管理規約の例外について

Question

ある案件で規約違反の住民が「例外として認めて欲しい」という
要望をあげて、総会にて「特別決議」として議題に上がりました。
結果は賛成が3/4に達せずに否決されました。

しかし今度は「規約の改定じゃないのだから普通決議のはず」と
主張し、再議の申し立てをして普通決議で再議を行うことになり
そうな雰囲気です。

区分所有法では「規約の改定は特別決議」と書かれていますが、
規約を改正せずに例外を認めることは特に定めが無く、特別決議
によらないものは普通決議と読み取れば、確かに正しく見えます。

しかし、規約の例外を認めると言うことは規約を超える権利を持
つことであり、規約の改定に準ずると考えられるのですが、いか
がでしょうか。前例なども調べてみたのですが見つかりませんで
した。

普通決議で規約の例外が認められるのならば、規約改定は特別決
議としている区分所有法が空文化してしまうと思うのですが。

semi-zzz · Accepted Answer

＃３です。かなり参考になりそうなサイトを見付けました。
このサイトによるとペットの飼育問題など仕様細則を集会の普通決議により制定しているマンションはあるが、特別決議を得ないものは規約としては効力がなく、その有効性が問題になるとなっています。
逆に内容が規約の範囲内で納まるものなら普通決議でも有効と解釈できるとなっています。

集会決議によるものは、規約に反しない範囲でないと有効でないということがいえると思いますし、規約を超越した効果はないということになります。

規約の変更は法律上強行規定で特別決議を経ないと成立しませんし、規約と普通決議の効力は規約の方が優先することになりますので、規約に反することは集会決議を経ても規約違反であるといえると思います。

http://homepage2.nifty.com/k-kstudio/center2.html

参考URL：http://homepage2.nifty.com/k-kstudio/center2.html

nachiguro · Answer

５です。　お返事ありがとうございます。

回答としては、特別決議による採択しかないですね。
理由として
管理規約に飼養可能なペットのサイズ・重量は管理規約に明記されています。
これを変更する場合はやはり規約の変更に該当することとなるでしょうし、例外規定を認めることは７さん指摘の様に良好な住環境を構築する為の背信行為とも取れるのではないのでしょうか？

私もこのような事例に当ったことは管理会社担当者として何度かありましたが（ペット例外問題）管理会社の担当ではなく人間としては喉まで

「解かるぞ～認めてやりたいぞ～」とか
「黙っててくれよ！黙っていれば解からなかったのに」（知ったから措置をとらざるを得ない）

など結構嫌な思いをしました。
※私はアニマルテラピー擁護派です。

しかし、このような内容が出てごく一部のエゴ（例外）を通す事は今まで書かれている管理組合という文字を“株式会社”と読み直してみてください。
株式会社の運営組織内に例外規定を盛りだくさんに組み込んだらそれこそ総会屋の餌食になることは明らかだと思います。
そう云うことを勘案し、管理規約には役員の誠実義務という項目が盛り込まれているのです。

また、この問題に遭遇した事があります。この時の事例を聞いていただければと思います。

Iマンションとしましょうか…
世帯数40近くで新築。首都圏のマンションです。
分譲会社はあったのですが、設立総会直前に潰れて別会社に変更され、Ａ会社から買った区分所有者とＢ会社から買った区分所有者が混在したマンションとなり、管理組合が発足しました。
ところがＡ会社から買った区分所有者向けの重説には大型犬可能と書かれていたのですが、Ｂ会社から買った区分所有者向けの重説には中型犬まで可能と書かれていたのです。
Ａ会社から買った区分所有者ａさんは入居間もなくレトリーバーを買って、マンション内に入れていたのですが、私の元に来た管理仕様書（規約・重説等）はＢ会社の内容のもので、これからしたら当然規約違反に相当致します。（規約にも書かれていますので）
しかし、このような完全なるイレギュラーな場合、どの様に解決していったかと言えば、理事会を開催の上仕様書の問題が絡み、管理会社にも問題があるとは言えず（この場合善管注意義務には問われない）動物愛護の観点から、動物飼育調査を行い、この時点で飼育しているペットで規定を超えているものは１代に限り認め、それ以降はどの様な理由があろうとも保健所に持っていくとの規定を定める事で事を収めた事がありました。（本内容は書面決議で決議は取りましたが）

