借地の賃料値上げ要求に対して

都内に土地を借りて住んでいます。
今年の4月に20年の更新を済ませたのですが、先日地主さんが
来月から月々の賃料を値上げしますと書類を持って来ました。
契約したばかりなのに一枚の紙で1割程度の値上げというのも
とても違和感がありましたし前例にしたくないので
懇意にしている不動産屋に聞いてみると返事をして保留しました。

都に賃貸ホットラインというところがあって問い合わせましたところ
その値上げには応じる必要はないとの回答でした。
不動産屋は近隣の大地主に比べると良心的な金額設定とのことでした。
都の回答を伝えて地主さんも確認してほしいと伝えるべきなのか
今後の関係を考えて妥協することも必要なのか悩んでいます。
どうしたらいいと思いますか。

No.3 ベストアンサー 回答者： larme001 回答日時： 2023/12/16 15:22

借地借家法32条では、建物賃料の増減額請求権があり、その条件は「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」には当事者は契約期間中であっても賃料の増減額請求権を行使することができる、としている以上、その借地料が相場と比べて大きく乖離しているなら交渉に応じる必要性があることもあり得ます。

しかし、1割程度であればそれほど乖離が大きいともいえず、また契約からそれほど時間がたってないなら契約時の議論によってその程度の借地料の変動は当然考慮に入れて契約したものと言えるのではないかと。

しかし、通常契約書に「当事者協議のうえ」などの留保をおいている場合がほとんどだと思います。それ自体は判例で直ちに請求権を行使することを否定しないそうですが、民亊は原則当事者間の契約が尊重されるのでまずは拒否したうえで、それでもというならばその根拠や上がった割合の算出根拠などについて説明、協議を求める、という流れでしょう。

20年というながい契約であるのでしたら所有者と関係をこじられるのも長い目で見て得策かは考えるべきです。言い値で更新するのは拒否するとしても相場からして良心的範囲であるという流れであればある程度少ない値上げで合意するのも穏便に済ます一つのてです。今回は一定の賃上げに応じる代わりに今後価格変動があった場合には減額についても誠意をもって対応する旨一筆書いてもらったうえで一定の譲歩を示すなどの協議で有利に話を進めるということも考え様によってはありだと思います。

借地借家法に該当する契約で借りてる場合、突っぱねても相手が追い出すのは簡単ではないですが、20年間全く賃料が変動しないことはさすがにお互い想定する契約は無理があるともいます。また、追い出されないとしても、もめた場合に裁判などをする場合はそれなりに労力がかかるので、きちんと話し合って解決できるに越したことはないです。

まずは相手に説明を求めるのと、上で延べような話を交えてあなた側として相手に筋を示すよう求めるべきではないかと。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりましてほんとうに申し訳ありません。
別件なのですが住友林業による企業ぐるみのリフォーム詐欺で
その対応を優先せざるを得なかったのです。

とてもお詳しく的確なアドバイスをありがとうございます。
再度賃貸ホットラインなどにも問い合わせたのですが
おっしゃってくださった状況などまさに合致するものでした。
下にコピーした内容を貼り付けましたが先方の説明も
30年前とか言い出す始末で30年前からはさらに2度の契約更新を
しているわけですから正当性があるとも思えませんでした。
ただ調べたわけではありませんが地代も上がっているようですし
それに対して今回の20年更新時の契約料も100万円多く支払って
いるのですがアパートなどの家賃は値上げすることがむずかしい
といったことも聞きますので同じ感覚なのかなと思っていました。
先方の言っている正しいのか代が変わっているのでわかりませんが
30年で地代が相当上がっていて値上げを検討しているのであれば
やはり更新の契約時にその説明をすべきだったと思いますし
せめて半年前などにそのような話をするのが人の道だと感じます。
すなわちこの地主の奥さんは横暴な方だと印象付けられました。

近所の複数の不動産屋にも相談をしたのですが
いろいろと対応策はあったのですが近所の幼稚園も経営している
極めて悪質な大地主などからするととても良心的な価格設定で
ただけ契約更新をしたばかりでぺらの紙を持ってきて2週間後の
次の支払いから突如1割以上の値上げを強制するというのは
人道的にも受け容れてはいけないと思いました。
その後の先方の突然の値上げに対しての謝罪といったことはなく
賃料は年単位きで決めているので1月からになるということと
本来は3年ごとに見直すのだがそれを怠っており30年で地代が
相当に上がっているのでそれに従っていると滅茶苦茶でした。
たしかにこの地主さんはとても良心的なのでしょうけれどそれは
旦那さんのほうだけで書面を持ってきた奥さんは違うのでしょう。
不動産屋と話して何年かの猶予を前提に話したらという方向で
電話で話し一応1年値上げを猶予してもらうことにしたのですが
受話器を投げつけるように切られましたのでとても不快でした。
都の賃貸ホットラインを活用してもっと戦うべきだったかもと
思わせるような気持にはなりました。

