土地（宅地）を買う時の諸費用について

不動産屋から初めて土地（宅地）を購入しようと考えています。
しかし、無知なため仲介手数料などで割増にされてしまいそうで不安です。

そこで、７５０万円（６７坪＝２２１m2？）の土地を購入する場合、
不動産屋の仲介手数料、司法書士の登録免許税？・報酬料？・登記代？など、
どういった名称で、どういう計算から、どのくらい費用がかかるのか知りたいです。

また、登記移転は司法書士に頼まずに初心者でも手続きは可能でしょうか？
例えば、自動車の個人売買などで名義変更や車検などの手続きの際に、行政書士に頼まなくても、職員に聞きながら簡単にできたため、登記申請も、法務局職員に聞きながら、できそうな気がするのですが。

以上、ご質問にお答えいただければ幸いです。
どうぞ、よろしくお願い申し上げます。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/10 11:00

せっかく補足頂いたのに遅くなりまして・・どうでもいいですがこのサイトのシステムは「お礼」でなく「補足」ですとメールが来ないんですね・・・

もう何もかも終わっていたら意味無いですが、一応補足します。

まず評価額についてですが、通常「価格」とか「評価額」とかの欄で記載されています。お話からすると二筆の土地なのですね。登録免許税が65,600円となると評価額は6,560,000円と推測されます。

先の回答で仮定70%水準と書いたのは、取引の指標とすべき「地価公示」からのだいたいの割合を書いたのですが、ケースバイケースなのであくまでも仮定です。

考え方によっては売買価格の87.5%水準が評価額であればその売買価格が割安であるとも取れます。

印紙税65,600円というのは登録免許税の収入印紙代と推測されますが、聞いてみた方が確実です。
取引あり、というのが何を意味するのかすみませんがわかりません。聞いてみてください。少なくとも値引き交渉可能という意味では無いと思います・・。

どこで値引き交渉したら良いかは一般的にはその土地の売買価格でしょうね。タイミングとかテクニックとかそういうものは思いつきません。話し合いして合意するかしないかですし、それによってあなたが買うか買わないかです。キリの良いところで700万円にならないか？とかそういう持って行き方でしょうかね。

登記云々もそうですが、価格交渉するのでしたら早めにした方が良いでしょう。
買う方向に話が進みすぎると相手も足元を見るでしょうから。

尚、司法書士に依頼するときには通常「委任状」というものを売主・買主双方から出しますので、3さんが書かれているのはその委任状を売主からも貰う＝承諾が必要という意味かと思います。

簡単に出来ると思うならばやってみたらどうでしょう？自動車の名変とどう違うか、体験してみないとわからないでしょうし、何を書いても無駄そうなので（笑

この回答へのお礼

たびたび、ご返答ありがとうございます。
補足だったら、メール連絡されないのですね。

まだ、土地の方は保留にしているのですが、もう1度、不動産屋さんにいろいろご質問して、聞いてみたいと思います。

お礼日時：2005/11/12 12:16

No.3 回答者： mot3355 回答日時： 2005/11/04 17:14

不動産業の経営者です。

自己にて登記手続きを行う場合は、売主ならびに住宅ローンの貸主の承諾が必要です。
もしも、yukarin99さんの登記作業が手こずってしまったとき、その間に他の人が登記をさわることも有り得ます。
真正な登記名義人のyukarin99さんへ登記を戻す訴訟合戦になる覚悟を持つなら、挑戦しても構いませんがぁ,,,。

この回答への補足

ご返答ありがとうございます。

ローンは組まない予定です。

売主の承諾は、売主本人が売るから不動産物件を出しているわけであって、必要もなにも　あたりまえにあると思うのですが。
登記作業にてこずるとはどういったことでしょうか？書き方がわからないとか、法務局職員さんが不親切とかでしょうか？
その間に他人が登記をさわることなど実際にあるのでしょうか？民法や宅建などは「１７７条」をよくポイント問題にしますが、企業ならまだしも個人で現実によくありえるものでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

補足日時：2005/11/04 20:51

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

ローンは組まない予定です。

売主の承諾は、売主本人が売るから不動産物件を出しているわけであって、必要もなにも　あたりまえにあると思うのですが。
登記作業にてこずるとはどういったことでしょうか？書き方がわからないとか、法務局職員さんが不親切とかでしょうか？
その間に他人が登記をさわることなど実際にあるのでしょうか？民法や宅建などは「１７７条」をよくポイント問題にしますが、企業ならまだしも個人で現実によくありえるものでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