これが良いとは言いませんが、例外規定の場合この様な内容であれば納得はすると思いますが、このような解決策があったことも一つの現場参考例として覚えておいても損ではないと思います。

berumonndo · Answer

こんにちは。
かなり悩ましい事例で、お困りのことと思います。

さて、区分所有法３０条に関連した回答がすでに寄せられています。
その内容も妥当なものと判断しております。

そのような中、蛇足とは思いつつ、共同の利益に関連して見解を申し上げます。

まず、大型犬の飼育を総会の普通決議で例外的に認めたと仮定します。

すると、これが前例になります。

そして、それを知った他の区分所有者から、別の例外を認めるように要望が出ます。

規約に反することを次々、例外として認めなければならなくなります。
（いったん、認めてしまえば認められない理由がなくなります）

こうなってしまうと、トラブルは絶えなくなるでしょう。

本来、区分所有法ができた理由のひとつにトラブル防止があります。

それに反して例外を認めることでトラブルが多発するようでは何をしているか、わからなくなります。

確かに、区分所有法の条文に、例外に関する明確な規定はみあたりません。

しかし、本来あるべき趣旨に反することを総会の決議で決めるのは、やはり、間違っていると考えることが妥当である、と思います。

規定がないから、ということで普通決議を言い張るのは、乱暴な言い方ですが、区分所有法の趣旨に反する脱法行為に近いのではないでしょうか。

マンションはどんなに立派になっても集合住宅であり、住民同士が協力しながら生活することが必要です。

そして、そのためには一定のルールも必要になります。

ルール（規約）を守ることが区分所有者や占有者、及びその家族には求められています。

もちろん、飼育されている方に特段の事情があれば、その事情に配慮することも必要です。

つまり、この件に関し、事情をよく検討されて、一般の区分所有者によくご説明の上、大多数の了解を得られるかどうか、がポイントだと思います。

特別決議では否決され、普通決議なら可決されるかもしれない、という状況で話が進んでしまうと、将来的にマンションの管理に混乱が生じる可能性が高く、飼育者の主張は、やはり、妥当ではない、と判断すべきでしょう。

将来にわたり、快適なマンションライフを過ごされますよう、こころよりお祈り申し上げます。では。

semi-zzz · Answer

＃３，４です。

もう１つ参考になりそうなサイトを見付けました。宝塚市の住宅局のサイトです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070104000000-mansiona1111.html

これは主に使用細則についての解説ですが、一般に使用細則は普通決議でできるが、規約に抵触する場合や規約で特別決議とすると規定された事項については、普通決議ではだめというような内容になっています。

質問のケースは規約で飼育可能のペットの大きさが規定されているようですね。それに反する大きさの飼育についての例外をどうするかということですよね。
規約に明記されているならば、宝塚のサイトのようにやはり規約に抵触する事項として、規約変更相当の決議（特別決議）が必要になると思います。

なお、ホームページの内容についてということでこのサイトに問い合わせしてみてもよいのではないでしょうか？

nachiguro · Answer

こんばんは　元管理会社の者です。

どの様な規約を採択しているのか解からないので何とも言い難いのですが、幾つか言えることを。

(1)下記規約の場合通常１８条辺りに動物規制などを入れるケースが多いのですが、規約の中に動物の条項を入れている場合があれば、条文次第で通常決議か特別決議かに分かれます。
その分かれ目は規約自体に種別等の規制がかかれている場合が殆どで、“別途使用細則を～”の場合は通常決議になります。
これは下記ＵＲＬ４５条３項に基づきかかれている事のよるものなのは既にご承知のことと思います。

(2)規約に記載されていない場合につきましては大抵何処にでもあるのですが、下記規約の場合６６条の規約外事項に該当し、その決議に関しては総会で決議すると２項で定められています。

この場合、ペットの例外規定をという話ですから通常決議でもと思われる部分はありますが、４さんのリンクを拝見させて頂いた内容を鑑みると

区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすかどうかが問題になるが（区分所有法31条1項）

区分所有者の共同の利益による制約を受けるため（区分所有法6条等）

に記載されている事を鑑み、規約に無いことは区分所有法へ区分所有法に無いことは民法へ立ち返ることが原則となるのが管理規約の主旨であることから、区分所有者の特定利益等を鑑み、規約にそもそも記されていない場合であれば特別決議で行う方が間違いないと判断致します。

