中古か新築か賃貸か…

38歳のシングルマザー、子供は2歳です。
年収490万＋養育費、各種手当もらっています。勤続年数は5年。
頭金なし、できれば諸経費もローンを組みたいです。
両親からの援助等はないです。
現在の家賃12万、他、借り入れ等はありません。

●購入したい理由
老後の住宅に不安がある
賃貸より設備の良いところに住みたい
腰を落ち着けて長く住みたい

●心配な点
現在の資金不足
購入後の出費（固定資産税や教育費など）

買いたい地域の新築マンションの相場は3,500万前後です。
中古マンションは2,500万くらいまでなら月々の支払い＋管理費＋修繕費が今の家賃と同額になりそうです。

フラット35を使いたいのですが、中古だと100%ローンが使えなかったりするみたいだし…

今の心情は購入に傾いています。

いいアドバイスありましたらよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/10/22 15:15

中古マンションは2,500万くらいまでなら月々の支払い＋管理費＋修繕費が今の家賃と同額になりそうです。

＞
その試算は完済が定年を超えるか変動金利のローンだと思いますので、あまりお勧め出来ません。定年以降も収入があるのなら良いですが、そうでないなら繰上返済必須のローンは避けた方が賢明です。退職金で残りを返済するという方法もありますが、退職金は出来れば老後に置いておく方が良いと思います。変動金利を選択するのもありなのですが、試算は全期間固定金利でも払えるような借入金にしておき、毎月の返済額の差額は貯金しておいて将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心は出来ません。
また、現在毎月多くの貯蓄が出来てないなら、今の家賃と同じでは到底やっていけないでしょう。固定資産税で月１、２万円位積み立てていかないといけませんし、教育費もこれから増えていくと思います。

今の状況で、無理なく払っていけるであろう試算をしてみますね。収入の25％を返済に充て（月10.2万円）、年３％の全期間固定金利で定年までの22年ローンを組むと1970万円借りられます。普通はここに頭金を足し諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入可能物件が出るのですが、頭金が無いのでここから諸費用を引いた金額の物件ということになります。本来なら、頭金も物件価格の20～30％は欲しいですし、それ以外に生活費の半年分以上は常に置いておきたいところです。前者はローン残高＞物件時価になり難いですし、最悪払えなくなっても売って清算することが出来ます（逆の場合は抵当権が抹消出来ないので、追い金をしない限り売ることも出来ません）。後者はいざという時のためです。特に配偶者が居ない状態では、何かあって収入が無くなればそれで終わりですし。
なお、上記の試算は無理なく払っていけるであろう借入金額であり、銀行のローン審査はもっと緩いです。ただ、借りられたからといって払っていけるとは限りません。収入に対する返済率30～35％、70才超完済、変動金利等、無理なローンでも借りられる可能性がありますし。

住居は生活の質を高める手段の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻し借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行も子供と出来るような余裕も持ってください。ローン審査にギリギリ通る借入金額と、無理なく払っていける借入金額とには大きな開きがあることを忘れずに…。
いい家に住めると良いですね。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

この回答へのお礼

具体的な数字まで出してくださってありがとうございます。
何度も読み返しました。

確かに現在は貯金があまりできていない状態です。
養育費と各種手当は全額貯蓄してありますが、これにはなるべく手を付けたくないですしね。

＞くれぐれも無理のないローンで外食や旅行も子供と出来るような余裕も持ってください。
そうですね。
今の楽しみは子供が大きくなったら、いっぱいおでかけしたり、おいしいものを食べに行ったりすることです。

惑わされず、地に足をつけて考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/24 12:21

No.3 回答者： planetblue 回答日時： 2009/10/23 06:49

個人的な意見です。

賃貸がいいと思います。
このご時世、今ある収入がこれからどうなるか不確定ですので。

＞賃貸より設備の良いところに住みたい
現在どんなところにお住まいかわかりませんが、設備の良いところに住みたいのであれば築年数の少ないできるだけ新しい建物に住めば設備も充実してると思います。
また、これから新築マンションまたは中古マンションを購入しても１０年後、２０年後には設備が古くなり賃貸程度になってしまいます。

nudemoonさん、心配な点にリフォームが抜けてます。
中古マンションを購入した場合、このリフォームを頭に入れておいたほうがいいかと思います。

この回答へのお礼

大規模修繕にさらに費用がかかるっていうのも最近知りました。
積み立て金だけじゃ済まないんですね…

今の部屋は3年前に新築で入ったマンションです。
オートロックで水回りなども設備が良いのですが、1DKで収納スペースも少ないので…
大人2人より大人1人＋子供1人のがスペースが必要な気がします。

今の家賃と同じ2LDKなどにすると、オートロックでないとか追い焚きできないとかウォシュレットがないとか…
贅沢なのは承知です…

あと新築でも物音が結構聞こえてくるのも気になります。

条件のよい賃貸がみつかればそれにこしたことはないんですけどね。

もう一度よく考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/24 13:11

No.2 回答者： kuma_vi_ma 回答日時： 2009/10/22 16:35

お子さんが2歳であれば、当面のところ大きな部屋は不要だと思います。

10歳ぐらいから、子供部屋が必要になり早ければ20歳ぐらい、あるいは大学卒業ぐらいで家を出る可能性があります。
そう考えると、それなりの大きさの家が必要になるのは、短くて10年ちょっと、それ以降は自分一人になるので、そこまで広い家は不要だと思います。

新築のマンションは、買った瞬間に中古となり資産価値が著しく落ちるので、特にこだわりがなければ避けた方がいいと思います。
築15～20年ぐらいだと資産価値としては既に下がった後であり、10年後などでもそこまで変わりません(複雑になるので経済情勢は無視します)。
なので、効率を考えれば買うなら中古の方が圧倒的にいいです。
ある程度、駅に近くてアクセスのいいマンションを買えば、今後貸すことも可能です。

結論としては、
手狭でも駅に近い中古マンションを買い、なるべく貯金、5～10年後を目安にその物件を賃貸に出し、貯金したお金を元に広めのマンション・戸建てを買う、というのはどうでしょう？
うまく行けば、ローンを支払い終わる頃に自宅と賃貸物件の両方の資産を持つことができ、賃貸収入も得られます。
それに抵抗があれば、身の丈に合う程度の中古マンションを買って、成長に合わせて売り、それを頭金にあてて再度買ってみては？

この回答へのお礼

＞10歳ぐらいから、子供部屋が必要になり～
これを読んではっとしました。
そうなんですよね。
最初はそう思っていたのですが、ネットで間取りをいろいろ見ているうちに、
せっかく買うなら広い部屋で新しいマンションがいいなぁって思ってしまいました。

買って賃貸に出して～というのはすごいアイデアですね。
そういうやりかたもあるのですね。

じっくり考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/24 12:35