お礼日時：2023/12/25 08:01

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2023/12/16 11:26

更新の手続きを済ませてるんでしょ。

後出しジャンケンはダメですよ。

まあ、一旦更新の契約は破棄して新料金で契約、などと言い出しそうですが。

この回答へのお礼

すぐにご回答をいただきましたのにお礼が遅くなりまして
ほんとうに申し訳ありません。
別件なのですが住友林業による企業ぐるみのリフォーム詐欺で
その対応を優先せざるを得なかったのです。
地主のレベルではない恐ろしい企業体ですのでもし家を建てても
後に絶対に後悔することになるのは必須の悪徳企業です。

私も契約後にこのような仕打ちは非道としか思えませんでした。
近所の複数の不動産屋にも相談をしたのですが
いろいろと対応策はあったのですが近所の幼稚園も経営している
極めて悪質な大地主などからするととても良心的な価格設定で
ただけ契約更新をしたばかりでぺらの紙を持ってきて2週間後の
次の支払いから突如1割以上の値上げを強制するというのは
人道的にも受け容れてはいけないと思いました。
その後の先方の突然の値上げに対しての謝罪といったことはなく
賃料は年単位きで決めているので1月からになるということと
本来は3年ごとに見直すのだがそれを怠っており30年で地代が
相当に上がっているのでそれに従っていると滅茶苦茶でした。
たしかにこの地主さんはとても良心的なのでしょうけれどそれは
旦那さんのほうだけで書面を持ってきた奥さんは違うのでしょう。
不動産屋と話して何年かの猶予を前提に話したらという方向で
電話で話し一応1年値上げを猶予してもらうことにしたのですが
受話器を投げつけるように切られましたのでとても不快でした。
都の賃貸ホットラインを活用してもっと戦うべきだったかもと
思わせるような気持にはなりました。

お礼日時：2023/12/25 07:47

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/12/16 08:16

不動産屋に勤めています。

＞その値上げには応じる必要はないとの回答でした。

そのとおり。
今年4月に20年の更新契約を済ませているんでしょ。その契約内容を地主が一方的に変えることはできません。


＞不動産屋は近隣の大地主に比べると良心的な金額設定とのことでした。
＞都の回答を伝えて地主さんも確認してほしいと伝えるべきなのか

その必要はないと思いますよ。


＞今後の関係を考えて妥協することも必要なのか悩んでいます。
＞どうしたらいいと思いますか。

質問者さんが決めることでしょ。（次の2択です。）
案1.地主さんとの今後の関係を考えて、１割近い値上げを受け入れる。
案2.契約したばかりなのに１割近い値上げは受け入れられないと断る。

しいて言えば、次の案3もある。
案3.ちょこっとの値上げのみ受け入れる。

この回答へのお礼

すぐにご回答をいただきましたのにお礼が遅くなりまして
ほんとうに申し訳ありません。
別件なのですが住友林業による企業ぐるみのリフォーム詐欺で
その対応を優先せざるを得なかったのです。

近所の複数の不動産屋にも相談をしたのですが
いろいろと対応策はあったのですが近所の幼稚園も経営している
極めて悪質な大地主などからするととても良心的な価格設定で
ただけ契約更新をしたばかりでぺらの紙を持ってきて2週間後の
次の支払いから突如1割以上の値上げを強制するというのは
人道的にも受け容れてはいけないと思いました。
その後の先方の突然の値上げに対しての謝罪といったことはなく
賃料は年単位きで決めているので1月からになるということと
本来は3年ごとに見直すのだがそれを怠っており30年で地代が
相当に上がっているのでそれに従っていると滅茶苦茶でした。
たしかにこの地主さんはとても良心的なのでしょうけれどそれは
旦那さんのほうだけで書面を持ってきた奥さんは違うのでしょう。
不動産屋と話して何年かの猶予を前提に話したらという方向で
電話で話し一応1年値上げを猶予してもらうことにしたのですが
受話器を投げつけるように切られましたのでとても不快でした。
都の賃貸ホットラインを活用してもっと戦うべきだったかもと
思わせるような気持にはなりました。

お礼日時：2023/12/25 07:42