マンションの名義変更・ローン返済、このケースの問題点を教えて下さい

夫婦が離婚して、夫と妻名義だったマンションを妻の名義に書き換えました。
そして男性は残ったローンを払っています。（公正証書作成済）
これは離婚時の財産分与ということになっています。

しかし、これに問題があるかもといわれているのですが、
そのポイントがはっきりとわかりません。

ローンの名義人は最初から元のご主人です。

もし問題があるとすれば彼女が今しなければいけないことは何なのでしょうか。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/10/01 11:35

＞夫と妻名義だったマンションを妻の名義に書き換えました。

と云うことは、夫婦が共有名義であったものを「妻名義」にしたと云うことです。
ローンは共有名義であったときと思われます。
そうだとすれば、夫から妻に持分移転登記した段階で妻は抵当権のあることを知りながら所有していますので、将来、夫が続けて支払えばいいですが、そうでないなら、妻名義のマンションは競売になり所有権は失います。
その意味から云えば「財産分与」とはならず、依然としてローンを背負っていることになります。
もっとも、夫が支払を済ませれば「財産分与」となります。
「彼女が今しなければいけないこと」は債権者の抵当権の抹消ですが、これは、まず間違いなく不可能と思われます。
夫に、「毎月の支払」ではなく、一括して支払ってもらって抵当権を抹消することです。

No.3 回答者： mrhide 回答日時： 2005/09/30 16:14

一つ問題が！

所有権者の変更事項は債権者である金融機関の承認が必要であると思いますが？
特に債務者であるご主人に変更されたのならともかく、奥様名義にされたわけですから。
私の知り合いは、この事で一括請求されましたよ。

No.2 回答者： nta 回答日時： 2005/09/30 00:36

　一般に言われるのは、財産分与にもかかわらず夫が高額な譲渡所得税を支払わざるを得なくなる場合があるということです。

居住用の不動産であれば３０００万円の免税がありますが、賃貸した場合はどうなんでしょう。ケースバイケースのような。
　また、本来の「婚姻中に築いた財産の分与」という趣旨にそぐわないほどの財産分与になるので、過剰部分に対して贈与と認められ、高額な贈与税が課税されます。

参考URL：http://www.rikon.to/contents4-2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

マンションの贈与については財産分与ということで
双方に税金はかからないということは専門家に入っていただいて
書類を作ったので確認済みなので大丈夫だと思います。

息子名義にすると払わなければならないということで元奥様名義にしました。

お礼日時：2005/09/30 11:04

No.1 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/09/29 22:20

元夫がローンを支払わなくなったときにどうなるか。

それが問題です。

ローンの支払いを夫が行うということを公正証書に明記しているのであれば、法的に強制することは可能ですが、「払えない状態」である場合には強制執行しようにも財産がなくて物理的にできないということになり得るということです。

この場合、マンションが強制競売にかかることが考えられます。
売却金額が残債より多ければ残った金員が手元に残りますが、残債の方が多ければ「マンションがとられるだけ」となります。

この回答への補足

補足させていただきます。

現在そのマンションは他人に貸していて、家賃を夫が払うことになっているローン返済にあてているのですが、妻名義になっているのですから、この家賃を受け取る法的権利は妻にあるのでしょうか。

補足日時：2005/09/29 22:28

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。

なるほど、、そういうことなんですね。

今現在は他人に貸していてその家賃でローンを払っているそうです。
借りてくれる人がいる間は確実にローンを払えると思います。

払えるのに払ってない、という場合は強制して払わせることができるけれど、収入減等で払えない場合が難しいということですね。

今のまま他人に貸し、その家賃をローンに当て続けるのが一番安全策なのでしょうか。

お礼日時：2005/09/29 22:28