先日、競売で土地とそれに付随してる建物を落札しました。もう、お金も支払い(銀行で3000万借りました)登記もすんでます。
手続きか完了するまでは立ち入り禁止だったので詳しく物件のことは分からなかったんですが、落札後見てびっくり。国道沿いの500坪ほどの土地なんですが、裏の10メートルほどの高さで積んであるコンクリートが一部崩壊してて土砂が流出してるんです。
そして土地自体が2メートルほど陥没しちゃってて、建物が傾いてひねってる状態なんで、危険でとてもつかえる物ではありません。
建物はすぐ取り壊しました。土地も下のたんぼに土砂が出るんで工事がすぐ必要なんで取り掛かってます。この2つの工事で2000万強かかるんです。
こんな使い物にならない危険な物件を競売時に詳細を書面で説明なしで売ってもよいのでしょうか?公示されてた新聞には何もかかれてなかったんです。
一応裁判所に電話で問い合わせたところ、私の泣き寝入りって事で説明はうけましたが、このままでは夜逃げしなくてはいけなくなりそうです。
何か救済処置とかないもんでしょうか?店舗移転の為に買ったんですがどうにもなりません。
どなたか、良い知恵があればよろしくおねがいします。

A 回答 (2件)

うーん・・・あまりよくわからないので、確実ではないですが、


思ったことを書きます。
瑕疵物件の競売については、売却許可決定の取消という形は時々
聞きます。評価額は物件の時価にもとづいた価値で決まる
のですから、当然に危険で取り壊す必要があるならば、その相当
の価格が減価されるべきで、それがなされていないなら、問題点
があるという考えもあるでしょう。
開札以降でも、買受前に建物が滅失したなど、買受前なら瑕疵物
件として売却許可決定の取消ということは時々聞きますが、
買受後で物件に物理的な問題があった場合の保障、例えば、正常
な評価額との差額の補償や、修繕にかかる費用の補填のようなも
のは私は聞いた事がありません(土地の利用権利が無かったこと
について、代金減額請求が肯定された例-東京地判H10.9.24、はあ
るようですが・・・)。

物件に損傷があった場合の事例として、擁壁工事に多額の費用
を要する場合で売却許可決定の取消(東京高決H11.1.22)などは
あるようです。

売却許可決定に対する取消し申立て(民事執行法75条1項)や民法
上の担保責任請求、国家賠償請求、といったかたちになるのでしょ
うか

ところで、新聞に書かれてなかったとのことですが、もちろん裁判
所資料にも記載が無かったということですよね・・・。

この回答への補足

色んな事例を挙げて頂きありがとうございます。

結局、訴訟って形しかないみたいですね。
裁判所の資料は見てないんですが、がけ崩れが分かった時点で電話で問い合わせたところ、そんな事実は無いとのことでした。
また、裁判所では、申請された時の状態の資料のままで競売をおこなうそうです。今回の物件は6年前に倒産したスーパーの倉庫でして、6年間に3回競売で流れてた様です。
6年の間にがけ崩れが起こったのか、写真がきれいな方角から撮られてるのかは見てないから分かりません。

今日も雨が降ってて、下のたんぼに崩れてかない様工事してるみたいですが、もう見に行く気にもなれません・・・

補足日時:2001/10/22 14:06
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競売物件の中には「いわくつき」のものがある…ということを宮部みゆきさんの「理由」を読んで知ったばかりです。


シロートがでしゃばって申し訳ないですが、これはやはり弁護士さんに相談されるのが一番いいのではないかと思います。ヘタになんとかしようとしてはドロ沼にはまるばかりではないでしょうか。

この回答への補足

「いわくつき」というのは、前の持ち主が夜逃げしたとか、自殺者があったとか、第三者占有とかをおっしゃるんだと思います。
私が問題視してるのは、行政側が明らかな欠陥を認識してないのに評価価格や最低落札価格を決めたり、公示内容からでは入札者に十分な物件に対する知識が得られないのに立ち入り禁止になってたってとこなんです。
裁判所の人も弁護士に相談ってゆってました。でも無駄だよってとれる発言付きでした。
もうドロ沼に腰あたりまでつかってる様です・・・
ありがとうございました。

補足日時:2001/10/20 23:15
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相続でもめていた土地を競売手続きで売却しました。しかし、落札者(不動産会社)から、「競売土地面積を実測したところ、公簿面積より小さかったので、競売落札額から、公簿面積と実測面積の差に相当する価格について返還するよう」要求されました。私としては相手方主張が法的に正当なものなら要求に応じますが、まだ疑問点があります。

2.競売の内容
 公簿上の面積…2927m2
 土地の売却基準価額…4107万1000円
 買受可能価額…3285万6800円
 競売落札額…3636万3777円

3.相手方の主張
(1)実測面積(買受後落札者が不動産鑑定士により実測)
  2630m2(公簿面積との差…307m2)
(2)公簿面積と実測との差の責任
 競売手続きを経たものの、今回の取引は実態としては民法565条の数量指示売買なので売主の無過失を前提としており、面積の差について全ての責任は売主にあると主張。(注:但し、相手方は入札に当たって裁判所の公示資料のみ確認。土地測量などは行っていません)
(2)請求額
 落札額3636万3777円を公簿面積2927m2で除した1m2当たりの単価…1万2423円
 上記単価に実測面積合計2620m2をかけた金額…3254万8620円
 過払額3636万3777円-3254万8260円=381万5517円

4.当方の考えおよび質問
 まずは相手の実測結果を正式に確認したいと考えていますが、以下の点についてわかる方がいれば教えて下さい。
(1)競売手続きによる売却とはどのような法的性格を持つのでしょうか?本件について民法566条の数量指示売買を類推適用することは可能なのでしょうか?
(2)相手方の主張を容れた場合、その価格3254万円となり、買受可能価格3285万円に満たなくなります。この場合、入札(または競売)自体が成立していないと考えられますがどうでしょうか?買受可能価格とは競売においてどのような性格のものなのでしょうか?

もし、わかる方がいれば教えてください。

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2.競売の内容
 公簿上の面積…2927m2
 土地の売却基準価額…4107万1000円
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 競...続きを読む

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競売について民法565条の適用ないし類推適用があるかということについては、理論的に不可能ではないとは思いますが、通常はありえないのではないかと思います。
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Aベストアンサー

>伯母の持分を売却したいのですが、自分の持分のみ売却できるものでしょうか?

売却は可能ですが、購入する人がいないでしようね。
共有名義の物件は、二束三文で不動産としての価値が低いです。

>相手の相続人全員の意思確認が必要ですよね。

その通りです。

>相続人の確定の方法はどのようにしたら良いのでしょうか?

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3.彼女の兄弟・姉妹の「戸籍謄本」を取り、彼女の兄弟姉妹を確定します。
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と、順番に戸籍を下っていけば相続人は確認できます。


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