不動産の賃貸契約について（今日電話しようと思います。至急お願いします）

私の所有する不動産（更地）を今年の5月に会社A 貸しました。
現在その土地にAが事務所を建設中(2階が会社Aの事務所、1階はAの友人の飲食店B）です。
AはBと賃貸契約をしています（月額16万）

問題は5月に行ったAとの契約で
Aが店舗（Aの事務所）または資材置き場以外の使用目的の場合相談する。
Aがよその会社へまた貸しする場合は相談すること。
これに反した場合、契約を解除できる。
という旨が記載されています。

ただこの契約の場での話し合いで
1階にBを誘致する。
Bが入ったらBの賃料の半分（約5万ほど）をAから私に支払うので
Aの賃貸金額を安くして欲しいと言われ、Aの賃料を安くしてあげました。
またBが入った場合、Bと私で新たに賃貸契約をすることを約束しました。

そしてBは9月末OPENと聞かされ、
契約はまだか？と昨日電話すると
建築費が予定より多くなった。
駐車場を別に借りることになり、Bの賃料を15000 ～ 20000円にしてほしいと言われました。

私の考えでは、建築費や駐車場のことは
Aの計画の甘さであり私には関係ないことだと思います。
またBが入ることによって受け取る金額は5万円から下げる気はありません。
またBが決まった時点で私との契約を先にするべきであり、それまでは
Bへの賃貸を許していないことと同じです。
Bのホームページを見ると　○月○日 ○号店OPEN！！などと広告までしているので
かなり嫌な気分です。

今から電話して「今週末に契約に来る事。契約が終わるまでは広告などはするな。」
と言うつもりです。
契約をしていない以上、Bの入店を拒否することができると思うのですがどうでしょうか？

今日これから電話　又は　週末の契約にあたって
注意すること、有利なことなど知恵を授けてください。

宜しくお願いします。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/07/28 21:58

＞新法では、初めの更新の場合は、原則として更新の日から20年です。

そうです。
でもhinata_0103さんは「契約は20年、更新は2年。」と云っていますよネ
そうだとすれば３０年です。

＞また信奉では家賃改定のルールもあります。

「信奉」が読めませんが「新法」ですか？
そうだとしても新法でも旧法でも当事者は増減の請求権は認められています。

＞増額を請求しても拒否された場合には裁判に訴え

hinata_0103さんの云う「賃料値上げが認められれば」の以下は、民事訴訟法を指すもので、賃料の増減請求は調停前置主義となっており（民事調停法２４条の２）調停で不調にならない限り本訴はできないことになっています。
従って、「１割の利息」など考える前に租税公課等を十分考慮しなければなりません。

＞新法では 「契約期間中の家賃はいくら」 というように決めることが可能で

そのとおりです。決めてかまいません。

＞賃料増減額請求権を行使しないという特約も有効になります。

無効です。（借地借家法９条）
この規定は強行規定と云って、例えば、バブル期に契約しバブル崩壊で極端に土地の値下がりがあった場合など、「増減できない」と云う契約だったとしても、それは無効で、借地権者から地代の値下げはできます。

＞例えば10年というような長期の場合には、当初3年間は固定で、それ以降に関しては一定のルールにより賃料を改定するような契約も行えるようになります。

そのとおり契約は可能です。
でも社会情勢によって、絶対的に、その契約内容に固定されません。

＞契約書には2年ごとに賃料を改定を行う旨があります。2年経てば近隣相場に合せ値上げできます。

そのような契約や要求は自由ですが、相手がそれに従うかどうかは相手次第になります。

No.4 回答者： 20050607 回答日時： 2005/07/28 16:45

>契約は20年、更新は2年。

>更新時に賃料を上げることは可能だと思います。

事業用定期借地権で２年ごとの地代改定という趣旨でしょうか？だとすると、地代改定は固定資産税や物価水準の変動に応じるのが原則ですから、昨今の地価・物価の下落傾向を考慮すると、増額どころか減額かもしれませんね。う～ん、相手のほうが一枚も二枚も上手で、不利な条件で契約書をつくられちゃったのかな…　残念ですけど…

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/07/28 16:27

＞Aとの契約書は建物をリースするのであればまったく別の話です。

hinata_0103さんと、Ａとの間では「土地賃貸借契約」でしよう。
「建物をリースする」と云うことは、「建物を貸す」と云うことでhinata_0103さんは建物の所有者でないのでＢに貸すことはできません。

