ピロティ形式の耐震性に不安があります

こんばんは。
過去の質問を検索しましたが、同一内容が見当たらなかったので質問させて下さい。
タイムリミットがあと2日しか無いので、お早めにアドバイスいただけますと助かります。

現在引っ越しの為、東京都内で賃貸物件を探しています。
本日とても気になる物件を見つけたのですが、1階がピロティ形式の駐車場で、素人目に耐震性に不安が残りました。

不安ならやめるべきと思いますが、昭和55年の建築法改正後の建物ならとりあえず大丈夫という話しも目にすること、
木造は鉄筋構造に比べ地震時における建物自体へのストレスが少ないとのことから、借りるかどうかをとても迷っています。

建物の概要は以下の通りです。
実際に地震が来てみないと大丈夫かどうかは分かりませんが、些細なことでも構いませんので、これに対しコメント・アドバイス等を戴けないでしょうか。
不足の点は適宜補足させていただきます。

・平成2年築
・3階建てコーポ。居住部分(2階＆3階)は木造。
・1Fはピロティ形式の駐車場。建物は剥き出しの鉄骨の柱数本に支えられている。
・2Fは普通の住居が2棟。
・3Fは大きめの住居が1棟。元々大家さんがここに住んでいた。今回、ここへの入居を検討中。大変綺麗でメンテナンスの行き届いた部屋でした。
・物件情報には「鉄骨造一部木造3階建て」とあります。(1階部分が鉄骨造？)

以上です。
宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： altosax 回答日時： 2005/09/11 05:26

こんにちわ、

今年はとくに地震が世界的に多くて心配ですよね。

昭和56年の建築基準法改正は、「新耐震規定」という別名で呼ばれてるんですが、
これには主に鉄筋コンクリート造と鉄骨造の耐震性アップが漏りこまれていました。
木造も大幅に基準アップになったのですが、実は木造の場合には、「偏心率」とい
う「よじれ」の検討までは要求されずに、単純に縦方向と横方向それぞれに必要
な壁量の合計あたまかずさえ帳尻が合えばOK.という「基準アップ」でした。
そのため、昭和56年以後～２０００年大改正までの間に建てられた木造住宅では
ものによっては、「壁量合計はOKなのに大きく偏心して不安定」という物件が
存在してしまう不完全さがありました。

この偏心がどうなのか、という調査は、壁の中に隠れて見えないすじかい太さや
壁に張ってある材料それぞれを細かく調査分類して計算しないと明らかにできま
せんので、調査を頼むとけっこうなお値段がかかってしまう状態です。
（間取り的に片寄っていても、使用すじかい太さや壁材などをきちんと考慮して
上手に配分されて設計施工した物件なら偏心なし、ということになります）

２０００年代改正以後の木造は、こういう配慮がかならずされることになりました。

ご質問のご検討物件は、一階ピロティ部分が鉄骨造で、二階居室部分が木造、と
いう混構造ですので、トータルの評価はさらにむずかしくなるのですが、鉄骨造
部分だけの計算は（きちんと構造計算されて、施工もいんちきがなければ）あま
り心配しないでよいのではないでしょうか。
木造部分だけも、間取りに極端な壁の片寄りがなければ、５６年以後の申請ならほぼ
大丈夫（きちんと確認申請図面どおりで、いんちきな施工がなければ）な部類に
なると思います。

あとは、確認申請通りにきちんと工事がされたかどうか、という外見ではわから
ない部分の問題と、間取りに片寄りがある場合の偏心への考慮が、当時の良心と
してなされた耐力壁配置になっているか、というこれまた本格調査をしてもらわ
ないとわからない部分がネックになってしまいそうです。
このきちんとした回答を誰かに頼むには、残り２日で調査回答してもらうのはと
ても無理なことですので、その点では、ある意味でえいや！っとお決めにならざ
るを得ないところかと思います。

慎重第一でお考えでしたら、わずか２日で決定、ということより時間をかけて
腕に心得のある設計施工関係の味方の人をつけてお探しになるのがよろしいかと
思います。

この回答へのお礼

こんばんは。
御礼が遅くなってしまい申し訳ありません！

なるほど、目に見える部分だけでは何とも判断が付かなさそうですね。
1F部分は本当に本当に頼りない見た目の足なのですが、オーナーが住んでいただけあって
案外しっかり作られているのかも知れません。

