり、あまりに一方的な気がするのですが・・・。
どのように対応したら良いでしょうか?
何か教えたくない事情があるのでしょうか?

 ちなみに私の土地は今回設置された仮設杭以外は、全ての外周に境界杭がありますので、面積は簡単に調べられると思います。

 よろしくお願いします。

A 回答 (6件)

土地家屋調査士が言っていることは普通のことですね。



その調査士は,依頼人が指定した(たぶん依頼人所有の)土地の測量を依頼されているものと思われます。そのためには土地の筆界を確認する必要があるところ,境界標が見当たらないので,隣接地所有者の確認のうえそれを設置して,本来の依頼である測量を終えようとしているだけで,あなたの土地の測量は依頼されてなんていませんから。
あなただって仕事で,依頼も指示もされていないことはしないでしょう? それと同じです。

ご自身の土地の地積が気になるなら,あなたも土地家屋調査士に依頼して,測量を頼めばいいんです。ただし今回,あなたが境界確認に応じなければ,あなたの側からの依頼の際にも,隣家が応じることはしないと思いますけどね。
ということは,あなたの土地の地積も,登記簿どおりかどうかが明らかにならないということです。

境界が明らかでない土地は,後日隣家との境界争いが起きる可能性があることから,市場性が劣り,価値が低くなります。そういうことはなるべく避けたいですよね。

土地家屋調査士だって,適当に境界標を打とうだなんて思っていません。依頼人の土地の過去の地積測量図や,隣接地の地積測量図等を調べ,その結果からここに境界標があるはずだという当たりをつけているはずです。本音を言えば,その辺りをほじくり回して見つけ出したいところだと思いますが,現実的ではないのでやらないだけです。

それに登記地積は,正しいものであるという保証はありません。昔の測量の精度の問題もありますし,地積の求積の仕方もけっこういい加減でした。測量しなおすと,数十平方メートルも地積が増えるなんてこともあったりします(ただそれに合わせて地積更正登記をすると固定資産税が上がるので,登記は放っておくこともある)。そして東日本大震災の影響で,各土地のレベルではなく地域のレベルで,土地の境界もまたずれているそうです。

どうしても地積が気になるというのであれば,あなたご自身であなたの土地の境界にある境界標を見つけ出して,ご自身で計算してみればいいんじゃないでしょうか。ただし,土地の地積は水平投射面積で計算しますから,あなたの計算結果とは違ってくるかもしれませんけど。
でも簡単なものではない,だから余計な求積はプロはやらないんだということはそれでお分かりになると思うので,一度試しているとよいのではないかと思います。
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>私の土地の面積がきちんと確保されているのかという事です



境界確定測量とは曖昧になっている境界線を確定する為のものです。
登記上の面積を確保する目的ではありません。

また先の回答にあるように実際の測量で得た面積(実測面積)と登記上の面積(公簿面積)が一致しないのが普通です。


>私の土地の面積は調べていないと言われました。

そりゃそうでしょう。
お隣さんが依頼した調査士さんですから、貴方の土地を調べる義務ななんてありません。
先にも述べたように曖昧になっている境界線を双方立会いのもとで境界位置を確定する作業です。

後から境界確定図が依頼者であるお隣さんに渡されると思います。
立会いで確認した境界線と確定図に相違が無いか確認と、相違が無ければ署名を求められると思います。その際にコピーを求める事は可能であると思います。


>特定された杭の場所が適正か判断出来ないし、同意も出来ない、と主張しました

それはそれでかまいません。
そんなことは珍しいことでもないし、代々揉めてる土地も少なくは無いですからね。


>全ての外周に境界杭がありますので、面積は簡単に調べられると思います。

なら調べれば良いじゃないですか?
先にも述べたように、今回の作業はお隣さんの依頼により境界線を確定する為の作業です。測量士さんの言うように公平に測量(杭の確定)を行っていますが、あくまでもお隣さんが依頼主であるので、境界線の確定により求めらるのはお隣さんの土地の範囲です。

自分の土地の範囲(面積)が気になるなら、貴方も測量士(土地家屋調査士)に依頼をすれば良いのです。
ただ、先にも述べたように実測面積と公簿面積が一致しないのが普通です。
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こちらの場合、貴方様のご都合で、今回境界杭がお必要な訳ではございません為、こちらとしては、あくまでも任意ですので、ご同意お出来になれなければ、一切スルーでお良ろしい事と存じます。



本来、土地家屋調査士さんには一切、境界を決める権限は無く、お仕事としては、単に境界確定の土台となる測量をし、お役所に書類をご提出なさる、事のみになります。

いくら士業とは言え、今回、依頼された側からご提供された資料と情報と、現況のみが主だったご判断材料となっておる様です為、もしどうしても(貴方様側で境界杭がお必要になられた時) の場合は、貴方様側の土地家屋調査士さんをお立てになられますれば、貴方様のご主張にお添いに為った形のご判断を致して頂けるはずでございます(勿論"公平性"が基準ですが)

お立ち合いの無い "現況測量図(仮測量図)" のみで合意して欲しい、とお申し出られましても、余りにも一方的過ぎます。

一般的にこの様な事案は、ままございますが、境界杭をお入れになる作業は、あくまでご本人同時(民民官)三者の同意が有って成立致し、(道路が絡む場合は三者.絡まない場合は民民の二者)→初めて叶う物でございます為、こちらの土地家屋調査士さんの仰います事に、お耳をお貸し為さるお必要はございません事と存じます。

お必要の際は、お費用とお時間を用した裁判とまで行かずとも、行政さんが行います "筆界特定制度" がございます為、いざという時には、お勧め申し上げます。

何れに致しましても、早期にトラブルがご無事にスルーされまして、いつも通りの御平穏で、お幸せな日々が過ごしになられます様、心よりお祈り申し上げます。

ご参考に為さって頂けますれば幸いにございます。
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>境界確定において隣地の面積を調べないのは普通なのでしょうか?


普通です。
そもそも面積は境界とは関係ありませんし境界で囲まれた閉区間を積分した物が面積ですから本末転倒ですね。
登記上の面積と実測面積が違うのは日常茶飯事です。

面積を測りたいのなら測量士に依頼すれば測るでしょうが境界未画定では測りようが無いし意味がありませんね。
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こんばんは



あなたの土地の面積は性格に判っているんですよね。

長方形なら、ご自分で巻き尺で測って杭の位置を決めればいいです。

その上で隣が違うと言い張るんなら、「じゃあ、こっちの面積は〇〇〇〇㎡だから、測ってみて下さい。」と言って、測らせる。

面積が記入された、登記簿謄本等、公的な資料をみせる。ついでに、となりの登記簿謄本も取っておくといいです。
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かつて、そういった実務にも携わったことがあります。



当日、すなわち、境界確定協議の立ち合いがある日のことですが、
その際の関係者の説明などに納得がいかなければ、【納得いかない】旨をはっきりと申し上げればいいんですよ。
境界確定協議とは、そういうものなのです。

まあ、土地家屋調査士としては、あなた様の土地の地積を測量等するのはめんどくさいからなんでしょうけどね。

したがって、納得がいかなければ、後日、境界確定協議書に署名・押印する必要もありません。

ちなみに、バブル経済期、土地の価格高騰期には境界確定協議は軒並み【協議不調】になっていましたね。
当事者間で、【センチ】どころか、【ミリ】単位での争いになるもので・・・。

どうしても、関係者が境界を確定したければ、【境界確定に係る民事訴訟の提起】という最後の手段もあるわけですから。
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