役所の土地や建物の所有権を、勝手に、親族に変更されない方法を教えて下さい

Question

勝手に、親族が、土地や建物の所有権(登記)を変更してしまう事件を、ネットで見ました。

　親が土地や建物の所有者で、その親が死んだ場合に、相続人が複数人いて、まだ相続の話し合いが終わっていなく、登記簿の変更をしていない状態で、相続の権利のある、その相続人(相続人の一部)が、「勝手」に、登記簿の所有者を変更することは可能でしょうか？

　その相続人(相続人の一部)は、登記簿を持っていない状態です。

　つまり、相続が発生し、相続する権利はあるが、登記簿を持っていない者が、「勝手に」、自分が所有者であると、役所の登記を変更することは可能でしょうか？
　可能ならば、その「変更を、出来ないようにする方法」を教えて下さい。

世のため人のため · Accepted Answer

ＮＯ６ですが、【お礼】に対する追加回答いたしますと、

●【遺産分割協議書を偽造して勝手に手続きを行う、犯罪行為は、警察に訴えれば解決するのでしょうか？　行われてしまったならば、泣き寝入りだと聞きましたが。】

⇒運悪く、そのような詐欺被害にあってしまった場合には、まずは刑事事件としてすぐに警察に相談することが必要ですし、非常に重要ですね。
犯罪行為ですので、おそらく警察も動きだすことでしょう。

そして、その後、相手方加害者を相手どって、民事訴訟として【土地家屋の所有権返還請求訴訟】なり、【損害賠償請求訴訟】なりを裁判所に提起することになるでしょうね。
すなわち、わたくしならば、けっして泣き寝入りはいたしませんので。

●【親族に、高度な偽造をする能力を持つ者はいないので、安心でしょうか？】
⇒そうですね。
常に、このような被害を恐れてビクビクしている必要はありませんが、アンテナを高くして、そのような犯罪行為が行われた場合には速やかに探知し、迅速に適切な行動をとることが重要なのでしょうね。

yumeiroyamaneko · Answer

「登記簿を持っていない」の部分ですが，これは正しい意味での「登記簿」ではなくて，いわゆる「権利証」のことでしょうか？
相続の場合には，権利証は基本的には不要です。特殊な事例で，登記名義人＝被相続人であることの疎明資料として使うことがある程度ですので，なければならないものではありませんし，持っていたからと言ってそれが有利に働くこともありません。
登記簿謄本のことだとしても，それは赤の他人であっても取得できるので，持っているか持っていないかなんて関係がありません（登記簿自体は法務局が管理する公簿であり，刑法155条にいう公文書でもあります。しかも現在は電算化されていますので「個人が所持」することはあり得ません）。

さて相続の登記ですが，遺言があれば遺言に従い（ただし自筆証書遺言の場合には家庭裁判所の検認手続が必須），なければ法定相続（相続人全員が，法定相続割合に従った持分割合の共有で登記される）か，遺産分割協議によって特定の相続人が相続したという登記がなされるだけです。遺産分割協議の場合には，相続人全員が実印を押してその印鑑証明書を添付した遺産分割協議書を提出するか，家庭裁判所で遺産分割調停を行った結果を示す調停調書を登記所に出さなければならないので，理論上は，一部の相続人の独断で登記がされることはないはずです。

ですからもしもそのような（一部の相続人の独断による）登記が行われるとすれば，それは書類の偽造や変造といった違法な手続きが行われ，それを登記官が看過してしまった結果であろうと思われます。そのような事例に関する判例もありますので「ないこと」ではありませんが，そう簡単に起きることでもありません。

まあ，犯罪に手を染めてもいいと思っているような人でプロ級の知識のある人が関わなければ起きないことです。各相続人が自身の書類や印鑑をきちんと管理していれば，基本的にはそれで充分なのではないかと思います。

盧舎那仏 · Answer

不動産の名義変更には「理由と、その理由を書面化した書類」が必要です。

相続の場合には「遺産分割協議書」や「遺言書」が「理由を書面化したもの」に該当します。

相続の場合には以下の全部の書類がないと法務局は不動産名義変更登記を受け付けてくれません。
（戸籍謄本類は偽造がほとんどできないので「相続」で偽造して不動産登記」をするのは事実上困難です。）

（１）被相続人の戸籍謄本（「亡くなった方の戸籍謄本」のことです。）
（２）被相続人の除籍簿
（３）被相続人の住民票の附表または戸籍の附表
（４）相続人全員の戸籍謄本（相続を受ける人全員の戸籍謄本）
（５）相続人の住民票
（６）遺産分割協議書・遺言書などの名義変更する理由を書面化した書類
（７）印鑑証明書（５）の遺産分割協議書に押印した印鑑証明書が必要
（８）固定資産評価証明書
（９）登記済証（最近はデジタル化で「登記識別情報通知書」と呼ばれることが多い。）
（１０）登記申請書

