相続税について教えてください。 夫が亡き両親から相続した土地が、4か所あります。広さと利用、固定資産

相続税について教えてください。
夫が亡き両親から相続した土地が、4か所あります。広さと利用、固定資産税評価額(一般に売買の7割くらい？)
A 自宅 140坪 5000万円
B 畑(区分は住宅) 140坪 5000万円
C 貸し駐車場 300坪 1億
D アパート 現在築20年 300坪 1億

夫71歳、娘30代2人です。娘たちは結婚して別に住んでいます、もう帰ってくることはありません。家やアパートの建物の評価額は、無視してください。先々、相続の時、私がAB、娘がＣとDを話し合いで分けると思います。よく不動産屋がアパート建てませんか、と先々の相続税の見積もりを持ってきます。その時は、法定相続で私が1/2の見積もり。それでも娘たちは、一人2000万円の相続税。私が考えているように分けるとほぼ1/3ずつ。もっと高額になると思います。しかし2次相続を考えるとこのような形がベスト。
私の考えとしては、相続後ABは、売却。そのお金で一人で住むマンションを購入予定。3〜4千万の中古で○。
私も働いていたためたお金、実両親からの遺産で5000万円ほど持っています。夫の貯金は、教えてくれないですが3000万ほどと予想。親から譲り受けたアパート、貸し駐車場は、収入があっても固定資産税、返済金、維持費で、トントン。年金だけの収入。絶対次のアパートを建てるのは反対。

内情をいろいろ書きましたが、私が知りたいのは、夫の現金は、すべて娘たちが相続。それで足りない時、私が無利子で貸す、ということはできるのでしょうか？
娘自身は、貯金ほとんどありません。
婿さんが払うと贈与。
私自身、夫が土地を相続して一部も売らなかったため、本当に質素な暮らしでした。「畑は、お袋が死んだら売れ、って言ってけど守った」と言いますが、家族旅行もなく、これで良かったのか？
娘の相続税の払い方、良い方法があったら教えてください。

No.5 回答者： ben0514 回答日時： 2024/10/07 14:06

まずは一番が税理士に相談して計画を作ることですね。

アパートのところで返済があるとありますが、相続税の試算でマイナスしていますか？
負の遺産も相続することになるわけで、相殺すべきものです。

他の回答にもありますが、土地の所在地が路線価方式の場合には、固定資産税評価額は参考になりません。
また、路線価地域ではない土地は倍率地域となり、固定資産税評価額に倍率を乗じますので、何倍もの評価になるので、注意が必要です。

あと、亡くなった所有者の住まいであったところを相続し、そこに住み続けるなどの条件を満たせば、一定範囲について8割の減額があります。
また、アパートについては、事業とみることができれば、事業用地の相続も同様に減額があります。

次に家屋を除外してお考えのようですが、相続税の家屋の評価額というのは倍率方式であり、原則1.0倍ですので、固定資産税評価額そのものとなるでしょう。注意点としては、よく古い家屋で価値がないなどと言われることがあります。しかし、固定資産税の評価額は時価相場で考えるのではなく、再建築価額とされるようです。ですので、どんなに古い家屋でも評価額がそれ相応に存在する扱いとなります。

相続税の支払いのためのお金を出すことは贈与となり、贈与税が課税されることとなります。
しかし、お金の貸し借りであれば別です。ただ、税務署も口やくそ奥などをそのまま信じることはしません。ですので借用証書などを取り交わす必要があるほか、書類のみだとまだ足りず、日々の返済も必要となります。
お子さんらから仕送りを受けるようであれば、それを返済だという形にしてもよいでしょう。

あとお金に色はついていませんので、お子さんらの家庭で高額な資金が必要とされるところでの贈与を行うというのもありでしょう。
住宅取得資金の贈与や教育資金の贈与などですと贈与税の特例が受けられます。

連年贈与というものは、対策にならないとされています。
贈与税の基礎控除を活用して、毎年資金を贈与することで遺産となる財産を減らす手法として考えられがちですが、毎年贈与することを初年に約束したものと判断され、基礎控除を複数使わない計算で追徴を受ける恐れもあります。

名義預金なども税務署はしっかりとチェックされます。
特に親が通帳を預かっていると、子の苗字が一緒である場合などで印鑑を共用してしまうケースがあります。そうではなくとも、子が普段使っている印鑑と異なる状態になりがちです。そういった状況から名義預金は、名義人財産ではないとされて、実際にお金を入金していた人であろう人のものとして課税を受けます。

