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住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
建築資金の1/2は自己資金で、1/2を銀行融資を受ける。
支払は、着工時に1/4、中間時に1/4、完成時に1/2
を支払う約束になっております。


そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明を受け、提携ローンならばこの”つなぎ融資”が必
要無い旨の説明を受けました。

銀行に聞いてみると、引き渡し時に融資するならば、”つな
ぎ融資”は必要ない。提携ローンでなくても融資可能との回
答でした。

その旨を、建設会社に伝えると、建設会社は

つなぎ融資の有無ですが、ご主人様のメール内容から想定する上
でのお話しですが、銀行の担当者の方は表示登記と保存登記の区
別をしていると受け止めました。先行登記(表示登記)を前提に
成り立たせる説明ではないかと思います。お引渡し前には表示登
記は出来ませんので、つなぎ融資の有無についてもその点が銀行
担当者の方と認識のズレがあると思います。


との回答で、つなぎ融資が必要との事です。


○私は”つなぎ融資”が必要なのでしょうか
○銀行の説明が間違っているのでしょうか、建設会社の説明が
 間違っているのでしょうか
  ※私の銀行への説明が稚拙だったのかもしれませんが
○建設会社の説明は妥当な説明でしょうか

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

○つなぎ融資が必要か?


 不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか?
 建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か?
 妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着手後完了までに1,2ヶ月かかりますから、引渡し後1,2ヶ月経過しないと融資されないということになります。
一方建築会社への残代金の支払いは、引渡しと同時に行わないといけません(建設会社によっては、工事の進行に応じて分割的にに代金の支払いを要求するところもあります)。この場合につなぎ融資のために銀行から借り入れをすることになります。

但し、今回のように、最初から公庫ではなく、銀行から借り入れを行う場合はつなぎ融資はあまり問題になりません。銀行にもよりますが、融資の承認が降りれば、登記に関係なく融資をしてくれるからです(但し後日登記する必要有)。引渡し以前であっても融資してくれる銀行もあります。今回の場合は、引渡しの時に融資を行うと銀行の方がおっしゃっているわけですから、着工時と中間時期に自己資金(もしくは銀行の融資により)1/4ずつ、引渡し時に銀行の融資により残りの1/2払えば、わざわざつなぎ融資をする必要はないと思われます。

他の方も書かれていますが、可能なら引渡し前の代金の支払いは避けたほうがよいと思います。民法の原則からいうと、請負の報酬は引渡しと同時に支払うものとされていますし、建設会社の倒産のリスクも回避できます。しかし、すでに着工時、中間時期に支払うと約束されていますので、建設会社とよく話し合っていただければと思います。
また銀行とも融資の条件等よく話し合ってください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

本日、建設会社と打ち合わせし、公庫の時の状況は建設会社からも話をされました。

銀行が登記の前(表示登記の前)に融資すると言ったのならば、融資してもらえるのですね。
ただ、表示登記前なのか保存登記前なのか、私が確認していませんので、明日確認してみます。

引渡前の代金支払いを避ける事は、仰られる通りですね。ローンの事で頭がいっぱいで、その点を忘れて居ました。非常に参考になります。

お礼日時:2005/07/24 18:00

金融機関に勤務しています。


(1)予算のうち半分を自己資金で残りが金融機関の住宅ローン。ということは自己資金で着工時一時金と中間金がまかなえるのでつなぎ融資の必要がないのではないかと思われます(つなぎ融資でつながなくても自己資金で資金的に回るから)。
(2)、(3)新築の住宅ローンの場合、通常は表示登記(表示登記は住宅がほぼ完成していればできたはず)は住宅の引渡し前におこない、引渡し時に担保設定および融資実行(多くの場合は同時に残代金を建設会社に支払い)を行います。
ケースバイケースとは思いますが、建設会社の説明に間違いがあるような気がしますが・・・。
一度、建設会社と銀行で打ち合わせしてもらうのが一番かと思います。
長文でスイマセン。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ご専門の方のご意見、参考にさせていただきます。
本日建設会社と打ち合わせしましたが、建設会社は一歩も譲りません。
何しろ、建築確認通知書、工事完了引渡証明書は、残金を支払った後で無いと渡さないのですから。
兎に角、私の不利益が少なくなるように交渉してみます。

お礼日時:2005/07/24 17:52

質問の回答と少し違いますが、


私も同じ状態で現在、建築中です。

その辺の問題があって土地のみ融資を受けました。

建物費用と土地費用が同じぐらいだったので
土地費用の110%を土地融資として借りました。

建物が建てた場合、抵当に入れる約束のもとです。


ですからつなぎ融資は不要でした。
つなぎ融資時の利子も不要です。

辛いのは、家賃とローンの両方を払っていることです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

自己所有の土地ですので、抵当権の設定を行う事は可能です。しかし田舎ですので評価額が低いような気がしますので残額を全て賄うことが難しいかな、と思っております。
大変参考になりました、ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/24 17:46

つなぎ融資は必要です。


建物を引き渡すときに、お金を全額支払うということでしたら。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

私の言葉足らずの質問で、誤解が発生しているといけませんので補足いたします。
建設会社は、
建築確認通知書、工事完了引渡証明書は、全額支払が完了しないと発行できない。つまり表示登記をさせてもらえないので、銀行から通常の融資の前につなぎ融資が必要となっております。
建設会社は、提携ローンを使えばこの問題を解決できるので、提携ローンを使用して欲しいとの見解です。

補足日時:2005/07/24 17:39
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一般につなぎ融資とは建設会社の都合で「受けて下さい。

」ということが多いです。
つまり建設会社は
【早く支払いを済ませてほしい】のです。
実際の融資日まで名義変更を待ってもらえさえすればつなぎ融資も提携ローンなども必要ないはずです。
がなかなかその辺の交渉は難しいのが現実でしょうね。

売り手側はつなぎ融資(提携ローン)と簡単に言いますが実際の融資額とは別に余分にローン利息を支払わなくてはなりません。
それを支払うのは買い手の質問者様自身です。借入額が大きな額ですので利息だってかなりの負担となります。
そういうことを考えれば
「名義変更を融資日に合わせてください!」
とだめもとでも言ってみる方がいいと思います。
強気な態度で(^0^)/
でもさっきも言いましたがそれはなかなか難しい交渉になるかも・・・
何も言わずに言われるままにしてると損なことも多いです。
頑張って下さい!!
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

本日、建設会社と交渉して参りました。
こちら側の言い分は全て伝えました。
大手建設会社の為、この件で譲歩を引き出すことは困難かもしれませんが、要求はとりあえず伝えることができました。大変参考になりました

お礼日時:2005/07/24 17:38

ローンなどについては素人ですが、建設会社の説明の方が妥当に思われます。



住宅ローンなどについては、土地・建物の担保設定が必要なはず。

引渡時点では建物が完成したというだけの未登記状態ではないでしょうか、この状態で建築費の1/2の金額を銀行が提供するとは思えません。

銀行担当者に、建設会社との支払い契約を説明し、確認を取った方が良いかと思います。
(場合によっては書面で記録を残すなど)
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、そういう見解もあるという事を了解しました。
建設会社は、残金を貰うまで建築確認通知書、工事完了引渡証明書は渡さないと言っております。よって表示登記ができないため ”つなぎ融資” が必要との説明です。未登記が問題ではなく登記をさせてくれない問題ですので、納得が行きかねております。

建設業者とは本日協議し、こちら側の言い分を伝えましたので、明日銀行とも話してみようと思います。

お礼日時:2005/07/24 17:34

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