容積率オーバーの物件について

Question

容積率オーバーの物件なのですが、立地も間取りもとてもよく、気に入っています。価格も相場より500万くらい安いです。

ただローンを借りられないのが致命的なのですが、不動産会社の方の話だと大幅にオーバーしていなければ、実は内々にローンが組めると言われました。内々のことなので詳しいことは話が具体的になったらまた説明すると言うのですが、こういうことは具体的になる前に知りたいです。

最近容積率オーバーの物件を買われた経験者の方や業界の方で詳しい方がいらっしゃいましたら、いろいろ不安なところを教えてください。よろしくお願いいたします。

ponsuke04 · Accepted Answer

■新築物件であれば要注意です。既存不適格なのか違法建築なのかが極めて重要です。

■まず、考え方を見直して頂きたいのですが、容積率オーバーなのですから「間取りもとてもよく」というのは「そもそもご希望の間取りに無理がある」ということではないですか？

■相場より500万円安いのは尋常ではありません。何か裏が必ずあります。不動産は絶対に理由も無く安くはならないからです。

違法建築であれば：
・建築確認は行われているはずですが、完了検査は受けていないはずです（容積率オーバーなので通らない）。種々の保証、売却の際のデメリット（完了検査済証が無いのはマイナスです）があるのです。

・違法建築であった場合、それを知っていて購入すれば、欠陥住宅であった場合などの法的対処にも弱みをもつことになります。業者とは「同じ穴の狢」だからです。

・よくあるパターンは「ローンが組める」と言われて契約すると、組めるローンの金利はけっこう割高、解約を申し出ると違約金を請求される、というものです。

・ローンについて「契約したら具体的に説明する」ということであれば、まず上記のパターンです。

・また、ローン云々ではなく、違法建築であった場合、その業者は「法を守らない」業者です。そんな業者が「誠意ある施工」できちんとした家を建てると思いますか？矛盾があります。

noname#19073 · Answer

容積率オーバーの原因が既存不適格なのか違法建築なのかわかりませんが、一般的に著しくオーバーしている場合などはローンの審査に通らない事が多いです。

しかし100%駄目とも言えませんし、ローンの審査と言っても各金融機関毎に基準が違うでしょう。

業者が「内々で」などという言い方をするのは何となくですが正攻法とは考えにくいですね。きちんとしたモノならばきちんと説明出来るはずです。
融資手続きも不正が発覚すれば、一括返済を求められたりする可能性も高いですし、昨今は昔と違いその手の不正に対する目も厳しくなってきておりますので、慎重に対処された方が宜しいと思います。

上手く購入出来ても仮に売却する場合、また同じ理由で困る可能性も有りますので。

noname#15038 · Answer

建蔽率、容積率オーバーの物件は、120％くらいまで（この数字は定かではありません、銀行によって違うようです）ローンを組むことができるようです。
つまり不動産屋の提携銀行なら、その辺を多少、甘くしてもらえるということではないでしょうか。
あるいは内内に、という意味が、ローンの申請をする書類を偽造するという意味かもしれませんが、その場合は後々買主が困ることもあるので、よく確認するとよいと思います。

kanako2005 · Answer

容積率や建ぺい率がオーバーしている場合、確認申請を出さなければならない規模で改築などをするときに、オーバーしている部分を取り壊さないと確認が通らないと思います。
業者によってはうまく手配して確認が通るようにしてくれるかもしれませんが。

あと、めったにないことですが、近所の人が通報して、検査にこられたりしても同様だと思います。
（近所の人と仲が悪かったり、近所の人が建築しようとして、役所に法律違反なのでダメといわれた時に「goosakuraさんの家はいいのになぜ自分の家はだめなんですか？」ということからバレたりします。）

どれくらいオーバーしているかにもよりますが、目算してちょっと大きいんじゃないかと思うくらいオーバーしているなら、後々のトラブルのもとかなと思います。


ローンについてはわかりません。

容積率オーバーの物件について

■新築物件であれば要注意です。

容積率オーバーの原因が既存不適格なのか違法建築なのかわかりませんが、一般的に著しくオーバーしている場合などはローンの審査に通らない事が多いです。

建蔽率、容積率オーバーの物件は、120％くらいまで（この数字は定かではありません、銀行によって違うようです）ローンを組むことができるようです。

容積率や建ぺい率がオーバーしている場合、確認申請を出さなければならない規模で改築などをするときに、オーバーしている部分を取り壊さないと確認が通らないと思います。

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