競売物件について

競売物件について教えてください。
隣の家が競売にかかっています。
是非、購入したいと考えていますが、占有者者もいないようですし、入札しようと考えています。しかし、知り合いの不動産屋に聞くと、任意売買制度と言うものが有り抵当権者に、承諾を得れば直接交渉し、買取が出来るとのこと。そこで質問です。
１・この物件は既に、裁判所により、競売の開始？（公示）がされていますが、この時点でも、任意売買による直接交渉を行なっても良いのでしょうか？
２・入札を行なって、落札した場合、住宅ローンを使えるようになったと聞きますが本当でしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： adpanda 回答日時： 2005/05/13 11:40

不動産業界に従事する者です。

まず、お隣さんが本当の所有者か否か法務局で登記簿謄本を取ってみてください。
本当の所有者であれば、任意売買（制度ではありません通常の売買のことです）をした際に退去していただけるかどうかを確認してください。
所有者でなく、占有者の場合でも同じですが。

登記簿謄本を取得したなら、債権者（抵当権者）、債権額、債権者の数などがわかるます。また、所有者と債務者が同一であるか否かもわかります。

任意売買の場合には、全ての債権者（抵当権者）の同意がなければなりません。そうしないと物件の抵当権がすべて抹消できません。また、債権者の同意する条件の中に債務者の方の返済計画をどのように考えているのかと出てきますので、債務者がお隣さんの場合、事前にお隣さんが誠意を持って債権者に返済をする意思も確かめた方が無難でしょう。ちなみに、債務者がお隣さんの場合、物件を競売あるいは任意売買で手放しただけでは、借金はチャラにならない場合が多いのです。つまり物件評価より債務額のほうが多いケースが多々あります。

現在の競売の状況では、素人さんの競売市場参入のため、落札価額が市場価額と大差ない物件が多くなってきています。それを踏まえて、購入価格を考慮しないと債権者の方々が首を縦に振らない場合もあります。

こういった交渉は専門家に任せた方が無難です。例えば、このような事例に強い不動産業者などです。弁護士でもいいですが、弁護士の場合には面倒なので引き受けないか、報酬がかなり高額になる可能性もあります。

こうした手続きを踏んで債権者全員が同意したうえで、競売の申立てをした債権者に競売の取下げをしてもらいます。その期限は#3さんの仰るとおりです。

#3さんの回答中に「滌除」がありますが、正確に言うと滌除とは、改正前民法第378条で債務者でない第三者が抵当権がついている物件を○○○○万円で買うから抵当権をはずせと債権者に宣言し、債権者はその金額を頂いて抵当権をはずすか、不服があるならばその金額より増加した金額を法務局に供託して、該当物件を増加競売にかけることを言います。単に抵当権をはずすことは滌除とは言わず「抵当権の抹消」といいます。蛇足ながら、この法制度も言葉も、もう既にありません。いまは抵当権消滅請求といいます。

すいません余談になってしまいました。

次にローンについてですが、金融機関各社はできますよとは言いながら、かなり及び腰です。
審査の期間が入札の期間よりかかるなどという理由で、断る場合が多いと思います。住宅ローンを利用される場合にはしっかりと金融機関と打合せを行ってください。
しかし、民事執行法の改正で法的にはローンが使えます。最初に行ったのは横浜地裁で「横浜方式」とも呼ばれていました。まだ、競売に住宅ローンを使うのは実務的ではないような気がします。これは私が、積極的な金融機関を知らないだけなのかもしれません。

No.3 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/05/12 23:39

競売の取り下げは「開札直前」まで可能です。

　
然し、取り下げる人（法人を含む）は「競売申立人」つまり債権者ですからこの人が「任意売却」に応じなければ出来ません。

具体的には債権者が、予想される「競落価格」よりも高額に売却出来る、と判断した場合にのみ応じてくれる可能性があるということです。

つまり、債務者が債権者に直接交渉してその許可を得るか、或いは債務者の委任を受けてあなた（或いはあなたに依頼された競売の専門家が）が債権者と交渉しなければなりません。　ＯＫとなれば抵当権の滌除（てきじょ）を行ってもらい（抵当権を登記から外す事）はじめて「無傷」の物件になるわけです。

ローンの問題は、入札前に事前に金融機関と相談をする必要があります。　落札してもローンが出ない、ということになりますと、入札保証金は没収ということになりますので注意が必要です。　これはあくまであなたの「個人の信用」によって決まるものであり、制度的に存在するものではありません。

No.2 回答者： sirokuma2005 回答日時： 2005/05/12 19:42

確かに任意売買自体は存在します。

しかし、任意売買は競売に移行する前に、債権者と交渉をし行うものであり、裁判所もしくは市町村役場等の掲示板に競売公告が掲示されている場合は、期間入札が開始されていると判断されます。期間入札中は競売の取り下げは難しいと思われます。期間入札終了後（落札者が無い場合）は特別売却期間に入りますので、落札最低価格で落札が可能になります。（この場合、一番最初に入札を申し込んだ人に権利が発生します。）入札希望をされている物件の公告の確認と、裁判所にて物件目録を閲覧される事をお勧めします。物件目録には詳細が出ており、内部写真があります。No.1の方の回答を参考にしますと、この物件は破産扱いの物件でしょうか？単純に銀行等のローン返済不能により競売移行なら、管財人は出てこないので、任意売買は競売の申立人（裁判所に行って競売係で調べれば分かります。）と交渉になります。もし、銀行等が競売にかけているならその銀行等で住宅ローンの申し込みを行うと言う、手もあります。

No.1 回答者： hyde19 回答日時： 2005/05/12 11:55

任意売却の場合、まず担当の破産管財人である弁護士か、弁護士から依頼を受けている不動産業者を通じて購入することになります。

競売の開始前に任売に変わることはあったので、直前でなければ間に合うかと思います。

住宅ローンもできると思いますが、お金を納める期日があるので銀行の素早い取り組み次第でしょう。
昨今は特に銀行も柔軟に対応しようとしていますので、良い銀行（担当者）に会えたら安心だと思います。