相続税対策としての不動産購入

Question

よく、相続対策でわざわざ借金をしてまで、不動産を購入するとききます。

しかし、〇〇円借金して○○円の不動産を購入すれば、合計額はプラスマイナス０円であり、なぜ相続税対策となるのか不明だな？と感じております。

このあたりについて、詳しい方がおられましたら、よろしくご教示くださいませ。

ben0514 · Accepted Answer

相続税の計算では、財産評価として計算する必要があります。
現金預金はそのままの評価ですが、不動産は取得金額ではなく、相続税法に定めた財産評価となり、例外などはあるかもしれませんが、時価相場よりも安価になる計算となっています。
当z年取得金額そのままで評価されることはなく、いわゆる中古物件的に評価されての時価相場からさらに減額となるのです。
そして、その不動産が賃貸物件で収益を生み出す物件であっても、その収益そのものは財産評価に含まれません。

さらに所有する土地に対して、借金して家屋を建てたとします。
上記の考えでは、借金はそのままの金額が負の遺産としてマイナスされ、家屋や土地については、時価相場よりも安価な評価となるわけですが、土地に至っては、更地であればどのような利用もできる利便性のある土地ではありますが、家屋がたってしまっていれば制限されている土地というような評価にもなるでしょう。

現金そのままよりも形を変えることで税金対策をしているということです。
中には相続した不動産を売却する際に取得金額よりも高く売れるケースもあったりしますし、減額されての売却であっても、節税効果を含めると得になるように考えて計画されている方もいるでしょう。
当然計画や想定通りに売却できるとは限りませんので、リスクがある手法でしょうね。

亡くなられた方の事業や住まいとなっていた不動産について、その事業や住まいに利用されていた不動産を同様の目的で利用する前提で相続される一定の相続人・相続財産については、優遇措置としての評価減があります。不動産賃貸事業を引き継ぐなどで認められるものがあるのかもしれませんね。実際には、不動産管理会社として不動産屋さんに募集をしてもらい、家賃の集金、修繕積立の管理、修繕トラブル対応などをしてもらい、管理費用を払って丸投げ状態でもありなのかもしれませんね。

どこまで対策するかですが、法人を設立させ、自社株式等を持つという方法もありますし、さらにその法人で不動産に手を出すという方法もあるかと思います。

例えば遺産を残す親が法人を設立させ、法人で個人資産の不動産管理、法人で新たに不動産購入等をして管理する。
当然法人の株式も遺産として評価するわけですが、亡くなるまでの間に子を役員などとして役員報酬を支払った流れにする、そして相場ぎりぎりを出すようにすることで法人を赤字にする。宝前での納税を最低限にし、子の書とk図栄などは発生するが法人税や相続税に比べて安価になる、そしてその税負担を含めて役員報酬などを設定することでこの負担はないどころか、生前贈与的にお金がうちるでしょう。
そして法人名義の不動産は遺産としてカウントされずに法人の株式として相続できます。さらに親の個人資産も計画的に法人へ移したり、子への生前贈与などを行って対策などということもあります。

