首都圏での注文住宅オーダー

Question

最近、一戸建て購入を強く検討している31歳です。
まだ検討を開始したばかりで、漠然としたアイディアしかなく皆さんのご意見をいただきたいと思い投稿しました。来年をターゲットに色々と見て回りたいです。

仕事の都合上、都心部に通勤可能な地域で宅地を探そうと思っています。また家は注文住宅にしたいと考えており、できる限り希望を反映した住宅にしたいと考えています。現在の条件は下記の通りですが、地域的にはこの辺が良さそうとか、金額的に厳しそうとか、こんな風にした方がもっと効率的とか、土地購入と住宅取得費用に使う金額のバランスなど、いろいろな意見をいただきたいです。

いただいた意見を参考に自分なりに考えをブラッシュアップしていきたいと思ってます。

【希望条件】
土地について：
・都心まで電車で片道1時間以内
・道路整備や区画整理がなされていて、整然とした住環境
・高級宅地ではなくとも、それなりの住民層
・駅から徒歩15-20分程度
・バックヤードや駐車場（2台）のスペースが欲しいので500平米前後の土地面積
住宅について：
・注文住宅が費用的にどの程度かかるものなのか全く見当がつきません
・費用との見合いになるでしょうが、できる限りハイスペックなものを希望しております。
・費用と住宅スペックで参考になるサイトがあったら教えてください。
費用について：
・頭金として5－6000万円程度は出せそうです。
・ローンでどのくらい借りられるかは分かりませんが年収の30％で600万円程度かと思います。

よろしくお願いします。

three_polinkies · Accepted Answer

#2です。補足いただきましたように、総額は仮に1億2千万とします。建坪はやはり50～60坪必要なのですね。これって結構大きな家ですよ。これに坪単価@80～100万で考えると、家の値段が4000万～6000万となります。家の坪単価は大きな家ほど、下がる傾向にあります。大きな家でも小さな家でも設備（バストイレなど）に必要なコストがそれほど変わらないですから。ご質問者様がおっしゃられている@90万55坪の予算5000万は、ちょうど中間なので、まあ、妥当なところだと思います。
そうすると土地に7000万使えることになります。現在の東京で、500平米（150坪）の土地というのは、正直申し上げまして、現実離れしている気がします。例えば23区内で150坪の土地が売りに出されたら、75坪×2区画、50坪×3区画、ひどいところでは、35坪×4区画として売りに出されるのが現状です。土地の値段が上がりすぎていて、そうでもしない限り売れません。
350平米（=105坪）でも、現実を考えれば広すぎる気がいたしますが、仮に330平米(=100坪）で考えてみましょう。7000万の予算で100坪の土地ということは@70万です。この予算ですと、「鎌倉」(鎌倉山、七里が浜、片瀬山とかいろいろあります。遠いですが。。。）とか、田園都市線だと「つくし野」とか、小田急だと「玉川学園前」、京王だと「聖蹟桜ヶ丘」などが、おっしゃられている雰囲気に近いと思います。
ここで、土地の広さを妥協されて、70坪でよければ、@100となりますので、田都の「タマプラ」「あざみ野」や小田急の「新百合ヶ丘」（このあたり70坪の区画があるかは、わかりませんが。。。）、横浜の本牧和田や港南台のあたりも候補に入るかもしれません。
中央線の「国立」もいいと思うのですが、もうちょっとするんじゃないかな。私ならこの中では玉川学園前かな。

NNori · Answer

貧乏人の＃１です。
＃２～＃４の回答は流石に建築家さんのお答えです。非常に的を得ていらっしゃる。それでも敢えてこんなことを言っちゃいます。

最近スーツを買いました。布地を選ぶオーダーメードなのに１９８００円からありました。なぜだと思いますか？ひと昔前まではオーダーメードであれば５万を下回ることはなかったと思います。
これ実は採寸したデータを打ち込むとコンピュータが生地を裁断してくれちゃうので、型紙を起こさなくてもよくなったからです。しかも縫っているのは日本ではない。

実は住宅もそんなことができるんです。つまり設計してデータを打ち込むとその家を組み立てるために必要な木材がカットされてでてきちゃうんです。

こうなるともうプラモデルと一緒で熟練工の大工さんじゃなくても家を建設することができます。
しかも設備等は注文住宅ですから選択できますし、設計もある程度自由にできます。

そういう家だと坪単価４０万です。５０坪の建坪で２０００万しかしません。でも注文住宅です。
私はそんな会社の関係者ではないので敢えてURLは書きませんが現実にそういう安価な注文住宅が販売されています。職人さんの腕に頼るか、機械に頼るか...

three_polinkies · Answer

ごめんなさい。連投です。

あと、予算の配分の善し悪しというのは、人によって違うので、一般論では何とも言えないと思います。というのは、家自体はどこに建てても値段は同じなので、必要な大きさに合わせて、予算が決まってくる。そうすると、残りが土地にならざるを得なくて、これも予算に合わせて、都心からの距離が決まってくる。という具合だからです。

現実には、首都圏で100坪の土地をご予算内で見つけるのは結構困難かもしれません。どういうことかと言いますと、「高額の土地はそれに見合ったステータスを伴わないと売れない」という原則があるからです。例えば田園調布や成城だと200坪6億円という土地も売れますが、都心部でもそれほどのステータスがない場所では、同じ土地は50坪1.5億を4区画に分割せざるを得ないし、また都心から離れた郊外では100坪1億円も出す人は少ないので、50坪5000万を2区画で売らざるを得ない、ということです。この結果、ブランド高級住宅地以外で大きな区画は、どんどん減っています。先述の国立や玉川学園などの歴史の古い住宅地は、当初の区画の大きさがどんどん細分化され、今や100坪の土地は少なくなっています。既に「それなり」って感じはしないかもしれません。また、タマプラや新百合ヶ丘などの新興住宅地では、建築協定により、土地の細分化が禁止されているところも多いですが、そうすると都心から遠いわりには中途半端に高いため、一体だれが買うのだろうとその将来に私は懐疑的です。
つまり、ご質問者様にとって、ブランド住宅地は高すぎるし、郊外住宅地は狭すぎるか、中途半端に高すぎる可能性が大きいということです。まずは、一度不動産屋を訪れてみて、様子を探った方が良いかもしれません。

