この場合は家を差押さえ可能でしょうか？

Question

私の父は、あるスーパーでテナントとしてお店を出していました。

だいぶ以前から経営状態が悪く賃料を滞納していて、その額は４００万になってしまいテナント撤退しました。
　
撤退する際に２００万ほど返済し、残り２００万は今年の１２月までに払うと約束しました。（撤退する際にスーパー側が、次々とテナントが撤退するので、月額賃料を半額にするから出ないでくれと言われた・・・と言う経緯があります。）

父の所有する土地を売って、その２００万を返済する予定にしていたのですが、土地は売れないようで返済は無理です。

スーパー側に返済ができなかったら家を差押さえすると言われたようです。父は差押さえは脅しで実際は出来ないと言ってます。（銀行の担保となっているので、スーパー側には、その権利がない・・とのことです。）

スーパー側には、本当に差押さえの権利はないのでしょうか？どなたか教えて頂けますでしょうか？

montebianca · Accepted Answer

「法律」の答えはでていますので「現実論」を書きます。

昨今の地価下落傾向の中で金融機関は不動産を担保に融資は、まずしません。
質問者さんの不動産に抵当権がついているということは、バルブ崩壊以前に不動産を担保に銀行が融資したということを意味します。

現況では被担保債権に比べ担保不動産の価値の方がはるかに下回っていることが予想されます。
銀行の融資条件には、当然、差押があった場合等の「期限の利益喪失約款」もついています。
しかし、だからと言って担保権実行の競売をすれば銀行は損失を被るだけです。
競売は銀行にとって不利なので債務者からの返済が滞らない限り、なかなか競売をしたがりません。

このような状況でスーパーが訴訟を提起し債務名義を得て質問者さんの不動産に対し強制執行するなど、現実的ではありません。

そもそも融資した銀行の被担保債権すら満足していない不動産でしょうから。（因みに売りに出そうとした土地並びに自宅等、すべて銀行への共同担保になっていることが予測されます。他の土地だけ売ろうとしても売れない理由も予測されます。）

＞父は差押さえは脅しで実際は出来ないと言ってます。

これは正しいでしょう。「実際」には意味がないということで。

後の補足として質問者さんが、
＞スーパー側には、本当に差押さえの権利はないのでしょうか？

との法律論に持ち込むと、当然「スーパーは差押できます」という回答になります。

g_destiny · Answer

本題からは外れますが　お父様は現在他の事業で収入がお有りなのでしょうか？
それと　銀行に土地を担保に取られてる　ということは　他にも借金が
あるのではないですか？

どのような経緯でテナントを出したかわかりませんが　おそらくスーパー側が
積極的に営業かけたんじゃないですかね？
なんのテナントかわかりませんが　
＞次々とテナントが撤退するので
とあるように　必ずしも個々の店に原因があるわけではなく
そのスーパーの集客力にも問題があったのではないかと想像できます
後から出来た大型店のせいという可能性もありますが　滞納が出るという時点で
賃料の値下げ交渉などしておくべきでしたよね。

可能性は低いですが　よくコンビニのオーナーがここなら儲かると言われて
酒屋さんなどを無理からコンビニ転向させておいて高いフランチャイズ料を課し
経営に失敗してよく訴訟問題になっています。
それと同じ理屈で　撤退するまでに訴訟ということも可能だったんじゃないかな
とも思います。

himeichigo17 · Answer

もう回答が出てますけど差押は可能です。

抵当権はあくまでも、競売された場合に
優先して銀行がお金を回収できる権利なので
スーパー側が裁判所に訴えを起こし、
それが認められれば差し押えは可能です。
もし現在のお住まいが銀行からの借入金＋２００万円
くらいの価値がありそうならスーパー側は
もしかしたら訴訟をして差押ようとするかも。

また他に土地を持っているのならば
その土地であるとか、お父様の個人的な預金なども
差押えようと思えばできます。

スーパーがそこまでするかどうかは微妙ですが
ひとまず分割返済にしてもらうとか
スーパー側と交渉されたほうが
いいのではないかと思いますが。

che_guevara · Answer

>スーパー側に返済ができなかったら家を差押さえすると言われたようです。父は差押さえは脅しで実際は出来ないと言ってます。（銀行の担保となっているので、スーパー側には、その権利がない・・とのことです。）

この部分を補足しますと
１．No1のような手順でスーパーは差し押さえをかけてることが可能ですが
２．そうなると、No2のように銀行が「抵当権の実行」としての差し押さえをします。
３．１の競売手続きは結果的に「無剰余による取り消し」
４．スーパー側は２の競売手続きのなかで配当要求をしなければなりません。

というわけで、「スーパーは差し押さえができないわけじゃないけれど、しても意味がない」ということをお父上は誤解しておられるのだと思います。

ceelee-boy · Answer

時間はかかりますが、差し押さえは可能です。
スーパーの主張が100%通ると家は競売されて、人手に渡ります。
お父さんが安心しているのは、競売してもスーパーの取り分がないから、実際お金をもらえない（専門用語で配当が無い）競売は費用だけかさむので、無駄な労力と時間はかけないはずだと思っているからでしょう。
家がスーパーに差し押さえられて競売されても、銀行の担保であれば、まず銀行の借金に充当されます。ですから、銀行の借金が競売でたたき売りされた価格以上の場合は、競売のお金は全部銀行のものになり、苦労して手続きを進めたスーパーは1円ももらえません。骨折り損のくたびれもうけです。
そういう意味で、お父様は安心しているのだと思われます。
スーパーも1件だけなら差し押さえないかもしれませんが、お父さんと同じ人が10人いて、見せしめでお父さんの家を売り払うと、それに恐れをなした他の9人がお金を払うのではと決断すると、全体では得しますから、安心しきれるとはかぎりません。

thor · Answer

差し押さえは可能です。
仮処分（仮差し押さえ）ということもできるし、支払いを命じる判決を元にした差し押さえもできます。
スーパー側の問題は、抵当権をつけている銀行に優先権があるので、競売代金から、まず銀行が貸している分を取っていった後、自分の分が残っているか、という点だけです。

仮に、スーパーが差し押さえをしたら、銀行取引約定により、その時点で銀行は抵当権を実行する（競売にかける）ことができます。

Zozomu · Answer

すぐにではありませんが、不可能ではありません。

スーパー側の手順としては
滞納分の家賃の支払いを求める訴訟を起こし、裁判所からの支払命令を出してもらいます。
その支払命令をたてに、裁判所から家屋差し押さえの仮命令を出してもらえば差し押さえは可能です。

この場合は家を差押さえ可能でしょうか？

「法律」の答えはでていますので「現実論」を書きます。

本題からは外れますが お父様は現在他の事業で収入がお有りなのでしょうか？

もう回答が出てますけど差押は可能です。

>スーパー側に返済ができなかったら家を差押さえすると言われたようです。

時間はかかりますが、差し押さえは可能です。

差し押さえは可能です。

すぐにではありませんが、不可能ではありません。

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