参考URL：http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kktan.html

semi-zzz · Answer

質問者の主張が正しいと思いますが、たしかに例外を認めるのは普通決議でもよいというような解釈も成り立つような気もします。

以下の事例は規約の例外として個別に集会決議をするのは妥当という見解が書いてあります（残念ながらそれが特別か普通かは書いてありません）

http://www3.osk.3web.ne.jp/~akineko/AR/JP/decision/060804.html
http://www.kamisama-tasukete.com/archive/inushiikukinshi.htm

但し規約改正については、３／４以上の特別決議になりますが、３／４以上の決議が得られても無効になる場合があります。
それは「特別な影響を受ける人がいる場合は、その承諾が必要」ということです。

もし、例外を反対する側の人で特別影響を受ける人がいれば、重大決議ですら無効になるようなことですから、その人の承諾なくして決議の効果は無効という主張できないでしょうか？

次に、規約を原則として細かいルール造りを普通決議で行うことはあります。同様に規約の下の内容でしたら、普通決議でも構わないですが、規約に反する行為の場合は、規約違反であるので、規約の変更を行う以外に認められないという主張が成り立つのではないでしょうか？

なお事例を探してみると、ペット禁止の規約があるマンションで限定的にペットを容認したマンションも数多くあります。
そのようなマンションでは、規約変更なく黙認しているところ、普通決議で仕様細則などを造り行っているところ、規約で規約の例外規定を造っているところなどありますますが、判例のように法的にどうなっているかの事例は見つかりませんでした。
ただ、こちらのサイトではそのような事例があることを前提にして、規約の改正を推奨しています。

http://www.mansion.co.jp/contents/move/move02_4.htm

だから規約の変更が必要であると個人的には思います。

そこで、万が一普通決議で可決されても、規約の変更なくして規約違反行為であるので、決議は無効であるという主張も成り立つと思います。

どちらが正しい主張になるかは裁判でもならないと判明しないようなことではないかと思います。
探した範囲ではそのような事例は見つかりませんでした。

その他参考になりそうなサイト
http://www.bes.co.jp/qanda/qanda_no09.html
http://www.hou-nattoku.com/consult/74.php

st_tail · Answer

bang-olufさんのお考えが正しいと思われます。

もともと管理規約には、「例外」を認める定めはありません。規約を守っていない以上、それはなんと言おうと「違反」なのです。
それを「違反」でなくすためには、もともとの規約を違反でなくなるように変更する必要があります。

つまり、最初に「特例」として認めるかどうか、で議案を作ったのが、間違いと言うことになってしまうますね。

今後のやり方ですが、「例外」は認められない、あくまでも規約の改正が必要だ、と言う態度で当たるしかないと思われます。例外とするためには、「２　ただし、○○の件については、○○に限り、○○までの期限付きでこれを認める。」と言うような条文追加が必要、と言う形で、再度議案とする、と言うのはいかがでしょう。当然、３／４が必要です。

後はその違反内容によって、対処方法が変わってくると思います。差し支えない範囲で内容を書いてくださると、多少はアドバイスもできるかも知れません。

houmu-tantou · Answer

特例を認めるのと、規約を変更するのとは根本的な違いがあります。
一例として「ペットの飼育」を検証します。

規約では、ペット飼育不可となっている。
ところが、新規入居者が従前から飼っているペットがいる。転勤のため今回の転居となったが、今回ペット飼育が認められなければ結果的に保健所に持ち込み殺処分しかない。
そこで、この犬に限り、死ぬまでの飼育を認めてほしい。これが、特例の事例です。

個別事情を他の入居者が特別にみとめるか、入居したければそのペットを殺処分して来いと規約をたてに主張するかという問題です。

規約改定でペット飼育可として、誰でも自由にペット飼育ができるようにする場合とは大きく意味合いが異なると考えるのか一般的です。

質問者さんのお考えとは異なるのですが、いかがでしょうか？

管理規約の例外について

＃３です。

５です。

こんにちは。

＃３，４です。

この回答への補足

こんばんは 元管理会社の者です。

この回答への補足

質問者の主張が正しいと思いますが、たしかに例外を認めるのは普通決議でもよいというような解釈も成り立つような気もします。

bang-olufさんのお考えが正しいと思われます。

この回答への補足

特例を認めるのと、規約を変更するのとは根本的な違いがあります。

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