共有名義の土地の名義書き換えについて

　十数年前に離婚して放置してある、共有名義の土地の名義を妻単独の名義に書き換える場合の手立てと、準備すべき書類について、教えてください。

(1)　名義は半分ずつですが、支払いは妻９０％、夫１０％の割合であった。

(2)　全面妻の名義にすることに関して、元夫は合意しており、問題は無い。

(3)　１０％相当の金額を夫に払うべきか？

　そこで、準備すべき書類はなんでしょうか？
　ちなみに支払いを証明すべき貯金通帳等は廃棄してしまっているそうです。
　
　お願いすべきは司法書士さんか？
　自分で申請できるものなのでしょうか？

No.1 回答者： sirokiyat 回答日時： 2005/05/01 18:25

若干法律をかじった者です。

話の通りにするとまず「真正名義の回復」の登記をして、持ち分を９０％対１０％に変更登記をします。
その後、夫の持ち分を妻に贈与か売買で持ち分を所有権移転の登記をします。
その場合、登記的にはそれほどお金はかからないと思いますが、税金上かかる場合があります。
その土地が安い土地であるなら、最初から贈与か売買でやれば簡単でいいと思います。（税金がその形で発生しないなら）
税金の事を主に考えて話を進める必要があります。

参考URL：http://www.nkaikei.co.jp/q&a/QAhozen.htm

No.2 ベストアンサー 回答者： businesslawyer 回答日時： 2005/05/01 19:04

NO1の方は「真正な登記名義の回復」でやるように言われておりますが、その場合だと妻5/10・夫5/10の持分の内、夫の持分の4/10の持分移転登記になってしまい、登録免許税（登記にかかる税金)が多くかかってしまうので、各5/10づつの持分は誤りであり、本当は妻9/10・夫1/10だったと言う事で、更正登記する事をお勧めします。

それなら登録免許税は、不動産一つに付き1000円です。その場合に、妻が、確かに不動産の売買代金の9割分を支払った事を証する書面等は、持分を失う夫との共同申請で登記をするため、不要です。その後、売買にせよ贈与にせよ、妻へ夫の持分1/10の全部移転登記をして、妻の単独名義にするのですが、これはNO1の方の言われるように、贈与税等の事を念頭に置いた方がいいと思います。ただ、現実に売買金額のやり取りがなくても、夫・妻が売買だったと言えば、現実に贈与であっても、売買で移転登記できます。ただし、あまり高価な不動産だと不動産売買で得た所得は原則として不労所得に当たるので、所得税の対象となり、「売買なら売買代金はどうしたのか?」と追跡調査される場合もあるかもしれませんが、通常の一般人のそれほど高額ではない不動産の取引なら、そのような事は無い、と考えます。このように、具体的に考えるにはかなり込み入ってきますので、専門家である司法書士にお願いする方がいいと思います。一般の方で絶対出来ないとは言いませんが、法律上の実体的な判断(税金の多い少ない等）や、手続き的にどのような登記をすればいいのか等、結局専門家に聞かないと解らないと思われるからです。