
借地上の建物賃借人と土地賃貸人との間には 直接の契約関係はないが土地賃借権が消滅すると建物賃借人は土地賃貸人は対して賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負うから建物賃借人は敷地の賃料を弁済し敷地の賃借権が消滅することを防止につき正当な利益を有する
従って借地上の建物の賃借人は敷地の賃料について債務者である土地の賃借人の意思に反しても弁済することが出来る
この場合でも土地賃貸人と土地賃借人が第三者の弁済を禁止する特約を結んだ場合 借地上の建物賃借人は弁済出来ませんか?それとも弁済出来るのですか?
No.1ベストアンサー
- 回答日時:
例示は昭和63年の最高裁判決で,当事者が第三者弁済を禁じた意思表示をしていた場合には民法474条1項から3項(第三者弁済を認める規定)の適用がないとした同法4項の新設(令和2年施行)前のものですよね。
質問主題についての公式な見解は出ていないようです。
受験の指導書においても,「条文そのままを覚えておけ」と言っているようです(直近のものは読んでいないので確実ではありません)。
弁護士がネットで書いている記事にも,質問のようなことにまで踏み込んでいるものは見かけませんでした。下手なことを書いて非難されるよりは黙っていたほうが得と,みんな慎重になっているのだと思います。
ということで以下はあくまでも私見です。保証はなにもありませんので,受験指導書のように条文そのままを覚えておいた方がよいと思います。
僕自身の私見では,たとえ第三者弁済を禁じた特約があったとしても,第三者弁済の提供を受けた債権者が受領を拒まない限りは,建物賃借人も弁済はできると思います。
理由は次のとおりです。
建物賃借人は土地賃貸借契約の当事者ではないために,土地賃貸借契約に第三者弁済を禁じた特約があることについて善意であることが普通です。不動産の転売(A→Bと,B→Cの2つの売買契約,もしくは第三者のためにする契約理論を使ってA→Cに直接所有権を移転させる契約)の場合,Bはどれだけの利益を載せて転売しているのかをCに知られたくないために,AB間契約の売買価格を秘密にします(守秘義務があるためにその価格を知ってもCには伏せざるを得ない司法書士に対しても明かそうとしません)。土地の賃借人が建物の賃借人に対して土地賃貸借契約の内容を秘密にするのは,ごく普通のことだと思います。
また,当事者たる債権者(土地の地主)が第三者弁済の提供を受けたという事実は,第三者弁済を禁じている特約がないことを外形上表してしまっています。条文は,第三者弁済を禁じる「特約」といった表現ではなく「意思表示」としていますし,地主には,そのような特約があるのであれば第三者弁済の提供を受けた時点で受領を拒絶すべき特約に基づいた義務があるはずです。そもそも契約違反をしているのは地主ですから,少なくとも地主を保護する理由がありません。第三者弁済によって債権譲渡が行われたのと同様の効果が生じるものの,地主から土地賃借人に確定日付のある証書によって通知をすれば,土地賃借人にも対抗できるようになるはずです。
民法94条2項の趣旨からも,第三者弁済をした建物賃借人は保護されるべきだと思いますので,建物賃借人は第三者弁済を禁じた特約の存在を知らずに弁済を行い,それが受領されたのであれば,その第三者弁済は有効だと解すべきだと考えます。
以上のとおり,すべての場合ではありませんが,条件次第では有効だと解す余地があるものと考えます。覚えなくてもいいことですけどね。
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