長屋の建て替えについて

長屋の建て替えに詳しい方、教えていただけませんでしょうか。

旦那の実家が、築50年の、4棟連なった長屋の真ん中です。土地を守ってほしいといわれ…建て替えるか、リフォームして、住まなければいけません。
〇他の３棟の許可をいただいて、建て替える。両隣の壁を私たちの費用で工事する。リフォームより費用はだいぶかかる。
〇リフォームする。
この二通りのどちらかになると思うのですが、私たち48歳夫婦が、40年弱住むことを考えると、どちらがおすすめなどありますでしょうか。リフォームの場合は、もしお隣が数年後切り離しをされるときに、我が家の耐震がおちるなど、不具合が大きいんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mocmoc 回答日時： 2024/07/30 01:16

＞4棟連なった長屋の真ん中です。

＞
壁は共有されていますから当然切り離しが行われると両隣は壁を張る必要が出てきます。
書かれているようにその分余計に費用はかかります。

で、
＞もしお隣が数年後切り離しをされるときに
＞我が家の耐震がおちるなど、不具合が大きいか
＞
考えましょう。あなたが切り離した場合に残る建物も同じことになります。

そしてそれは外壁を貼らなければならない費用とは比べ物にならない
「切り離しで耐震性能が下がる場合、残る建物はそれまでと同程度まで補強が必要」
という落とし穴です。

単純には奥行き側の変化は少なくても、長手側の強度は4件分で算出していたものを左右に切り離した状態で個別に算出しなおすために大きく変化します。
この補修費用は場合によっては家がもう一棟建ちます。
(築50年の耐震強度の復旧ならそこまで掛からないでしょう)

これを選ぶのか？という点と、隣の家はこれを選ぶのかという点。
外壁張り以上に費用がかかるのなら、あなたはやらない気がします(私はやりません)。
そしてお隣もそこまでして切り離して建て替えをやることはないでしょう。
普通はそこから出ていきます。

そしてあなたはそこから出られない(むしろ今から入居)。
となると二択でしょうか？
リフォームしかないように考えます。

余)
この雁字搦めがあるから古い長屋が今でも古いまま残っているんです。
これが21世紀になってから建てられた耐震のものなら使い回せば良いだけなんですが、50年は古すぎるというのが厄介です。

「土地を守る」これに縛られて窮屈な余生というのを息子とはいえ、後代に強いて良いものなのかと気になるところです。
当然託された側の考え方次第ですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます！
すごく勉強になり助かりました。

お礼日時：2024/08/12 22:48

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/07/31 08:08

これは気の毒にね。

心中お察しする。

連棟式はその当時はコスパの良い合理的な住宅の１つだった。
しかし当時は老朽化した際のことまではあまり考慮せずに建てることが、まあ、一般的だっただろう。

老朽化した連棟式建物をどのように処理するかについて。

現実的には困難だけど、不動産的な権利関係を整えてから、建築的な問題点を解消することが理想的。
どういうことかというと。
まず、連棟式建物（＝外壁が接している部分のみ共有で、土地建物はそれぞれ個人所有）という権利関係を、区分所有（＝分譲マンションと同じ土地は共有で建物は専有部分と共有部分に分かれる）へ変更する。
そのうえで建て替え決議を行うというもの。
テラスハウスをタウンハウスへ転用するというわけだ。
分譲マンションの建て替えと同じように、建て替え後に住まない人は区分所有権を売却することもできる。
これは全員の理解と合意をとりつけるのがとても難しい。
本件の権利者数が4人ということなので、割合的にはほぼほぼ確実に1人は反対する。
それ以外の3人でやろうとすると、反対した1人は感情的になりさらに反対して過大な補償を求めるようになる。
「現実的には困難」というのはこういうところから。

なお便宜上、物件種別では「テラスハウス」と「タウンハウス」と名称を分けているので、興味があれば検索してみてね。
質問文の内容から、質問者の物件はテラスハウスの方だと思われ。


一般的には上記の困難な方法ではなく、非効率的ながら切り離してお隣の壁の復旧という方を選ぶことが多い。
まあ、大体は質問文に挙がっているような2通り。
48歳があと40年弱住むという設定だとさらに難易度があがる。
「おすすめ」なんかあるはずもなく、関係者全員の事情や建物の状況を考慮して消去法で決める話。

例えば。
そもそも築50年の建物が、今まで適切な維持管理をされていなければ、あと40年弱の維持はかなり厳しい。
基礎・柱・屋根がどうにもならないなんてこともあるからね。
新しく自分のところだけ多額の費用をかけて修繕しても、隣の建物が崩壊すれば連鎖的に崩れてしまう。
このように建物の状態によってはリフォームもムリというわけだ。