私は現在父が亡くなったことでの相続手続きをしている最中で、質問者ほどの財産ではありませんが、ぎりぎり相続税がかかるかどうかの遺産ということで、税理士へ依頼しています。
税理士からは過去10年（おそらく余裕をもっての話）の父の預金の取引履歴を求められ、名義預金の有無についても聞かれました。さらに、親から子への高額な資金の動きがあればそれも状況説明を求められています。
税理士としても、依頼者に不利な情報はしっかりと把握したうえで、税金面の優遇措置その他を活用しての対応、除外するなら除外するなりの理由をしっかりとつけて下準備をしていますね。
なくなった後でできることは少ないですが、質問者様のように今から考えられることはよいことかと思います。

相続税の納税方法ですが、延納（分割納付）や物納（現物納付）などもあります。資産価値の高いものなどで担保をしっかりと出したうえで、納付を分割などで先送りしたり、遺産その他で現物を納付代わりに受け取ってもらえるように手配するとかですね。

すでに不動産屋さんに依頼しているところもあるかと思いますが、不動産屋さんへ任せる手前で管理会社を作るというのもありでしょう。そこにお子さんを在籍させて、給与などで払うというのです。当然相場を大きく超えることはおかしくなりますが、財産管理をしている事務負担をしているなどの名目で給与を払うのです。それにより、管理費用として不動産屋さん以上のお金を計上させて、お金を下の世代に流すのもありでしょうね。

設立した不動産管理会社に一部不動産を売却してしまうというのもありでしょう。売却資金の支払いは未払いでもよいでしょう。管理費を可能な限り高くして相殺してしまえばよいわけですしね。
遺産の名義について形を変えてしまうのです。
売ってしまえば管理会社の所有物で個人財産ではなくなります。ただ、再建に代わってしまいますが、長期的に減らす計画が可能でしょう。
さらに管理会社に現物出資として資本金に代わる形で7入れられる部分があればそれも一つの方法です。赤字を続けていけば、出資（株）の評価も大きく下がるので、形を変えることで遺産総額を減らせることでしょう。

借用証書も売買契約書、出資なども慌てて作った作りごとではないとして、公正証書や確定日付などの公証役場の証明を得ていれば、税務署も文句が言いにくくなるでしょう。

多少名義が変わっても、家族や会社との共有名義であれば、手放したわけではないので、理解もしやすいかもしれません。

注意点としては、必ずしも年齢順とはなりません。
娘さんが先に亡くなる可能性もあります。
娘さんが相続直後に急死するようなこともなくはありません。
不吉なことかもしれませんが、そういったこととなり、娘さんの旦那さんが義父母の心情を考えられない人ですと、娘さんの物を相続した後現金化してしまうかもしれません。自分の物でも自分の親の物でもないため、目減りしようが何だろうがお金が手に入ればと考えてしまう可能性もあります。
ある意味、娘さんが存命でも、旦那さんが強ければどうとでもなってしまうのが贈与などの対策でしょう。

連年にならな程度に計画的な贈与などで子らへ名義を変え、管理会社などで親がこれらを管理していたところ、このほうが先に亡くなり、嫁がその権利を主張し弁護士介入で現金化され、遠方に引っ越しされ、お墓もわからず、孫にも会えず、孫にために使われているのかもわからない形にされて嘆いていた年配者を知っています。

相続税をはじめとする総称にて資産税専門といわれる税理士に相談のうえで進めることが大事かと思います。
実際に現状で相続したケースでの税負担を試算すれば、ご主人も損な財産を娘に残すのであれば事前準備をと考えが変わるやもしれませんからね。

この回答へのお礼

たいへん詳しくありがとうございます。
法人を作って管理する、というのも教えてもらったことがありますが、夫がマメな人でないので無理。そのあたりのことを詳しく書いていただきましたが、難しそう、と思いました。自分の趣味の車に100万、200万円と内緒で使ってます。通帳チェックがあったら、私には？？現物ではなく、修理、リストアと普通の人では分からない世界。

義母が亡くなった時、大○建託から紹介された税理士事務所にかかっているので、次にアパートを建てると、こんなに相続税が減りますよ、と勧めてきます。
のらりくらりで何年もたちました。建築費の値上がりで、今更、やめた方がいいが私の考えです。

先々、私よりも娘の言うことを聞いてそれに従うのを待つしかないな、と思います。

お礼日時：2024/10/10 21:08

No.4 回答者： aminami 回答日時： 2024/10/06 15:25

NO2です。

返信ありがとうございます。
他の皆様への返信も拝見させて頂いて補足です。

ーーー
「親族間でも借用書があり、返済がきちんとされていれば良いのですね。」
→これは、あくまでもサイトからの引用の為、詳細は税理士に確認願います。
◆◆◆「名義預金、やってます、」◆◆◆
◆◆◆→これが気になり補足しました。◆◆◆

