中古物件ローンの控除条件って売主／買主、誰のため

【建築日：１９８０年４月】【構造：鉄筋コンクリート造り】【建物：約１６０平米】の中古戸建購入を検討しています。平成17年度の住宅関係税制改正で、ローン控除が筑後経過年数２５年超でも、基準耐震基準を満たすことを証明しているものを取得した場合（売主が取得）に限り適用されると聞いています。仲介の不動産会社に売主に証明書を取得するよう話をして欲しいと頼んだのですがこの改正で得をするのは買主側であるので、申請書は買主側の費用負担でしか対応できないと言われてしまい、当たり前のように買主側負担となりそうです。また申請書取得費用は概算で約３０万程度と言われています。もしこれが事実なら購入後に申請をしても（買主が控除を受けたければ）控除できるようでないと納得して払えません。（でも控除期間で回収できるので払うはず）また不動産会社に対しても憤りを感じてます。

No.3 ベストアンサー 回答者： zeizei2000 回答日時： 2005/09/27 10:13

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。

そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)住宅ローン減税制度
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
(3)住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置
(4)住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置
(5)中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置

買主側は、住宅ローン控除のほかに、登録免許税と不動産取得税で優遇措置を受けられます。
売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。

誰が証明するかといえば、制度上は、売主が証明することになっています。
具体的には、売主が、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関のいずれかに依頼し、耐震診断を受けて、耐震基準適合証明書を取得することになります。

場合によっては、耐震基準に適合していないという結果になり、調査費用が発生するだけで何のメリットにもならないということもあり得ます。その場合は買主に費用負担を求めるのは筋違いでしょう。

耐震基準適合証明書付きの不動産であれば、例えば血統書付きの犬と同じようなもので、それは物件の価値を高める要素になります。そういう意味では、証明費用を売主に請求するよりは、本体価格に上乗せする方が筋がとおります。買主のためではなく、売主にとっても有利な条件のひとつと言えるのです。

買主からすれば、証明書付きかどうかで、価格が適正なのか、購入するかどうかの判断基準にすることも考えられ、そのためには事前に証明されていることが必要です。

実態としては、最終的にどちらがその費用を負担するかは、売主と買主の合意により決めることになるのでしょうね。改正後数ヶ月しか経ってませんし、中古住宅の売買は、築後20年（耐火建築物は25年）以内のものが多いでしょうから、耐震基準の証明書付きで売買された事例は、まだ少ないと思われます。ですから、不動産業界でも取り扱いをどうするのか、模索している段階ではないでしょうか。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。この控除条件を知ったのは購入物件価格決定後（表示価格からの値引きはしてもらいました）に私が調べて耐震保障の件も知りました。事情により２世帯住まいをしなければならず、購入したいのが実情です。売主は既に数年別宅での生活をしていますので「売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。」はないのではと思います。(でもお金持ちはうまくやるんだろうな・・・) 仮に買主（私）が耐震証明を取得した場合は自動的に売主側にも適用されるのでしょうか。(書類を渡さなければいいとかの問題？)この耐震証明は、控除の件だけでなく実態としても信用していい保障なのでしょうか。どうもこの件のスタートが保障ではなく、お金であったので大事な点が落ちているような気がしています。

補足日時：2005/09/27 11:00

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/09/27 18:48

>今回の物件は約４千万なので１％程度の金額は含めていてもおかしくないと思っています。

要するに販売価格が初めからその分高くすれば良いということですよね。でもはそれは非常に疑問ですね。
買い替えを考えている人とか、現金購入の人（買い替えも含む）はご質問者が思う以上に結構います。
日本人は総中流意識が強いのですが、実情は結構お金持ちはいるんです。

