中古マンション契約後に売主が自己破産

中古マンションを購入し7月末に最終契約まで完了しました。先月27日に所有権移転の最終決済を迎えようとしていた矢先に問題が発生しました。
個人事業をしている売主の資金繰りが上手くいかず当該物件が仮差押えされた為決済できなくなったのです。
担当営業が来て事情の説明を受けたのですがその際「売主は出来るだけ資金を工面するとのことなので2日待ってほしい。その時点で無理な場合もちろん違約金も手付金も返金させる。仲介手数料も買主（私）の心情を考慮し売主に請求する。また29日実行予定の住宅ローンは29日からの利子分が発生するがそれも売主煮請求する。」と説明しました。買主であるこちらにはなんの迷惑もかけないようにすると…。
それを聞き2日待つ事にしました。そして一昨日また営業から「買主が資金調達するといっているので5日まで待ってもらえないか」と連絡がありました。どちらにしても違約なら5日まで待とうとまた了解しました。
そして本日営業から来た連絡は「売主が自己破産した為違約金はおろか手付金も戻らない。」というものでした。
自己破産した売主から請求する事は難しいとは分かっていますが、どうしても納得いきません。本当に手付金は戻ってこないのでしょうか？銀行ローンの利子分までこちらが支払わないといけないのでしょうか？
また今回の件で仲介不動産会社はなんの落ち度もないのでしょうか？
突然の事に動揺しており、後悔の念にかられております。

今回分かっている情報は売主はその営業の不動産会社が販売する新築マンションを契約し現在の住居を売りに出したということ。その新築の契約を3週間ほど前にキャンセルしたということ。負債総額は7000万円にも上るということ…です。
仮差押えや破産のタイミングが合いすぎていて詐欺にでも遭ったような気分です。
せめて手付金が返還される手立てをご教授いただければ幸いです。宜しくお願い致します。

No.2 回答者： law_amateur 回答日時： 2005/10/02 03:10

　売主が自己破産したということですが，破産管財人がついているのでしょうか。

　破産管財人がついている場合には，仮差押えは失効しますので（破産法４２条２項），仮差押えは問題ではなくなります。

　また，マンションの売買は，手付けを打っただけということですので，これは「双方未履行の双務契約」ということになり，破産管財人は，履行をするか，契約を解除するかの選択をすることができます。

　一般的には，履行を選択すると，代金が破産管財人の手元に入ってきますので，その分，破産債権者に配当ができるということで，このような場合には，履行を選択することが多いと思われます。そうなると，あなたは残代金を支払ってマンションを手に入れることができます。

　しかし，マンションに抵当権がついているような場合で，その抵当権が消せないということになると，破産管財人は，契約解除を選択することになります。この場合には，支払った手付金は，優先的に（財団債権として）買い主に払い戻されます（破産法４３条）。

　契約を履行するか解除するかについては，買主の側から，破産管財人に，どちらを選択するか決めるよう請求することもできます。

　売主は，マンションの買い換えということで，ちょっと事情が複雑なようにも感じられますので，ともかく，破産管財人に事情を尋ねてみるというのがよいと思われます。

　なお，一般の消費者破産のように，破産管財人なしで破産手続が終わっている場合（マンションにオーバーローンの住宅ローンがついている場合など）には，手付金の返還を求めることは，相当に難しいと思われます。

　しかし，この場合には，売主は，マンションを競売にかけるか，任意売却で処理することになりますので，契約を実行する方向では，話は可能であると思われます。ただし，抵当権者がＯＫを出す（マンションの売買代金で抵当権を消してくれる）必要があります。

　このあたり，法律関係が複雑ですので，弁護士（司法書士や行政書士では難しいと思われます。）と相談されるのがよいと思います。

No.1 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/10/02 01:07

〔売主はその営業の不動産会社が販売する新築マンションを契約し現在の住居を売りに出したということ。

その新築の契約を3週間ほど前にキャンセルしたということ。負債総額は7000万円にも上るということ〕

この事実を事前（あなたとの契約前）に知っていて、尚且つ当該物件の仲介業務を続けて、買主へその間の状況を知らせなかった、という場合でしたらその仲介業者にも責任があります。

但し、あなたの質問内容から考えると、この物件の契約時には「何等問題が発生していなかった」ようにも見受けられます。

本来は全て売主の責任なのですが、自己破産という状況では被害の回復はあなたの仰る通り難しいでしょう。

可能性は低いのですが、仲介業者が「事前にこのような状況」を認識していた場合、業者へ「損害賠償」を請求する事が出来ます。

都道府県の住宅局指導課（自治体によって名称が異なるかもしれません）例えば東京都の場合、都庁の住宅局へご相談ください。

業者は「保証金」を積んで営業を許可されており、また、最近はこのようなトラブルに対処するために「保険」に加入している事が多いのです。