税務署にバレる：名義預金です。


税務署は全てのお金の流れを把握してから税務調査を行います。
自分は父他界後に自分が最初、１か月後に実弟と２回税務調査がありました。

彼らは、不動産屋→税務署へ情報連絡あり。
また、通帳や預貯金・定期などお金の流れを調べ上げた後に税務調査に入ります。通常、税理士を入れておけば一旦税理士が説明に動きます。
そこで税務署が納得しなければ税務調査です。
・意図的か
・ミスか
・知らなかったか。などを調べます。

自分の場合、裏も表も無い為、実家に行ってどうぞご自由に調べてください状態を説明しました。

午前中は雑談で自分や被相続人の趣味や仕事の話、旅行や食べ物など支出の話です。昼食をはさみ、上記が嘘か本当かを通帳を照らし合わせながら調べます。

必要な所は全て通帳のコピーを取られました。その後に納税金額が決定です。
自分の場合、土地の売却も知らず、名義預金は自分が稼いだお金じゃない為、税理士に報告してました。

結果、父が土地を売却した際の延滞税と贈与と見なされた部分の加算税です。100チョイだと思いました。
実弟に関しては名義預金から実弟名義の預金通帳が多々見つかったので重加算税と記憶あります。

だから『名義預金、やってます』これは危険な発想です。ご注意を。
ーーー
『娘に話し、少しずつ使っていくことも必要ですね。』
→これも危険です。少しずつ使う＝残金が残る＝贈与と見なされる。という事です。

詳細はこちらの書籍に書いております。
https://www.amazon.co.jp/dp/4344927702?ref=ppx_y …
ただ、これを読んでも完璧ではありません。

自分は税理士を使っておりましたので、税務署→税理士に連絡が来た際に早めに問答Q＆Aを教えてもらって、且つ解答例も事前に準備して修正してもらい、税務調査に臨みました。それでも完ぺきではありません。

一般人は預貯金で済みますが、ご質問者様も多数の金融資産の部類だと思います。早めに税理士さんとお話しされて事前準備をお勧めいたします。

・保険での対応
・愛人支出での対応
（愛人支出は支払先が不明の為、うやむやグレーゾーンらしい）
・証券会社での対応多々です。

「娘に話し、少しずつ使っていくことも必要ですね。」
→娘さんが完全専業主婦やパートさん＋娘さんのご主人が普通の会社員なら、敢えて贈与部分は完全に使う。これが良いと思います。

タンス預金を増やしておく？とか。金塊とか。

ま、バレるの前提で大きなお金の入出金履歴は気を付けた方が無難ですね
＾＾
時計や靴も普通。敢えて普通。そこにも目は行きます。
普段使いで数百万の時計を使っている場合、自ずと自宅にも数本ある。
そして通帳に高額支出の明細があれば聞いてきます。
ここでポロっと、「〇〇さんにプレゼントしました笑顔♪」と得意げに話すと、贈られた相手が逆に贈与税を取られます。


良い方向に向かうことを祈りますm(_ _)m

No.3 回答者： のなつぺ 回答日時： 2024/10/06 10:55

相続資産の評価が5000万円とか1億円ときっちりしすぎていますが、何を根拠にその金額を出されていますか？

相続資産で不動産の評価は、自治体で固定資産税評価証明書を基に算出されるもので、また、被相続人と同居でお住いのご自宅の場合は小規模宅地特例の適用により大幅な減免措置があります。
相続で適用される配偶者特別控除は、総資産の半分あるいは1億6000円までのどちらかの選択制です。
そこに、妻と娘2人で基礎控除3000万円と相続人1人600万円×3で4800万円の控除が適用されます。
また、夫の金融資産総額を含めて遺産分割協議書の作成となり、葬儀費用や相続手続きに掛かった経費の相殺等を考慮した上で、相続税が1人2000万円となる計算がどこから来たのでしょうか？
また、駐車場が返済中であれば、負の相続分は相殺として考慮されているのか？
すべて、ご自身の解釈で、お話の脈略が無茶無茶です。

相続の相談や対策は金融機関でもできますし、保険加入で相続対策もできます。
相続対策で不動産投資を考える人がおられますが、相続後のアパート経営や固定資産税の負担、継続するランニングコストまで考えておられない人が、不動産を手放してマイナスだけが残るケースが多いです。
少子高齢化が進む日本で経験のない人が不動産投資は極めて難しいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
市から送られてきた書類で、細かい金額は省略しました。2000万円の相続税は、大◯建託の見積もり。これを減らすために畑か駐車場にアパートを建てることを勧めて来ます。でも書かれていたように失敗の可能性大です。分かりにくくて申し訳ありません。