>とにかくこの控除制度の条件が考え方を迷わるのではと考えます。
ちなみにこの控除制度ですが、そもそも木造２０年、鉄筋コンクリート２５年以上には適用不可でした。
なぜならばこのローン控除制度の目的は、景気対策です。つまり基本的には新築住宅建設促進に役立たないものはその効果が薄いということです。ただ築年数が浅い住宅の場合、社会インフラとして壊すのはもったいないし（特に日本では住宅寿命が短いことが問題となっている）、売却した人は多分新しく家を建てるなりしてくれるから、という理由で中古も認めています。

ところが中古住宅でも性能の高いものはもっと耐久性があるのだから、やはり社会インフラとして認めないとまずいだろうという議論が起きて、年数を延ばすことにしたんです。でも全部の住宅が該当するわけではないから、一定基準を満たすものとしたんです。

何故売主が証明という形になっているのかについては、もし買主が購入後に審査を受けることが出来るとすると、買主が購入後に審査を受けて通らないケースもあるわけで、購入促進という減税の目的にそぐわないからです。
平たく言うと、この住宅は減税を受けられますから購入したら得ですよと買主にアピールして、購入する動機にしたいのですから、購入後に適用できるというのでは意味がないのです。
そういう理由で売主が証明となっているのです。別に売主の義務にしているわけではありません。

そういう景気対策、社会インフラ整備という視点で作られた購入者に対する刺激策に過ぎませんので、買主にとっては売れればどちらでも良い話です。まあそれで購入意欲を出してくれれば売りやすいという程度の意味はありますが。

あと、どうせならば中古住宅のための既存住宅保証と絡めてはどうですか？
住宅保証機構とかですと５年保障などをしているし、そのときに安く性能表示などを受けることで税務署の要求する証明も取得できるのではと思います。

ちなみに詳細は必ず税務署にご質問者が確認下さい。不動産屋は税理士ではないので、税金に関しての知識がないのはもとより、税金に関してアドバイスすることも出来ません（税理士法により税務アドバイスは税理士以外は禁じられています）。
つまり税金については本来ご質問者自身が税務署で聞いて確認するか、税理士に確認する以外に確実な方法はありません。

この回答へのお礼

再度のアドバイスありがとうございます。皆様の意見からこの制度の趣旨はよくわかりました。不動産会社に対しては、仲介手数料（我が家は、住替えなので売買共に発生）を払うのに、サービスが悪いという気持ちはなくなりません。が家族は購入物件を非常に気に入っているので、この件の費用はこちらの負担で話を進めるつもりです。耐震申請は知り合いの建築士の方が請け負ってくれるのでそちらで実施するつもりです。(この申請書作成費用の基準がないののも疑問)

お礼日時：2005/09/28 10:08

No.4 回答者： zeizei2000 回答日時： 2005/09/27 16:31

No.3です。

誤解を与える表現がありましたので訂正します。
「売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。」という表現は、買換えで購入する建物が耐震基準を満たすかどうかということで、売却する建物のことではありませんでした。あいまいな表現で混乱させてしまってごめんなさい。

>どうもこの件のスタートが保障ではなく、お金であったので大事な点が落ちているような気がしています。

耐震基準適合証明書の持つ意味が、税の優遇措置だけが目的なのか、住宅の価値を高めることにつながるのか、どちら側に立つかで考え方は変わってきますね。建築の専門家が診断することなので、耐震性についてのお墨付きという面では信頼していいと思います。

ただし実態としては、税法の改正から出発している制度なので、目的は税の優遇措置に限定され、証明の有無が住宅の鑑定評価に影響を及ぼすまでに到ってないのが現状でしょうか。また売主側としては、調査依頼しても非適合と診断されるおそれがある以上、そこまでのリスクは避けたいと考えるのも理解できます。この制度をどれだけの人が利用するのか（できるのか）という点も疑問です。

今回は、どうしても購入したいという意志をお持ちのようですし、交渉もある程度煮詰まった段階では、それほど強気に出られない状況のようですね。交渉の初期段階で不動産屋からの説明がなかったこと、こちらが調べなければそのままになっていたこと、新しい制度だから知らなかったの？（とは言えないか。）という点を今後の交渉で突いていくしかないでしょうか。良いアドバイスができなくてすみません

