築30年の上物をリフォーム

先日、不動産屋から紹介されて、出物の物件を紹介されました。現状、昭和51年に建てられた上物が建っています。500万円程度かけてリフォームして住もうとも考えているのですが、どこまで可能ですか？
・風呂、キッチン、トイレの水回り
・床、壁、天井の内装（畳を洋室にフローリング）
・窓サッシ交換、外壁、エクステリア周り

出来れば吹き抜けやトップライトの設置、間取り変更なども考えています。

今度内覧に行きますが、先日も地震ありましたが、耐震性という点で、昭和51年築の物件はどうなんでしょうか？、不動産屋の査定では基礎もしっかりしており、特に重大な瑕疵は見当たらないとの事です。チェックすべき点があれば教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： kanuki 回答日時： 2005/07/26 23:20

中古住宅は「まずは安全」でいきましょう。

住宅を含めた法令での構造の大改正があったのが昭和５６年、それ以前は適法でも強度上の問題があることを念頭にしてください。

リフォームの詳細の前に、内覧会では、外回りをぐるりと１周して基礎にひび割れがないか確認しましょう。
髪の毛以上のひび割れがあれば、基礎からの改修も検討する必要があるかもしれません。
ちなみに、住宅地の地盤調査はつい近年から行われているもので、当時では適法ですが地盤に合わない鉄筋のないコンクリート造の基礎も数多く建設されています。

できれば工務店でも建築士事務所でも、相談できる住宅に詳しい建築士とともにチェックすることが最善であることはいうまでもありません。

この回答へのお礼

多くの方からお返事ありがとうございます。まとめて御返事します。
悩んだあげく先日、手付けを支払い、購入する事にしました。売り手不動産の話では築20年以上の上物には瑕疵担保責任はつけられないとの事で、土地のみの価格と考えてほしいとの事でした。
ただ幸運な事に、銀行から融資が予想より多く得れそうなので、新築で建てる事にしました。

お礼日時：2005/08/02 14:44

No.4 回答者： sai512 回答日時： 2005/07/26 17:13

今年に入って築20年の一戸建てを購入、リフォームをしました。

リフォーム工事の予定があるのなら先に工務店を決めてからその工務店の方と一緒に物件の見極めをお願いしたほうがいいと思いますよ。

我家では先に建築士の先生に相談にのってもらい、先生と大工さんと一緒に物件を見てもらいました。なので安心して購入を決めることができました。

述べ床面積で24坪(木造2階建て)の小さな家ですが、和室→洋室(×2)、洋室→和室、和室→和室、水廻り全て入れ替え、玄関入れ替え、階段入れ替え、テラス入れ替え、外構の補強、一部間取り変更、屋根の補修、外壁塗装などなどでちょうど1000万でした。当初の見積りは1200万で床暖房やサッシの入れ替えを断念したくらいです。

なので500万ではとても満足のいくリフォームはできないのではないでしょうか？逆に近い将来建替えを検討しているのであれば500万のリフォーム工事はもったいない気もします。

話がそれましたが、手数料を支払ってでも専門家に判断をお願いしたほうが良いと思います。中古はリフォーム工事に入ってからも色々と問題点が発生します。床下・屋根・屋根裏・基礎廻りは素人ではわかりません。目に見えないところが要注意です。ご参考下さい。

No.3 回答者： vanille50g 回答日時： 2005/07/26 11:38

まず建物構造等の調査を第三者機関に依頼されることをお勧めいたします。

参考URL：http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyo …

No.2 回答者： m-n 回答日時： 2005/07/26 11:33

＊もう少し物件の情報があったほうが、回答しやすいと思います。

・建物の規模・構造（例：木造2階建　延床面積100m2、　　RC造3階建　述床面積250m2）
・建物の仕上関係（例：屋根　瓦葺　外壁　タイル貼り）
・建物の立地条件（例：関東都心部、四国　離島）

＊耐震性能についてですが、昭和56年で建築基準法が変わっています。それ以前の建物だと耐震性はあまり期待できないと思います。

＊建物が木造なら基礎まわりがシロアリでやられてないか確認するべきだと思います。また、RC造で屋根が陸屋根（平らな屋根）だと防水層の補修等が必要でしょう。

＊グレードにもよりますが、風呂、便所、キッチンで製品の交換だけなら200万もあれば出来るのではないでしょうか。ただし、間取りの変更をすると配管工事とかが出てくるので工事費が高くなります。また、温水器やガス設備も変えないといけないかも・・・。
また、解体費用と廃材の処分費も結構高いですよ。

＊もし、リフォームを考えられているのなら、工務店や建築士に物件を見てもらったほうが良いと思います。
不動産会社の人間は物件を売りたいので、公平な目で建物の評価を下すとは思えません。




　

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/07/26 11:30

■なんとかその物件の良さを見出そうとするお気持ちはお察ししますが、残念ながらかなり難物です。

■昭和56年前の建築では旧い耐震基準ですので期待できません。

■不動産屋が「この物件は査定で基礎に不安があります。瑕疵もあります。」なんて言うわけないと思いませんか。それに住宅用語としての“瑕疵”とは「調べたけれどもわからなかった欠陥」という意味ですので、後で欠陥が見つかっても「それは瑕疵でした‥‥。」などと言いくるめられるのが常です。

■また、リフォームの程度にもよりますが、ご希望のリフォーム内容は500万円ではとてもできないと考えます。築30年の物件では、外壁や内装などを「現状をリフォームして住めるようにする」だけで500万円程度かかります。耐震性能も低いでしょうから構造への補強が必要でしょう。水周りを新品にしてフローリング、サッシ交換、ましてや吹き抜けや間取り変更など構造を変える造作を含めると、ざっと800～1000万円かかると考えます。もちろん坪数に関係しますので30坪程度の家なら600万円程度で済むかもしれません。

■通常リフォームの造作は新築での造作よりずっと割高で1.5倍から2倍程度の手間と経費がかかります。

■昭和51年前に建てられた家は一般的に構造が粗悪なものが多いのです。だからこそ昭和54年に耐震基準が新しくなったわけでそれでもかなり甘い基準です。

■不動産屋の言葉を訳すると「査定では基礎はしっかしており、特に重大な瑕疵は見当たらない（でも家自体の構造は新耐震基準前のものですので弱いですよ）」ということなのです。瑕疵が無い＝強い家、というわけではないことをよくご理解ください。

■私なら買いません。また、そのレベルの古い物件しか買えない資金計画であれば、そもそも無理があるような気がします。