住宅ローンの仕組みについて

こんにちは。宜しくお願いします。

住宅ローンの計算方法なのですが、よくわからないところがあるのでご指導をお願い致します。

例えば・・・
借入額：30,000,000円
借入期間：35年
利率：1.5%(ありえませんが、最後まで固定とします)

上記の条件の場合での、月々の返済額の計算です。
30,000,000円×1.5%÷35年÷12ヶ月＝72,500円/月

単純計算で上記の結果となるのですが、
不動産屋の計算する月々の返済額は、プラス2万ほどになります。
そのプラス2万というのが利息になるのでしょうか？
一体この2万は、どのように計算されているのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： namnam6838 回答日時： 2005/07/19 11:52

住宅ローンは、通常は元利均等払という方式になっています。

元金＋利息の合計額が均等（同額）になるようになっています。
元金と利息そのものの額は毎月変化します。
最初のほうが元金が少なく、利息が多いです。

手計算するのは大変ですが、Excelだと簡単に計算できます。

=PMT(1.5%/12,420,-30000000,0)
です。額は91,855円になります。
1.5%/12　→年利1.5%なので12で割ります。
420　→35年x12=420
-30000000,0　→　借金ですのでマイナス3,000万からゼロへ変化させるという意味です。

この数字は不動産屋さんの提示と一致していないでしょうか。
(私の場合は、実際にローンを組んでいる銀行からの通知と一致しています)


支払総額は、91,855円x420=38,579,239円です。差額の約858万は利息です。

各月の元金と利息は、元金はPPMT関数、利息はIPMT関数で求めます。
=PPMT(1.5%/12,1,420,-30000000,0)　＝54,355
=IPMT(1.5%/12,1,420,-30000000,0)　＝37,500
新たに1というパラメータが入っています。1は1回目を意味します。ここを1から420回目(35年)まで変化させて、各月の元金と利息がわかります。

PMT=PPMT+IPMTになります。54,355+37,500=91,855
54,355は毎月上がっていき、420回目に近づくにつれて91.855に近くなります。
37,500は毎月下がっていき、420回目に近づくにつれてゼロに近くなります。

たとえば、300回目(25年)だと、
=PPMT(1.5%/12,300,420,-30000000,0)　→78,969
=IPMT(1.5%/12,300,420,-30000000,0)　→12,886

420回目(35年)だと、
=PPMT(1.5%/12,420,420,-30000000,0)　→91,741
=IPMT(1.5%/12,420,420,-30000000,0)　→115
です。


元金と利息の内訳を把握することは、繰上返済を考えるときに重要です。
繰上返済（期間短縮型）をすると、元金部分の支払いに充当され、その分の利息は消えてなくなります（得をします）。
たとえば、91,855円のところ、元金54,355を繰り上げ返済すれば1ヶ月分返したことになり、利息37,500の支払いは免れます。
利息部分ははじめのほうほど大きいので、同じ額を繰り上げ返済するにしても、できるだけ早くしたほうが、効果は大きいというわけです。

繰上返済のしやすい銀行を選ぶという選択方法もいいと思います。
銀行の住宅ローンはどこも同じように見えますが、繰上返済の条件はかなり違います。
私が検討したところでは、
・いつでも可能・手数料なし
・いつでも可能(ただし月1回まで)・100万未満なら手数料4,200円
・100万円以上のみ可能・手数料31,500円
・固定期間が終了したときのみ可能・手数料31,500円
といったふうに条件がぜんぜん違いました。

この回答へのお礼

とてもよく判る回答でした。
どうもありがとうございます。
そもそものキッカケは不動産屋さんの話で、3000万にかかる利息の説明が意味のわからないものでした。
どうやって計算するのかと聞いても「簡単に計算できるものじゃないから、こういうものなんです。」の一点張りでした。
やっと謎が解けました。

ローンで全部払おうとすると、35年間で利息が1千万近くかかってしまうんですね。。
もう少しちゃんと考えてから購入しようという意思に変わりました。
それから、繰上返済ですが、やっぱり手数料が取られるんですね。
色々と勉強になります。
自分でももっと勉強してみます。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/07/20 19:11

No.2 回答者： kadakun1 回答日時： 2005/07/19 10:55

基本的に考え方が違います。

まず、利息ですが、月々の元金の残高にかかります。
従って初回は3000万円×1.5%×31日÷365日になります。
（その月が31日で一年を365日で計算）
すると38219円です。

次に元金ですが3000万円÷35年÷12ヶ月で71428円です。
ですので、単純には109647円となります。
二ヶ月目は元金が71428円減った29928572円で利息が計算されます、あとは順次おなじです。
これは、元金均等払い方式です。(元金が一定）

が、元利均等払いだともっと複雑な計算で、元金＋利息が一定の金額になるように計算されます。
その時は、利息が優先的に支払われるので、元金は少ししか減りませんよ。
しかし、計算の基本は同じですね。

この回答への補足

ポイントを絞ってくださり、判りやすい説明です。ありがとうございます。
なるほど、計算の仕方が全く違うことがわかりました。

ところで、利息の計算で疑問があります。
3000万円×1.5%はわかるのですが、その後月の日数31日を積算している理由と、それを1年の365日で割っている理由がわかりません。
なぜ31日をかけて365日で割るのでしょうか？
宜しければ、もう一度詳しくご教授をお願いできますでしょうか？

補足日時：2005/07/19 11:28

No.1 回答者： syonep 回答日時： 2005/07/19 10:49

質問の条件で、手元のローン計算書で計算すると、

月額約91,855円となり、不動産屋の計算があってます。

>>30,000,000円×1.5%÷35年÷12ヶ月＝72,500円/月
そもそも、この式は、全然考え方が違っています。
何で、35で割ってさらに12でわっているのか見当が付きません。

利率は、年利ですから、
その時点の残高に1.5%を掛けるという意味です。

簡単に計算しようと思うのでしたら、エクセルのローン計画書というテンプレートがお勧めです。

この回答への補足

ありがとうございます。
不動産屋の計算が合っているのは承知なのですが・・・。

ローンに関して何も知識のない素人の考えからですと、
3000万円を借りるときに利率1.5%だとすると、3000万円の1.5%ですから45万円を余分に支払うものだと思っていました。
ですから、元の3000万円に45万円を加算し、全部あわせて35年間で完済するとなると、上記のような計算式になると考えていたのです。

Excelのローン計画書、いじってみました。
ありがとうございます。

補足日時：2005/07/19 11:21