＞リースするのであればAとの契約料金を上げるというのはどうですか？

hinata_0103さんと、Ａとの間でした契約の賃料の値上げはかまいませんが、Ａが拒絶すれば一方的な値上げは認められていないので、あとは、調停の申立などで解決する以外にないです。
調停で不調ならば裁判ですが、よほどのことがない限り（例えば、公示価格の変動）認められないと思います。
ＡがＢにリースしようと貸そうと、そう云うことはhinata_0103さんとは関係ないことですから。
なお、土地の賃貸借期間は３０年と決まっており（借地借家法３条）２０年とあっても３０年となります。
そして「２年ごと更新」も認められません。（同法９条）

この回答への補足

新法では、初めの更新の場合は、原則として更新の日から20年です。

また信奉では家賃改定のルールもあります。
以下抜粋
現在の借家法では賃料増減額請求権というものがあります。
賃料は貸主と借主の合意によって決まりますが、世間相場からかけ離れた場合には家主は増額を請求できる制度です。
増額を請求しても拒否された場合には裁判に訴え、賃料値上げが認められれば相手方はそれまでの未払い分の家賃に１割の利息を付けて支払わなければなりません。
今までの長期に渡る契約では、値上げ交渉に際して原則調停それから裁判という事がよく行われていました。
新法では 「契約期間中の家賃はいくら」 というように決めることが可能で、賃料増減額請求権を行使しないという特約も有効になります。
その場合、期間中は当事者が合意すれば別ですが、原則として賃料の値上げや値下げはありません。
例えば10年というような長期の場合には、当初3年間は固定で、それ以降に関しては一定のルールにより賃料を改定するような契約も行えるようになります。
すべては需要と供給の関係から双方合意で決めることが可能です。

現在のAに対する賃料は近隣相場よりかなり安いものです。
また契約書には2年ごとに賃料を改定を行う旨があります。
2年経てば近隣相場に合せ値上げできます。

補足日時：2005/07/28 16:36

No.2 回答者： 20050607 回答日時： 2005/07/28 13:25

質問者さんはかなり不利だと思います。

契約拒否なんてできないですし、賃料改定もどうかな…

>土地の所有目的にAの事務所または資材置き場以外は契約を解除できる
とありますが、元の質問文では相談しなかった場合解除ですよね。相談してますもんね…Aに落ち度なしとして、解除不能だと思いますよ。
Bの入店時にBと契約して賃料とありますけど、なにを貸すというんでしょう？土地はAに貸してあるし、建物はAのもの。賃貸借契約が成立しませんよね。賃料のとりようがないです。

質問者さんがとるべき道は、Aに対してBの入店を理由に賃料増額改定を要求するくらいですね。でも、法的には多分向こうの方が強い。５万円じゃなくちゃだめだとか、広告するな、などと要求しても拒否されたら終わりですね。相手との関係をこじらせて法廷闘争にでもなったら勝ち目は薄いですよ。いいようにだまされちゃったのかも…　くやしいかもしれませんが、適当なところで妥協して、少しでも賃料増額を勝ち取るくらいしかないのでは…

この回答への補足

そうなのですか・・・だまされたのですかね！？
まったく知らない人ではなかったので信用してました。
もしAが強気で出てきたら2万で我慢するしかないのですね。
でも
契約は20年、更新は2年。
更新時に賃料を上げることは可能だと思います。
対抗策として
そちらが最初の約束を破るのであれば
2年ごとに20年間、確実に賃料を値上げしていく。（嫌がらせ）
賃料の値上げ幅に規定などあるのでしょうか？

補足日時：2005/07/28 13:52

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/07/28 10:58

hinata_0103さんは、Ａに土地を貸したわけでしよう。

そしてＡはＢに自己所有の建物を貸したわけでしよう。
それならばhinata_0103さんはＢから賃料はもらえません。
何故ならhinata_0103さんは土地の所有者で建物の所有者ではありませんので。
hinata_0103さんは、あくまでも、Ａから約束の賃料を貰うべきです。
更に、hinata_0103さんは土地の所有者で建物の所有者ではありませんのでＢに対して広告の拒絶や入店を拒否はできません。

この回答への補足

契約書には土地の所有目的にAの事務所または資材置き場以外は契約を解除できる。
とあってもですか！？
専門家のアドバイスの元に作った契約書です。
>Ｂから賃料はもらえません。
Aとの契約書は建物をリースするのであればまったく別の話です。
リースするのであればAとの契約料金を上げるというのはどうですか？

補足日時：2005/07/28 11:23