建物自体は大丈夫ということであれば、切り離した場合に建築関係の各種法令に適合するかどうかの判定になる。
これはまず地元の建築指導課へ相談することで分かる。

建築指導課の方で問題なく切り離しができるということであれば。
次に隣人の人柄と財力によって選択が分かれる。
相手がきちんと理解できて後の保障なども含めて相談して合意できるような人柄であれば、壁の切り離し工事ができる。
しかしそういう人柄ではなければ、切り離し工事はムリ。
理解できる人柄でも、相手側が経済的に弱い場合には、後の保障や相手側の将来的にあ建て替えに支障があればやはりムリとなる。

そうなると実行できるのは自分の権利の中だけで、つまり室内のリフォームのみとなる。
連棟式はたぶんすべての建物で共通だと思うけど、構造的には連棟住戸のうち１戸だけ室内側に耐震補強しても効果はほとんどないと思う
48歳で40年弱の計画で実行できるのはバリアフリーくらいじゃないかな。


少し違うやり方として。
他の3人の所有権を買い取って、土地建物を質問者の単独所有にして、大家として他の3人に貸す出すというやり方もある。
しばらくしたら老朽化を理由に他の3人には立ち退き料を支払って立ち退いてもらい、普通のマイホームを建て替える。
建て替えの際には半分土地を売却して新築費用に充てるなんてやり方もできるね。


まあ、他にもやりかたはいくつかあるので、いろいろ考えてみるといいと思うよ。
質問者家族にとって良い方法が見つかるかもしれない。
うまくいくといいね。
ぐっどらっく

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2024/07/30 12:35

よくわからないが、、、

＞土地を守ってほしいといわれ

質問者が誰から言われたの？
相続？
質問者はその長屋の土地の地主？

なぜ４棟長屋の真ん中の自分だけ建て替えようと思ったの？
建物も質問者の所有？

自然に考えて、中の住戸のみ建て替えると、、、
左右には元の住戸が残っているよね。
つまり、横幅は今と変わらない、っーか、民法第234条を考えればそれぞれで50cm、計１メートルは狭くなる。
奥行きをどうするかはわからないが、敷地として激狭だよね。

なぜこんなハードな計画をするの？

残された住戸も片方は連棟じゃなく単独の住戸で専用住宅として残る（他は２連棟の長屋）

もちろん既存を残す難しさもあるが、あえて質問者は新築にするんだよね。
他の場所ではダメなわけ？
土地を守る、は、そこに住まないといけないわけ？
いや、自分の家庭を犠牲にしてまで守る必要があるの？

未来の生活を潰すよ。

それと、都市計画区域内だよね。
真ん中のみ切り離し、そこで単独で敷地設定をして、接道は撮れるの？
それに、他の残された２棟も別々に接道を確保しなきゃダメだよ。
分割して３棟になるわけで、接道もそれぞれ。
あと、下水道処理区域内なら敷地ごとに排水を取る必要もある。
仮に浄化槽なら１敷地に１浄化槽。
今で４戸でまとめているならそれぞれで新規に入れ替えだ。

リスクもコスパも悪い。
既存の住戸も補強は大変だからね。
それぞれで住みながら補強工事ができるの？
補強工事に並行しての新築工事？

罰ゲームか？

あと、気持ちを打ち砕くようで申し訳ないが、、、

＞48歳夫婦が、40年弱住むことを考えると

今のまま40年、米寿まで夫婦でそこで暮らす？
男女とも平均寿命を超えている。
そんな老後は誰にもわからないよ。
グループホームや老人ホームの世話になるかも、だし。
住まいにそこまで固執しなさんな。
離婚の可能性すらあるわけで、１人暮らし、または売却の可能性もある。
売れない住宅を建てなさんな。

No.3 回答者： norinosuke 回答日時： 2024/07/29 23:27

すみません。

私も長屋のオーナーです。
うちの場合は長屋の土地が私の。上積みの建物は長屋に住んでいる人のものです。
長屋と言うかアパートみたいな感じですか？
建て替えになると億行きませんか？
リフォーム会社に話聞いてみた方が。

No.2 回答者： himawari223 回答日時： 2024/07/29 23:23

リホームなら、テレビ、BＳ１５１のビフォーアフターという番組に応募すると良いです。

どの家もステキに生まれ変わっています。

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2024/07/29 23:11

過疎化が始まると徐々に空家になります。

最後に残った人が引き取って解体する流れです。

50年前の建物は耐震性はないです。