この綺麗な物件はとても魅力的でしたが、ご回答をじっくり拝見させていただきながら、
やはり構造面に不安を抱えたまま入居するのはどうかなと思い、入居を断念することにしました。
動くお金は少なくありませんし、せっかく家に帰ってきても心から安らげないとつらいですよね^_^；

調査・検討する時間が無かったのは、ある種縁が無かったのかなと今では思っています。

遅い時間にも関わらず親身なご回答、本当にありがとうございました！

お礼日時：2005/09/13 00:54

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/09/12 10:22

阪神淡路大震災では主に１９８１年以前の耐震基準（通称旧基準）で建てられたものがほとんどでしたので、新耐震基準で造られたものならばおおむね安全と言えます。

但し、新基準で建てられたものの一部に被災したものがありました。その原因の１つがピロティ形式です。

但し、ピロティ形式が問題になるのは主に鉄筋コンクリート構造の建物です。
それは以下のような理由からです。

鉄骨造は主に柱と梁を鉄骨で造り、壁はその他の材料で造ることが多いです。そのため、地震力を負担するのは柱と梁です。
これに対して、鉄筋コンクリート造は壁も鉄筋コンクリート造で造ることが多く、そのため壁の一部を耐震壁と設計することが多く、また設計上考慮していない鉄筋コンクリート壁が大地震時には耐震上悪影響を与えることがあります。
ピロティ形式はその部分に壁の量が少ないことから、ピロティ部分とその他の部分の構造性能が急変するため、耐震上問題になることがあるというものですから、鉄筋コンクリート造では問題になることがありますが、鉄骨造の場合、最初から壁自体が構造体でないので、あまり問題にはならないことが多いと思います。

但し質問のケースを考えると、１階（鉄骨）と２・３階（木造）で構造形式が急変しているので、ピロティが問題というよりも、鉄骨造から木造に変わった部分（２階）に地震力が集中する可能性はないとは言えないと思います。

質問のように構造を変えるの事例は少ないと思いますが、斜面地か何かの理由で、１階部分が一部地下になるため、木造ではなく、鉄骨で造ったのでしょうか？

なぜ構造上異なる型式を用いたか、耐震性が不安なら、この点は確認した方がよいと思います。

また、鉄骨が剥き出しなのを気にしているようですが、鉄骨は一般に防錆処理の塗料が塗られています。これが経年変化によりはがれていることがありますが、きちんとメンテナンスされているかどうかはよく見ておいた方がよいと思います。

この回答へのお礼

こんばんは。

素人の私にも大変分かりやすいご説明をありがとうございます。
鉄骨と鉄筋コンクリート造では地震における負担の掛かり具合に違いがあることが
とても良く理解出来ました。

ご指摘の通り、1階部分は土地が一部ボコッと斜めになっています。
但し斜面と言えるほどの傾斜ではなく、その気になればすぐに平らに整地出来そうではありましたが・・。
建物の構造が上下階で違うのはやはり珍しい事ですよね。
コスト面の問題からでしょうか。初めて見た時はもちろん、今でも疑問に思っています。

剥き出しの鉄骨部分は公園のブランコのように表面処理がだいぶ剥がれており、見た目が細い事も相まって不安が残りました。
内装と異なりこちらはあまりメンテされているという感じではありません。

木造住宅という事もあり、耐震面・防音面に関してオーナーにいくつか疑問点を確認したかったのですが、
管理会社曰く、入居決定前に入居希望者とオーナーが直接コンタクトすることは無いそうで、残念ながら詳細を伺うことは出来ませんでした。
本当に諦められなければ食い下がってきちんと取り次いでもらう所ですが、
今回はこう言われたのも縁が無いという事かも知れないなと思い、自然に諦めがついてしまいました。

3階建ての3階だし、地震が来てもまぁ死なないだろうさと、頭からっぽにして住むことも少し考えましたが、
小心者なのでハイリスク・ハイリターンはやはり性に合いません^_^；

この度は本当にありがとうございました。
今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2005/09/13 01:47