お礼日時：2024/10/06 11:20

No.2 回答者： aminami 回答日時： 2024/10/06 09:33

先日まで相続を行っていた者でした。

自分もNO1さまと同じです。

「土地は売れる時に売れ。」これ鉄則。

カッコつけて「私が先祖の土地を守った！」と田舎の人は言います。
うちもそうです。父も実弟もそうでひた。
ですが、見たこともない聞いたこともない行ったこともない土地に永遠に固定資産税払い続ける事は負の遺産です。バカです。

土地は国に対して「固定資産税」という場所代・賃貸料を納めて使わせて頂いているだけです。これをリンゴか何かの様に自分の所有物と勘違いしております。←うちの場合の私見です。

それと、「無利子で貸す」これです。
税務署はずるいですから、貸出なら親子間でも書面が必要です。
ー抜粋ー
「家族や親子間で借金するときは、税務署から「贈与である」とみなされて贈与税が課税ないためにも、借用書の作成をおすすめします。」

勿論、定期的に返却は必要ですよね。。
https://chester-tax.com/encyclopedia/9007.html

一般人：親子間なら普通じゃね？
税務署：贈ったのだから贈与税！

キッチリ家計簿内で生活費として使われているか？残っているか？
これも重要です。税理士さんに説明受けました。
これが残っていれば贈与税発生です。

そして国はズルいです。
一般人：毎年110+110+110+110+110＝550万円無税だよね？
税務署：考え方によっては合計550ー基礎控除110＝残金440万円が課税対象
この場合もあります。うちはこれでした。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

それと、子供に残すためのお金ですが、下記です。
一般人：子供の名前や印鑑で残す。＝子供の通帳なので子供の預金。
税務署：これは名義預金。https://x.gd/lyPwc　よって相続税の対象。

名義預金＝「口座の名義人と実際にお金を出した人が違う預金のことです」
サイトより抜粋。

要は自分で稼いだ金は申告。他の方が稼いだであろう金も申告。

などなどありますからねぇ・・・
それと、路線価ですが、暇な時にでも税務署に行けば教えてくれます。

良い方向に向かうことを祈りますm(_ _)m

この回答へのお礼

たいへん詳しくありがとうございます。
親族間でも借用書があり、返済がきちんとされていれば良いのですね。
名義預金、やってます、娘に話し、少しずつ使っていくことも必要ですね。

お礼日時：2024/10/06 11:46

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/10/06 09:14

＞土地が、4か所あります。

広さと利用、固定資産税評価額…

贈与税や相続税で土地の評価は、路線価のある土地なら路線価が優先です。
路線価のない土地なら固定資産税評価額でよいですけど。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞私がAB、娘がＣとDを話し合いで分けると…

法定相続人の全員が納得するなら、それでかまいません。

＞よく不動産屋がアパート建て・・・それでも娘たちは、一人2000万円の相続税…

素人がアパートの大家になっても、何十年もずっと満室で建築費は10年で回収、以後は賃貸収入がウハウハ・・・なんて甘いものではありません。

アパートがそんなに良いというのなら、土地を売ってしまって不動産屋自身にアパートを建設させ、不動産尾自身でアパートを経営させればよいのです。

＞私が無利子で貸す、ということはできるの…

市中での利子相当分が贈与となり、借りる側に贈与税の申告と納付義務が発生します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

たとえ利子相当分が年 110万に足しなくても、連年贈与と言って贈与税の対象になります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞「畑は、お袋が死んだら売れ、って言ってけど守った」と言いますが、家族旅行もなく、これで良かったのか…

他人が口を挟んでよい話ではありません。
あなたがたご夫婦がそれでよいと思われたのならそれでよいのです。

＞娘の相続税の払い方、良い方法が…

というより、娘さんらが親の遺産をどうしたいのか考えさせるのが先です。
相続後すぐに売ってしまって現金にするのか、不動産賃貸業を始めるのか、娘さんら自身に判断させるべきです。

そうすれば、夫が母の遺訓を守らなかったことに対する不満のようなことを、娘さんらが再び味わうことを避けられるのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

たいへん詳しくありがとうございます。
土地の定借について不動産屋さんと話したことがあります。固定資産税以上には収入になるようです。夫が売ることは、絶対ないです。アパートを建てる可能性もほぼない⇦建てると相続税の時は良くても結局困るので。
　娘たちが決める事、とあまり先のことは、考えないようにします。

お礼日時：2024/10/06 11:59