注１．相続によって不動産名義変更登記完了した不動産登記簿（登記済証）を見ると「相続による登記」と記載されている筈です。

注2．不動産売買の場合には「売買契約書」、「印鑑証明書」、「住民票」、「登記済証」、「登記申請書」があれば不動産登記出来るので「相続」に比べれば偽造しやすいと言えます。
「売買による名義変更」による不動産登記簿謄本には「売買による登記」と記述されます。

注３．不動産登記簿は法務局に行けば誰でも閲覧も出来るし、必要に応じてコピーも出来ます。費用な約1,000円前後です。

世のため人のため · Answer

●【親が土地や建物の所有者で、その親が死んだ場合に、相続人が複数人いて、まだ相続の話し合いが終わっていなく、登記簿の変更をしていない状態で、相続の権利のある、その相続人(相続人の一部)が、「勝手」に、登記簿の所有者を変更することは可能でしょうか？】

⇒ふつうは不可能でしょう。
だって、相続に伴っての所有権移転登記であれば、登記に際しても当然に遺産分割協議書が必要になるはずですし・・・。
まあ、相続人のうちだれかが遺産分割協議書を偽造して勝手に手続きを行えば不可能ではないでしょうけど。
でも、これは犯罪行為になりますけどね。

●【つまり、相続が発生し、相続する権利はあるが、登記簿を持っていない者が、「勝手に」、自分が所有者であると、役所の登記を変更することは可能でしょうか？】

⇒そりゃ、あくまでも、可能性としては可能でしょうけどね。
すなわち、【可能性としてはゼロではない】ということなのですよ。

だって、ご存じかどうかわかりませんが、
例えば、いまだに、地面師グループが首都圏都心の物件の土地所有者に成りすまして、大手企業を騙し転売を行い逮捕されたりしているじゃないですか。
なので、土地所有者の印鑑証明書等、必要書類を権限なく違法に入手したり、偽造したりすれば、決して不可能とまでは言えないんですよね。

もっとも、こうした詐欺事件では手間暇がかなりかかることから、
あくまでもこうした連中に狙われるのは、例えば首都圏の数億円以上の価値のある高額物件ばかりなんですけどね。

●【可能ならば、その「変更を、出来ないようにする方法」を教えて下さい。】
⇒必要書類を偽造等されてしまい、法務局（登記所）でもスルーされてしまうような事態については、一個人として完全には防ぎきれません。

なので、そうした場合には、事後的に救済措置として事件発覚後において、加害者や国を相手に、裁判所に対し【損害賠償請求訴訟】等を提起するしかありませんね。

momo-kumo · Answer

>その相続人(相続人の一部)は、登記簿を持っていない状態です。
「登記簿を持っていない」の意味が不明です、登記簿は法務局が所有しており、現在は電子データです。
世間で言われる「権利証」は「登記済証」であり有価証券的な価値はありませんし、物件所有者が死亡した時点で効力は無くなります。

>その相続人(相続人の一部)が、「勝手」に、登記簿の所有者を変更することは可能でしょうか？
相続財産分割協議書が無くても、法定分割割合での相続登記は可能です。
法定分割割合ですかから独り占めとかはできません。
相続人全員の印鑑証明などは不要です。

merciusako · Answer

必要な書類を偽造すればできますよ。

シロマメ · Answer

不可能です。

のっぺり · Answer

昔はよくあることで、親せきにもいました。
大地主の息子だったが家を出て教職員やっていた。その子供が父親の死後に遺産整理のために調べたら、田舎の土地にほとんどを地元に残っていた親戚により名義変更されていて取られたと。
裁判するしかないですが、骨肉の争いになるし、証拠もほとんど無いので口頭で譲ると言われたそんなことないの水掛け論に終わり、最後は調停でとなることが多いようです。
こまめに登記簿を取り寄せて、取られていないか確認するくらいしか自衛手段無いんじゃないかな？

whtg001 · Answer

それは出来ないようになっているはずです。権利のある親族の了承が必要なので。日本の安全保障にも直結するので当然でしょう。

役所の土地や建物の所有権を、勝手に、親族に変更されない方法を教えて下さい

ＮＯ６ですが、【お礼】に対する追加回答いたしますと、

「登記簿を持っていない」の部分ですが，これは正しい意味での「登記簿」ではなくて，いわゆる「権利証」のことでしょうか？

不動産の名義変更には「理由と、その理由を書面化した書類」が必要です。

>その相続人(相続人の一部)は、登記簿を持っていない状態です。

必要な書類を偽造すればできますよ。

不可能です。

昔はよくあることで、親せきにもいました。

それは出来ないようになっているはずです。

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