貸主側都合による更新料の請求について

Question

駐車場の賃貸借契約について、ご教示ください。

以前より借りていた駐車場の所有者（貸主）が突然変わり、それに伴い仲介管理業者も変更したとのことで「仲介管理業者の変更通知書」という文書が新たな仲介管理業者より送られてきました。
内容は、
・当該駐車場の所有者（貸主）が変わったこと。
・仲介管理業者も変わったこと。
・7/1付で新規の駐車場契約を作成すること。
・今後の賃料の振込口座の案内。
・更新手続料の請求、振込先案内。
でした。

そこで、質問です。
私自身、所有者（貸主）が変わったことに入る余地はありませんが、借主側の立場として契約期間の半ばで更新手続料をまた請求されるのはどうも腑に落ちません。必ず支払わなければならないものなのでしょうか？法律的にはどうなのでしょうか？先方の勝手な都合で、こちらが負担を強いられるのはいかがなものかと思っております。
以下、ご参考情報です。宜しくご教示くださいませ。m(__)m

【当初の賃貸借契約】
契約期間：H16.8.7～H18.8.6
所有者(貸主)：Ａ法人
管理者：ｂ不動産屋

【今回の通知の内容】
契約期間：H17.7.1～H19.6.30
所有者(貸主)：Ｃ個人
管理者：ｄ不動産屋

shion0851 · Accepted Answer

不動産業者です。

『建物』の賃貸借の場合は対抗できる（支払う必要はない）ケースが多いですが、『駐車場』の賃貸借ではなかなか難しいでしょう。
簡単にいえば、駐車場の賃貸借は建物賃貸借に比べ保護が弱いのです。
居住権（地上権）と利用権（使用賃借権）という差を考えるとこれは仕方がないところでしょう。

今回のようなケースでは、新たな貸主Ｃは以前の契約条件を『引き継ぐ義務』がない場合がほとんどです。
「新旧貸主－借主」の２元的な関係ではなく、
貸主　　×　貸主
　└　借主　┘
のような図式になり、前貸主Ａ社と新貸主Ｃは無関係な場合があります。
hiko2さんが引き続き駐車場を使うには、貸主Ｃと契約を結びなおし賃料を支払い、請求があれば更新料も支払わなければなりません。
なお、更新手数料とは更新契約書等書類の作成の代金とされ、その支払は『作成を依頼した側』が支払うとしています。（これは慣習あるいは契約上で借主側が負担する事が多々あります）
貸主Ｃ側としては、「前の大家さんとの契約で損害があるなら、前の大家さんへ請求して下さい」と言うでしょう。
今回のケ－スは必ずしも不当請求とは言い切れないのです。（これが困るところです）

しかし、だからといって駐車場の借主さんはどう扱われても良い訳ではありません。
今回のケースであれば、現行の契約期間を引き継ぐ形にして、18年8月6日に改めて更新契約を結ぶのも可能でしょう。
こういったケースでは私はこのように処理しています。
あるいは、今回は更新料を半額にするとか。
また、地域によっては更新料の負担自体が不当とみられるケースもあるようです。

今回のケースがどうかはともかく、まずは貸主Ｃまたは不動産会社ｄと交渉してみてはいかがでしょうか。
もし相手が一歩も譲らなくてhiko2さんも納得できないようでしたら、家賃と更新料を法務局に供託して、その上で交渉を続けるか又は小額訴訟を起こすか。

金額も低いのにそこまでやりたくないということであれば、他の駐車場に変えた方が良いでしょう。 
あまりムリを言ってくる貸主の物件を借りていると後々また不快な思いをする事も多いです。

最後に、＃１の方と私では意見が違いますが、＃１の方のご意見も確かにあります。
前述にも書きましたが、本件は「必ずしも不当請求と言い切れない」部分があり意見も分かれるでしょう。
新貸主が土地権利をどのような形で取得したかも影響するケースもあるでしょうし。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

sihourouninn · Answer

もうすでに、良い回答が出ているのですが、すこし補足です。

土地の賃借権は、建物の賃借権とは異なり、土地の新しい所有者には対抗できません。

ですから、新所有者に「出て行け」といわれたら、出て行かなくてはなりません。

しかし、今回は新しい契約を結んでくれるということで、その契約をすれば土地を利用し続けることができます。

このとき、更新料を払わないといけないなら、払ってでも契約するか、他の駐車場を探すかのどちらかしかありません。

しかし、この更新料を支払った場合、あなたは前賃貸人のＡにそれを請求することができると思います。Ａは平成１８年まで貸す義務があったのに、それを怠ったというわけですから。