そこで、私の個人的な意見を。
質問者様のように都会風の家に抵抗があるという方もいらっしゃるとは思いますが、現実に私たちは都市で生活しているわけです。このような中で、「通勤に1時間かかってもいいから、郊外に庭付きの一戸建てを」という高度成長期の頃の考えが、現代ではだんだん通用しなくなってきていると思います。新興住宅地というフラットな箱庭の中で、幸せな家族像を演じることがフィクションであり、幻想に過ぎなかったということは、現代では多くの人が感じていることです。このような場所で、安易に過去を再生産するような建築には、私はものすごく抵抗がありますし、建築家の99％は同じように答えると思います。これからの時代は、「便利な都市生活において自分のくらしをより便利にしてくれるような一戸建てを建てる」、ある建築家の言葉を借りるなら、「自分の家で都市をカスタマイズする」という感覚が、少しばかりインテリジェンスをもった多くの人の一般的な考え方になると思います。

このような考え方を前提にして、私であれば、家は40坪で充分ですので、家の予算を4000万円にします。その上で、世田谷区、大田区、杉並区、武蔵野市などの閑静な住宅街（具体的には井の頭線とか東急池上線沿線など）に40坪の土地を探します。坪200万として、8000万円です。家も半地下のような場所をつくれば容積率もクリアできますし、40坪あれば駐車場2台も何とかなります。庭も立体的にテラス等をつくったり、工夫します。逆に注文住宅だからこそできる住まい方です。

もしくは、均質感の限りなく少ない郊外、昔は別荘地であったような場所（鎌倉山、逗子など）の海が見える場所に限定して、一種のリゾート的生活を目指します。ただし、このような場合、毎日都心に通うような職業では成立しません。

ちょっと突飛な発想でしょうか。

あと、「土地を探す」こと自体が、本当に大変で労力と根気が必要です。新規分譲地など以外で、理想の土地を見つけるのには、はっきり言って2～3年かかります。早くスタートされることをオススメ致します。また、もし設計をご依頼される建築家が決まっていらっしゃるのであれば、土地を探す前に一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。例えばRC造であれば、傾斜地に擁壁をつくって土地を平らにしてから家を建てるのではなく、傾斜地にそのまま建てることも可能ですので、初めから傾斜地狙いでいくと、かえって安上がりになったりするからです。あとは、いろいろな実例などを紹介していただけたりすると思いますので、自分のライフスタイルを確認する意味でも参考になるのでは？（相談だけなら無料でしょう。）

最後に、注文住宅の場合、ローンを組む事一つとってみても、大変（らしい）です。そのような中で、あえて注文住宅を選択される質問者様の、お住まいに対するこだわりには敬服いたします。是非、良い家を建てられることを祈っております。

three_polinkies · Answer

大変夢のあるご質問で、うらやましい限りです。
私は、建築家をしておりますが、一般的には都内23区で一番需要があるのは、20～30坪で4000～5000万の土地に、30坪程度の住宅を2500万～3000万で建てたい（つまり総額にして、7000万～8000万）という、共働きの若い夫婦です。これらの方に比べて質問者様の条件が、あまりに恵まれているため、ほとんどの若手建築家は泣いて喜ぶと思います。
さて、一般的に建築家が設計した場合を考えますと、できる限りハイスペックとのことですが、標準的な仕様で木造の場合、最低坪単価70万は欲しいところです。また現在、中国のオリンピック景気もあり、鉄の値段が数年前の1.5～2倍に跳ね上がっており、鉄骨造やRC造であれば、まず坪80～90万はします。もちろん、安くつくろうと思えば、いくらでも安くつくれます（坪55万くらいから）し、世間の大多数の方はローコストを希望されますが、やはり安い家は、スペックも「それなり」です。質問者様の年収とハイスペックをご希望とのことから、私は坪100万くらいの家を建てられても、つり合わない事はないと思います。
世間では、建売住宅で坪50万、ハウスメーカーで坪60～80万、注文住宅で坪80～100万が、だいたいの相場だと思います。坪100万の家だと、RC打ち放しなどで、ぱっと見て、「おしゃれでいい家だな」とわかる感じで成城に建っていても遜色のないレベルです。（ってわかりにくい説明ですが。。。）高級住宅地の要塞みたいな家や芸能人の家は坪150万～250万というものもありますが、ほとんど下品なだけの豪邸です。
これを参考に、40坪の家なのか60坪の家なのか、建坪を考えてください。それが決まれば、また、あーだこーだと、いろいろとアドバイスできると思います。

NNori · Answer

土地が５００平米だと上物はどのくらいでしょうか？
２００平米の上物だと３５００万くらいかな。となると総予算１億とすれば６５００万が土地。となると平米１３万しかだせない。
１億だして平米１３万の土地ってちょっとアンバランスだね。埼玉・千葉方面じゃないと。
１００平米くらいの宅地をまとめて５つ買えば５００平米になる。しっかし反感かうだろうねぇ....

総予算と上物の大きさをもうちょっと詳しく決めるといいかもしんない。

首都圏での注文住宅オーダー

#2です。

貧乏人の＃１です。

ごめんなさい。

大変夢のあるご質問で、うらやましい限りです。

土地が５００平米だと上物はどのくらいでしょうか？

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