No.2 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/09/26 23:42

質問者さんのお考えに反論する意見になります。

ご不快に感じられる事と思いますので、先に
お断りしておきます。

買主側の必要とする書類だから、買主負担で
用意する・・これはまったく当たり前のことです。
売主側が一銭も負担する筋合いはありません。

不動産売買は、契約の時にすべての条件、物件の仕様
などを揃えて、「○○円です」と言って売っている
のです。
それに対して買主が承知して「買います」と契約する
のです。
契約前に、「築年数や耐震の証明書をつけて欲しい。
でないと買いません」と交渉するなら、
売主が（証明書をつけないと売れないだろうな）と
判断すればそれもサービスする、または値引きする
などするわけです。
でも売主が「それも含めてこの値段なのです」と
考えるならばそれまでです。
ただ一般に、ローンに関する書類などの費用を
価格交渉のネタに使うことはありません。
ローンを組むのは明らかに買主の都合だからです。
キャッシュで買うならばこんな費用は発生しないの
ですから。
売主にも「あなたには売らない」という権利が
あります。

当然ですが、申請にかかる費用が30万もすることも
承知しているという前提で契約すべきです。
ローン控除を受けるのは買主自身なのですから、これは
不動産屋にも売主にもまったく関係ない事なのです。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。不動産業界からのご回答として受け止めます。人生の中で大半の人は１，２度しか行わない買い物なので、わからないことだらけです。私が特に混乱するのは当然買主側の必要とする書類でありながら、購入前に原則売主が申請を行うというへんてこな制度です。それと不動産屋は、買主が購入後に得る権利について事前に説明を一切しない点です。(知らなかったようです。とほほ・・・)特に今回の制度の条件は購入前に行わなければいけないという点であり、事前に教えてもらえていいのではと感じています。行政、業界に対して無責任な感じがします。仲介手数料を取る以上はサービスとして一言口添えがあってもいいのではと感じています。ちょっとぐちっぽくなりましたが、あくまで購入するつもりでいますので感情を抑えてながら、交渉はしていきます。ありがとうございました。

補足日時：2005/09/27 09:04

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/09/26 19:29

ものすごく当たり前の話ですが、資本主義経済、市場経済において基本的には赤字となるもの、利益の出ないものを売る人はいません。

販売するというからには利益が出て当然の話です。これはよいですね？

ではご質問の場合に当てはめると、もともとの販売価格には書類作成費用は含まれていません。でも書類作成を求められたので、その費用は買主に請求しなければ自分は赤字になるｏｒ利益が少なくなるので、そういうことはしません。

誰の為といいますが、基本的に誰という問題ではなく、どんな費用であろうと買主か支払うというのが基本なのです。そうでなければ誰も支払いません。販売価格の中に経費が含まれていれば、買主には見えないので気がつかないと思いますが、基本は販売価格＝経費＋利益ですから、どんな費用でも買主以外に負担する人はいません。

それが見える形で現れるか（オプション費用として別に請求）見えない形で現れるか（初めから見込んで経費として計上）の違いです。

ご質問の場合にははじめから販売価格に経費として計上するのは不適当（現金購入であれば不用ですから）ですから、販売価格に初めから上乗せするのではなく、オプションとして取り扱う業者のやり方が正しいといえます。

まあ３０万という金額が妥当なのかという点については吟味は必要と思いますが。（建築士による診断等が必要なのでそんなに高すぎということはないと思いますが）

お分かりでしょうか？

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。確かにこの経費を上乗せして価格設定するのは理論上はおかしいとおもいますが、今回の物件は約４千万なので１％程度の金額は含めていてもおかしくないと思っています。また現金での購入もあまりないのではと思ってます。とにかくこの控除制度の条件が考え方を迷わるのではと考えます。また商品の保障をこんな形でとるっていうのも腹立たしいです。

補足日時：2005/09/27 09:09