考える人はどこまでも考えていくことでしょう。しかし、複雑になるほどリスクもありますし、正しい知識の下で行わないと破綻することもあるでしょうね。

Atakumi · Answer

私は70歳相続を考える時代。
不動産を持っていますから、相続に対しては今の時代は不利に考えますが。

現金と言えば今の時代は強盗などが流行っていますからどうでしょうね。

私は今は投資信託を考慮しています、直接子供たちに行くような投資の仕方もあります、ただし投資ですから確実ではないです。

大雑把な情報はこういうところは良いでしょうが、細かいところや専門の所に相談したほうが良いですよ、そして自分で結論は出してください。

情報は仕入れるのは良いですが、決めるのは貴方本心です。

ohkinu2001 · Answer

相続税の評価において不動産は実勢価格より低いことが多いです。
したがって現金を相続するよりも不動産に変えて相続するほうが
課税対象の資産額が低くなります。

これは借金しても同じで、借金して不動産を購入すれば
その分の差し引き相続税評価はマイナスになります。

そのマイナス分を他の不動産などの資産から差し引けば
相続税が圧縮できます。

momo-kumo · Answer

>よく、相続対策でわざわざ借金をしてまで、不動産を購入するとききます。
よく聞くのは、既に持っている土地に借金をして賃貸住宅を建てるという相続税対策です。
遊休地に賃貸住宅を建てることによって、土地の相続税評価を下げることができます、そして借金分は負の相続財産として相続財産からマイナスできます、そして、相続人は賃貸住宅の家賃で借金を返すというスキームです。
先祖代々受け継いだ土地を手放さなくて済むということや、孫の世代まで資産を継承できる可能性があります。
まあ、実施は〇〇建託などが建設費や管理費で儲かるだけですが,,,

他の回答は、相当額の資金が手元にあるという回答ですから、ご質問の「わざわざ借金をしてまで」にはあてはまりません、

Blueskylonely · Answer

いまでも条件付きで有効な手段です。

不動産は、東京都内で環状線内のマンションやアパートで稼働率が良いところを購入（現地確認が必修）
それを購入して不労所得を得ながら相続発生の時を待つ。
購入額より評価額が低くなることで節税になる。

個人資産が50億円程度ないと出来ないテクニックです。
庶民には無意味なこと。

遺産総額は５億円にも満たない人は普通に手続きで納税しましょう。

Atakumi · Answer

それは土地バブルの時代の話。

今は土地の価値が下がっているので、一人の相続なら少しはましなぐらいでしょうが、数人で分けるなら損をします。

いまなら土地を持っているほうが不利なほうが多いです。

angkor_h · Answer

相続税対策で不動産購入が有利だ、と言われるのは、
現金を相続するよりも、
それで購入した不動産の購入額よりも、評価額が小さくなる、
結果、相続資産の総評価額が小さくなるので相続税が下がる、
という事になります。
つまり、被相続者が自費(や借金)で購入したことにするのです。

相続者が自費や借金で購入した場合は、なんの意味もありません。

mukaiyamo · Answer

現金 1 億円は、そのまま 1 億円という数字を元に相続税は計算されます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

現金 1 億円で買った土地は、路線価のある土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額を元に相続税は計算されます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

路線価にしろ固定資産税評価額にしろ、一般に時価 (不動産屋の相場) よりは低いですから、結果として相続税額の低減につながるのです。

とはいえ、相続人が土地をほしがっているならそれも良いですが、土地などいらない相続人は相続税が少々多目になったとしても現金を望むでしょうね。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

mojitto · Answer

質問者さまは相続でもらえるのなら１０００万円の現金と１０００万円相当の不動産、どちらがいいですか？

１０００万円相当の不動産って実際のところいくらで売れるか分からないし、そもそも売れるかどうかも分からないし、収益を得ようと思うのなら活用しないといけないし、手放すまでは固定資産税なども払わなくてはいけません。
いろいろ面倒なので、相続税の計算をするときに用途によっては１０００万円を多少減額して評価してくれるんです。
それが高値で売れる収益性の高い不動産であってもです。
なので場合によっては、それを借金してまで買って、子に相続をさせようとするのです。

もちろん全部が全部うまい話ではありませんし、うまい話だった物件が社会情勢で変わってしまうこともあります。

相続税対策としての不動産購入

相続税の計算では、財産評価として計算する必要があります。

私は70歳相続を考える時代。

相続税の評価において不動産は実勢価格より低いことが多いです。

>よく、相続対策でわざわざ借金をしてまで、不動産を購入するとききます。

いまでも条件付きで有効な手段です。

それは土地バブルの時代の話。

相続税対策で不動産購入が有利だ、と言われるのは、

現金 1 億円は、そのまま 1 億円という数字を元に相続税は計算されます。

質問者さまは相続でもらえるのなら１０００万円の現金と１０００万円相当の不動産、どちらがいいですか？

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