相続～土地と建物～

祖父には娘が二人、息子が一人います。
この場合：
・土地が祖父の名義で、その土地に息子が一軒家を建てたのですが、祖父が亡くなった場合その土地は建物を所有している息子に優先的に相続することは可能なのですか？

・仮に娘のどちらかが土地を相続した場合は、息子の建物を取り壊して、娘は建物を建てることは可能でしょうか？

・土地と建物の所有者が違う場合どちらの所有者が優先権を得るのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2005/05/09 20:45

１．遺産分割協議で不動産を一人の相続人に全て相続させる場合、他の相続人には不動産以外の遺産を相続するように分割しなければ、法務局は、不動産の相続登記の際に難色を示す傾向があるようです。

　民法の規定からは長男が優先的に祖父の土地を相続することはできませんが、もし、長男が祖父の土地を相続するのなら、長女と次女は祖父の現金預金など他の遺産を応分に相続することが必要です。

２．祖父の遺産が土地のみと仮定した場合（負債はないとする）、長女あるいは次女が単独で祖父の土地を相続することは、事実上不可能だと思います。まず、法務局がそのような遺産分割協議書による相続登記を認めるか疑問ですし、他の相続人には遺留分を請求する権利があります。遺留分として各相続人は、土地の１／６（＝１／２×１／３）を相続する権利があります（民法１０２８条）。

３．さて、遺産分割がなされるまで、祖父の土地は相続人３人の共有となり、長男の建物に対する土地の使用貸借契約の関係が存続することになります（共同相続人は被相続人の権利・義務を包括的に相続するから）。無償で土地を使用しても、他の相続人との関係で不当利得にはなりません（地代を支払う必要なし）。
確かに、共有物の管理行為は「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」（民法２５２条）ので、長女と次女が結託すれば、長男の建物は取り壊されてしまいそうです。
しかし、このような処理は、妥当ではないと思います。最高裁昭和４１年５月１９日判決で、建物の共有の場合に、「持分の価格が共有物価格の過半数を超える多数持分権者といえども、共有物を現に占有する少数持分権者に対して、当然に明け渡しを請求することはできない」としています（下記参考URLを参照）。
これを本件に当てはめて考えれば、土地を占有し建物の敷地として利用している長男（＝１／３の少数持分権者）に対して、長女と次女（＝２／３の多数持分権者）は土地の明け渡しを請求できないと結論づけられます。
祖父の土地は相続人の共有となる可能性が高いと推察されますが、この場合、長男の建物を撤去させることはできないと思います。

４．他人の土地上に、勝手に建物を建てれば不法占拠であり、土地の所有権に基づいて建物の取り壊しを請求できます。しかし、本件のご質問の場合、もともと敷地利用権のある建物が建っている土地について、第三者（長女または次女）が単独で土地の所有権を得たとき、果たして建物の撤去を主張できるのでしょうか。「権利の濫用は、これを許さない」（民法１条３項）として認められないと思います。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM …

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/05/08 16:35

その土地の上に建物があるから、優先的に相続しないか、と云う考えは間違いです。

親の土地に子が建物を建てるには、親から土地を借りなければ建つことはできません。
でも、多分、地代も決めてはなく、契約書も交わしていないと思われます。
そのような場合の土地の利用権を「使用貸借」といい大変弱い権利です。
従って、相続の協議が整い、娘が土地を相続したとすれば、娘から建物取り壊しの裁判をすれば取り壊しの運命です。
このお話は、３人で話し合って娘が土地を相続することを他の者が承諾した場合のお話ですが、現実には、簡単に話し合いはできないと思われます。
そのような場合は、法律で決まっています。それは３人がそれぞれ３分の１づつ相続すると云うことです。
そのように３人で共有して所有しているので、（当然と建物所有者も土地の３分の１を所有している。）他の２人と共同して建物の取り壊しの裁判すれば、これまた取り壊しの運命です。（最高裁判所判例）
なお、建物所有者が他の者に建物買取請求はできません。
また、使用借権は、借主の死亡で消滅しますが貸主の死亡では消滅しません。（民法５９９条）

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2005/05/08 13:39

他人名義の土地に、建物を建てて建物の所有権を有していれば、借地権が生じています。

借地権が生じれば、土地の権利と借地権は、別々の資産となります。

従って、相続となった場合は相続の対象となるのは、土地（借地権に対して「其処地権」と言います）だけです。

又、相続権者は、遺言で指定がない限りは、平等に相続財産を分配することになります。

この前提から、
借地権を有する相続人が、底地権を優先して相続することはできません。他の相続人の同意が必要です。
同意がなく、すべての相続財産を平等に分けるとなれば、この底地権も全員が所有することになります。

建物の所有者以外の相続人が底地権を相続した場合は、建物の所有者の借地権はそのまま継続されますので、建物の取り壊しはできません。

土地・借地権・建物は、それぞれ別個の資産ということです。

但し、建物の所有者が借地権料を支払っていない場合は、無償で使用（「使用貸借」といいます）していることになり、借地権と違い、言われたらいつでも返還しなくてはなりません。
この使用貸借は、当人同士の契約となりますので、一方が死亡すれば消滅します。

親子間の土地貸借は、このケースも多いですね。

こうなると、色々と面倒な問題が起こります。
・土地の使用権は返すが、建物は建てた人の所有物なので、その資産をどうするか・・・所有者は買取を請求するでしょう。
・本当に土地代を払っていなかったか・・・手渡しで毎月支払っていたと抗弁があると、その真偽が問題になります。
・実際に居住しているのであれば、退去に応じない。

などなど、簡単ではないですね。

その他、色々なことが絡んできますので、以上が概略の説明とご理解下さい。

No.1 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/05/08 13:21

>その土地は建物を所有している息子に優先的に相続することは可能なのですか？

いいえ、優先はありません。平等です。
ですから一番簡単なのは相続人全員で法定相続割合により相続して共有することです。

>・仮に娘のどちらかが土地を相続した場合は、息子の建物を取り壊して、娘は建物を建てることは可能でしょうか？

息子さんが合意しなければ出来ません。

>・土地と建物の所有者が違う場合どちらの所有者が優先権を得るのでしょうか？
優先権という考え方はありません。