ですから、Ｃに更新料を払っても、Ａからもどって来るでしょう。

と、法律上は説明できるのですが、Ａが素直に払わないなら裁判になるし、Ａがそれまで存在しているかどうかもあやしいです。

やはり、払ってしまったらおしまいだと考えていたほうが無難かもしれません。払わない方向で交渉するのみです。ＣがＡに更新料を請求するということで、妥結できるといいのですが・・・

jan777 · Answer

新業者からの通知内容がそれだけなのでしょうか？
・当該駐車場の所有者（貸主）が変わったこと
→により今までの駐車場契約は解約となります(通常駐車場契約は貸主・借主からの1ヶ月前予告で解約可能)。引き続き利用するなら新規契約を締結して下さい。
それに伴う費用として、更新料ではなく仲介手数料を払って下さい。
というものではないですか？
それ以降の期日満了後は更新料と思います。

以前の契約(前貸主)が解約されてしまえば期日以降に
車を駐車するなら新契約を結ぶしかないでしょう。

但し、hiko2さんの記述のみの通知で
更新料の請求というのは確かにおかしいと思います。
ただ、駐車場契約というのものは宅建業法とは関係ないし、
更新料そのものも法律ではなくその場所場所の慣習等に
よるものが多いので貸主側からそれが当駐車場の条件です。
いやなら借りていただかなくて結構です。
と言われてしまうと・・・
直接、新業者に交渉してみてはいかがでしょうか？

glifonglifon · Answer

こんにちは。
居住用として不動産を賃借する場合と違い、駐車場としての賃貸借には借地借家法が適用されません。したがって、ご相談の件は、
■民法上の「確定期限の定めのある賃貸借契約」
として扱われることになります。

さて、当該駐車場の所有者が変わった場合、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って当然に真所有者に移転する、という判例があります。たとえ、旧所有者と新所有者との間で賃貸人たる地位を移転しない、という合意があったとしても、「特段の事情」には入りません。よって、新所有者は一方的に賃貸借契約を解除できないことになります。
今回の場合は、賃貸人たる地位が新所有者へ移転していることについては問題がないと思います。よって貴方の賃借権は保全される。なおかつ、賃借権には確定期日の定めがあるわけですから、契約の更新はH18.8.7から、ということになるでしょう。H17.7.1から契約を結ぶ(これは更新ではありません!!)ということは、現在の賃貸借契約の解除にあてはまると思われます。
貴方が債務不履行に陥ったり、または新所有者と合意をしたということでない限り、契約が解除されることはない、と考えられます。

sen_aoba · Answer

通常、このようなケースの場合、契約は引き継がれます。
よって、７／１付けで新規の契約となるのはおかしいと思われます。
契約書に関しては、賃貸人欄の変更程度は行われる可能性はあります。
また、更新手数料ですが、相談者の現契約の期間が満了していない以上、更新はおかしいですよね。
それと、「７／１付けで新規契約」と「更新手数料」は矛盾していますよね。
更新手数料とご質問に書かれていますが、これは「更新料」ですか、それとも、更新料とは別の更新に伴う手数料ですか。
通常、後者の場合、払う必要はありません。
契約上、更新に伴う更新料はわかりますが、手数料って、誰への手数料でしょうか。
後者の場合、仲介業者に手数料を支払うのは貸し主ですから。
先ず、内容証明郵便で、「現契約の確認と現契約が期間満了していないので更新料を支払う義務はない。」等を送られてはいかがですか。

貸主側都合による更新料の請求について

不動産業者です。

もうすでに、良い回答が出ているのですが、すこし補足です。

新業者からの通知内容がそれだけなのでしょうか？

こんにちは。

通常、このようなケースの場合、契約は引き継がれます。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング