マンションから一戸建て買い替えについて

新築マンションを購入して6年ですが子供が増え
どうしても小さくてもいいので中古の家を購入したいと
思っております。
主人の収入600万（私も実家のアルバイトで月に15万収入）
主人41歳です。

現在マンションを売却すると1千万弱の赤字になります。
ですので１２０％ローン？を組まないと購入できないのが
現実です。
ですが、後2、3年頭金を貯めながら残債の減らないマンションのローンを払っているよりは主人の年齢もありますし
早めに低金利の今から新しいローンを払ったほうがいいのでは？？と考えてしまいます。

今どうやって動いたらいいのか主人と途方にくれております。ローン金額は実家もそばにいて何かと応援もあると
思うので問題はないのですがローンの審査は主人の
600万という低収入で組まなくてはいけないので審査に
通るかも心配です。

実際、ここのマンションはいくらで売れるのか？
その残債分の赤字と次の物件（未定）はいくらくらい
のものが買えていくらまで貸してくれるか？というのは
不動産会社に相談すべきなのでしょうか？

話にまとまりがなくすいません。
どうかお力をお貸しくださいませ。

No.1 回答者： tbrown 回答日時： 2003/04/14 01:54

今のご主人の６００万円は決して低収入ではないと思います。

この６００万円は手取り額でしょうか？
６００万円に残業手当て等が含まれていれば、その部分は除いた計算（定時間就業時の賃金）で計画を立てておかないと、後で後悔することになるかもしれません。

また今は５０歳ぐらいになると、下請けへの出向等によって新入社員並の給料レベルに戻ってしまうこともありえますので、計画倒にならないように充分な注意が必要かと思います。

現状の定時間給与の範囲できちんと計画を立てることのできる、ファイナンシャルプランナーが居る不動産屋等で相談されるのが一番良いでしょう。

この回答へのお礼

早々のお返事有難うございます。
600万は手取りではありません。税込みになっています（涙）
ただ、50から会社の役員になることが決まっていますので
給料は下がる心配は今のところありません。
また、私の実家も近く実家自営で私も仕事をしておりますので生活面のお金の心配はほぼないのですが、
主人の給料で審査に通るのかだけが心配なんです。
赤字1000万＋次の物件の１００％のローンですので。

まずはプロに相談したほうがいいようですね。
また何か思いついたことでもありましたらどうか
ご回答くださいませ。お願いします。

お礼日時：2003/04/14 02:09

No.2 回答者： come2 回答日時： 2003/04/14 10:04

こんにちは　PAILINGさん

＞現在マンションを売却すると1千万弱の赤字になります。
売却するとですよね、賃貸に出せばよいのでは？
そうなるとそのマンションの立地とか間取りとか
様々なことが関わってきますので、ここでは回答難しいです。

＞ですので１２０％ローン？を組まないと購入できないのが現実です。
＞今どうやって動いたらいいのか主人と途方にくれております。
文面から感じるのは、まだアクション起こしていないという感じですよね

＞ローンの審査は主人の600万という低収入で組まなくては
＞いけないので審査に通るかも心配です。
＞50から会社の役員になることが決まっていますので
＞生活面のお金の心配はほぼないのですが、
＞主人の給料で審査に通るのかだけが心配なんです。
典型的な取り越し苦労です。
年収６００万は低収入ではありません。
さらに４１才の現在、なぜ５０から役員が決定しているのか
よくわかりませんが、まあ親の会社とかそういうことだろうと
推測致しますが、さらに新築マンション購入して６年間
ローンをきちんと払いつづけているんですよね。

不安になる理由がよくわかりません（笑）
会社が倒産しそうとかそういうことなら話は別ですが...

＞実際、ここのマンションはいくらで売れるのか？
＞その残債分の赤字と次の物件（未定）はいくらくらい
＞のものが買えていくらまで貸してくれるか？というのは
＞不動産会社に相談すべきなのでしょうか？

そーですね。不動産会社でもよいですが、基本的に不動産会社は
「営業サイド」なので、当然新規に一戸建てを購入する前提でアドバイス
しますよ。つまりいろいろ調べてみて、少々厳しいかなと心の中では
思ったとしても、基本的には一戸建てが購入するプランを提案してくる
でしょうね。そのあたりを割り引いて冷静に捉えることができるなら
まずは近くのある程度大きめの不動産屋というか一戸建て販売会社に
たずねればよいのではないでしょうか？

あとは単純に銀行ですね。とりわけ信託銀行系ならもうちょっと中立に
判断してくれると思います。（購入したい物件が決まっている場合）

どちらにしても、漠然を不安に思っていても、事態は進みませんので
まずお手元の資料を全部整理してください。
住宅ローンをはじめ、他に各種ローン、生命保険支払いの合計額、
子供の学資保険等、大学までの教育費、実家の親御さんの定年うんぬん
自動車の買い替えスケジュール、車検、損保、自動車税の支払い等々

これらの一覧表（メモでOK）を作成して、これから２０～３０年
どういうお金が発生するのかを把握した上で、とりあえず
シミュレーション的に興味があるなしに関わらず、建売一戸建ての
営業マンにこの物件を購入する場合の支払いシミュレーションを
お願いしてみるという手段もあります。
見積もりだけ出さして、購入しなければよいのです。
営業マンには申し訳ないですが、そうすれば、だいたいわかりますよ

この回答への補足

とてもご丁寧にご回答有難うございます。
少しだけ補足させてください。
まず、今のマンションのローン（公庫で2600万のまだ
借金があります）があるので賃貸に出して次の家のローンと2重に5千万？6千万以上借りるのは多分無理だと思います。
ですので賃貸とするのは諦めています。

それから50から役員とはその年に他の役員が引退する
のでそうなります。実家自営ではなく普通の中小企業のサラリーマンです。

不安になる理由がよくわかりません（笑）＞とありました
が・・・

600万の収入でこのマンションを売って1000万の残債を
背負ったまま次に購入する（2500～3500万）
合計4千万もしくはそれ以上のローンが組めるのか
不安ですよ。（笑）

ですがガツンと渇を入れて頂き、ボヤボヤせずに前向き
に行動に移ろうと決心いたしました。
本当に感謝しています。

アドバイス頂きました事を参考に頑張ってみます！！
また何か付け加えることがありましたらどうか
よろしくお願いいたします。

補足日時：2003/04/14 14:55

この回答へのお礼

とてもご丁寧にご回答有難うございます。
少しだけ補足させてください。
まず、今のマンションのローン（公庫で2600万のまだ
借金があります）があるので賃貸に出して次の家のローンと2重に5千万？6千万以上借りるのは多分無理だと思います。
ですので賃貸とするのは諦めています。

それから50から役員とはその年に他の役員が引退する
のでそうなります。実家自営ではなく普通の中小企業のサラリーマンです。

不安になる理由がよくわかりません（笑）＞とありました
が・・・

600万の収入でこのマンションを売って1000万の残債を
背負ったまま次に購入する（2500～3500万）
合計4千万もしくはそれ以上のローンが組めるのか
不安ですよ。（笑）

ですがガツンと渇を入れて頂き、ボヤボヤせずに前向き
に行動に移ろうと決心いたしました。
本当に感謝しています。

アドバイス頂きました事を参考に頑張ってみます！！
また何か付け加えることがありましたらどうか
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2003/04/14 15:13

No.3 回答者： come2 回答日時： 2003/04/14 17:06

再度登場　come2です

＞それから50から役員とはその年に他の役員が引退する
＞のでそうなります。実家自営ではなく普通の中小企業のサラリーマンです
人の出世を心配しなくてもよいですが、これは「確実」ですか？

今の世の中で、9年後の役員のポジションが予測できるケースって
稀というか、ありえないような気がします...
まあこの点を議論しても仕方ないですが、将来を予測する場合は
うまく行けば50で役員だけど、50になる頃には会社が倒産という
のも同じくらいの確率で予測しておいた方が無難ですよ。


そもそも次に一戸建てを本当に購入しなければ理由って何ですかね？
＞新築マンションを購入して6年ですが子供が増え
＞どうしても小さくてもいいので中古の家を購入したい
とありますが、マンション購入してまだ６年ですよね
今４１ということは、３５前後で購入されてます。

これ以上のローンが不安だということであれば、
本当に買い換え（住み替え）の必要があるのか、
再度検討するのが先ではないですかね？

文面からだとあんまり逼迫した感じではなさそうです。
失礼かもしれませんが、「まあ６年住んだし、子供も増えたし
今度は一戸建てでも購入してみようかな？」という感じです。

例えば、間取りに不満が出てきたということであれば
現在のマンションをリフォームしてもよいのではないでしょうか？
ちょっと早いですが..

この回答へのお礼

大変お忙しいところ、早々に何度もご回答
有難うございます。

そうですね。今はどんな大きな会社でもすぐに潰れる
時代ですし先は本当に見通しがない状態だと思います。
ですので、確実に大丈夫だ！とは誰も言えないと
思いますが主人の会社はまず大丈夫という確信がある
職種だと思いますので脳天気でおります。

確かにあまり逼迫はしていないと思います。
一戸建てでも購入してみようかな？？という感じ、
まさにその通りですね。

先ほども言いました様にローンは不安ではありません。
ただ、審査に通るかという問題だけが不安なだけです。

もっと綿密な計画を建ててからご相談すべきでしたで
しょうか？
600万が低収入という言い方にご幣があったかな？
（大変失礼いたしました。）

この度はどうもお世話になりました。

お礼日時：2003/04/14 17:40

No.4 回答者： nakaizu 回答日時： 2003/04/15 09:52

収入からは4000万くらいのローンは組めるものと思います。

問題は担保ではないでしょうか。
原則として金融機関は担保価値以上のローンは組もうとしません。
新しく購入される家のためのローンはその家が担保になると思います。(住宅は購入金額の80％くらいの担保価値しか認められないことが多いが)しかし、マンションのローンの方は残高が無担保状態で1000万近くあることになります。
この状態を金融機関がどう判断するかによって融資が受けられるかどうか決まるものと思います。場合によっては新たに担保を要求されるかもしれません。
現在ローンを組んでいる金融機関に相談されるのがよいかと思います。

この回答へのお礼

大変勉強になりました。
担保の問題が重要なんですね・・・。
しかも1000万弱は無担保ですものね。

早めに金融機関に相談に参りたいと思います。
本当に有難うございました。

お礼日時：2003/04/15 15:21

No.5 回答者： bitaminn 回答日時： 2003/04/15 10:22

まずローンですが、ご主人の年収及び年齢（７５歳－現在の年齢）からですと約￥３，８００万位ですが、奥さんが収入を申告している場合は加算が可能です。

現在は担保価値よりも本人の信用度（職種、会社の規模等）が大きく影響するようです。

買い替えの場合専用のローンがありますのでマンションの残債が有っても大丈夫です。

マンションの価値の簡単な判断は、チラシがポストに沢山入っていると思いますが同じタイプないしは近いものから現在売りに出されている一番安い価格が目安です。
現在マンションの価格の下落率は非常に大きく希望価格と実際に売れる価格ではかなりの差が出る可能性が有ります。

最後にサラリーマンの平均年収はこれから下がると言われておりますので無理な計画は立てないほうが賢明かと思われます。

この回答へのお礼

大変わかり易く、有難いご回答で感謝しております。

残念ながらわたしの収入は申告しておりません。
やはり金融機関の審査と自分たちの将来設計が
大事ですね。
サラリーマンにはこれからますます厳しい時代、
無謀な計画は絶対やめようと思います。

もし、お時間があるようでしたら教えてくださいませ。
後、2年くらい貯金を貯めて今のマンションのローンを
払うか（利率が悪いし公庫の為その場合残債はほとんど減らない）
今、2年急いで早めに購入しローンを払い始めたほうが
得か？どうなんでしょうか？

マンションの査定にもよりますが、2年貯金を
しても2年待ったことで売値も2年分下がるのでは
ないか・・・？と。
（この辺はこの辺りのマンションの相場などにも
よりますね。ここ、何ヶ月で近所に新築マンションが
続々と建ち始めました）

お時間がある時でもよかったらアドバイス下さいませ。

お礼日時：2003/04/15 15:33

No.6 ベストアンサー 回答者： bitaminn 回答日時： 2003/04/15 18:38

再度回答いたします。

売値も2年分下がるのではないか・・・？

確かにマンションも下がりますが、買い替える予定の一戸建ても下がりますのでなんともいえませんね。
マンションの場合は便利さがメリットですから駅から近い物件と、駅から遠い物件では下がり方におのずと違いが出てきて当たり前ですから！
不動産は個々のケースにより大きく違いますので・・・
あとご主人の年齢とか！
この辺になってくるとアナリストの意見でも・・・
その証拠に○○総研といわれているアナリスト集団でもここまで不動産の相場が下がる事は想定しておりませんでしたから日本の経済がおかしくなっているわけですか！

色々検討される時にこれからは不動産の値上がり益を期待しないほうが良いと思います。
独断と偏見かもしれませんがまだ数年は不動産は下がり続けると思っております。

この回答へのお礼

2度目の投稿有難うございます。
とても勉強になりました。
やはり不動産はまだ下がる！と予想ですか。
わたしもそんな気がします・・・（笑）

お礼日時：2003/04/17 23:37