お礼日時：2005/11/12 12:14

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/04 13:03

750万円の土地の売買に関する仲介手数料は

750万円×3.0%＋6万円×1.05（消費税）で
299,250円。

移転にかかる登録免許税は売買であれば、
（その土地の固定資産税評価額）×1.0%となりますので正確には評価証明などをご参照ください。
仮定として評価額70%水準としますと
5,250,000×1.0%＝52,500円

もし融資で購入し抵当権を設定する場合には、抵当権の設定登記で債権額の0.4%が加わります。750万円全額であれば、30,000円。

司法書士の報酬も加味するとこれもだいたいですが、やや幅を持たせ10万円～15万円程度では無いかと想像されます。

尚、自動車の名義変更の手続と移転登記の手続きを一緒のレベルでお考えになるのは止めた方が賢明かと思います。決して100%不可能とまでは申しませんが、登記は自動車の名義変更のように期日までに出来ませんでしたで済むお話ではありませんので。

尚、チャレンジすることを止めるつもりはありません。

それと不動産を取得すると不動産取得税がかかります。これは後から通知が来ますが、先ほどの固定資産税評価額÷2×3.0%です。これも上記と同じ額を仮定すると78,750円。住宅を建築する予定であれば減免や徴収猶予などありますので詳しくは県税事務所等にお問い合わせください。

それと一般的には固定資産税（都市計画税含む）の精算を行いますので、引渡し日以降の分は日割りで精算、請求されると思います。精算が無ければ無いで良いのですが。

この回答への補足

ズバリ、私がお聞きしたかったご回答ありがとうございます。
「土地の固定資産税評価額」なのですが、もらった書類を見てもどこに書いてあるかわかってないのですが、
「土地建物評価額照合表」という書類をみると、２つの土地の評価額が書いてあり、それぞれ分筆したものを売る形になるような・・・ちょっと詳しく評価額を聞いてみます。しかし、登録免許税が６５，６００円ですので、上記の計算で逆算してみますと、評価額が８７．５％になるのですが・・・・・あってますか＾＾；

キャッシュで購入する予定ですので、抵当権料は不要です。
一応手数料のデータは、
不動産仲介手数料：２９９,２５０円（税込み）
登録免許税：６５，６００円
報酬料：５８,０００円（取引あり）

印紙税：６５,６００円と書いてあるんですが、これは登録免許税のことですか？それとも別に取られるのでしょうか。


現在、上限で価格設定されていると思うんですが、「値引き交渉」ですが、どこで値引き交渉したほうが良いのでしょうか、要は、土地価格か手数料か司法書士の報酬料か。
ちなみに報酬料の欄の（取引あり）との記載は「値引き交渉可」という意味なのでしょうか？

また、交渉のイロハやテクニックなどを教えていただけたら助かります。

みなさん、個人登記はお勧めしないと言われますが、具体的にどれほどの危険が伴うのか、検討がつかないのですが。期日までに書類を集めて、法務局職員に聞きながら提出するだけだとしか思えないんですが＾＾；報酬料：５８,０００円？も浮いたら大変助かります。。今年から、ネットでも登記申請できると聞いているので、個人でもできそうな気もするのですが。。


たびたびもうしわけございませんが、是非お返事いただきたいのでよろしくお願い申し上げます。

補足日時：2005/11/04 20:24

No.1 回答者： 8783219 回答日時： 2005/11/03 21:46

＞不動産屋の仲介手数料

　２８５０００円 + 消費税　です。

＞司法書士の登録免許税？・報酬料？・登記代？など
　登録免許税は固定資産評価額の１％です。
　これに司法書士の報酬を合わせて一般的に登記料と
　呼んでいます。

＞登記移転は司法書士に頼まずに初心者でも手続きは可能でしょうか？
　不可能ではありませんが、通常、登記に必要な書類を売主から受け取ったときに残代金を支払いますが、司法書士が立会い、間違いなく書類がそろっている、ということを司法書士に確認して貰い、残代金を支払います。そこさえクリア出来れば、その先あなたが法務局の窓口で悪戦苦闘して、登記にどんなに時間がかかろうと自己責任でやればいいわけですが、お奨めしません。あまりにリスクが多すぎます。その為に、結構難しい試験を通って資格を取得した司法書士という人がいるのですから。報酬は安心料だと思えば安い（？）ものです。住所変更の登記だけ、なんかだと自分でやることも可能です。不動産の登記は車の名義変更や車検手続きとは全く異なります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
やはり、どのようなリスクはあるのかはわかりませんが、車の手続きとは訳が違うということですね。
是非、ご参考にさせていただきます。

補足日時：2005/11/04 20:22

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、どのようなリスクはあるのかはわかりませんが、車の手続きとは訳が違うということですね。
是非、ご参考にさせていただきます

お礼日時：2005/11/12 12:13