マンションのローン

長男です。実家に母が一人で住んでいます。
将来、母が動けなくなった場合は同居も考えています。
そのときに身軽に動けるように、現在賃貸マンションに住んでいます。

そこで、お聞きしたいことがあるのですが、

仮に今、分譲マンションを何十年のローンを組んで購入したとします。

そして、五年後に母と同居するためにマンションを売る必要がでてきた時に
売値でローン残金を支払えるものなのでしょうか？

経済的なリスクがあるのなら、このまま賃貸マンションでと考えています。
御助言を頂けたら幸いです。

No.7 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/10/12 05:32

＞売値でローン残金を支払えるものなのでしょうか？

マンションの市場価格の７０％程度のローン残高であれば、「売値でローン残高を支払える」範囲といえます。

マンションを売ろうにも、相手が買い手が見つからないと直ぐには換金できないものです。
この場合は、不動産業者による買い取りという手がありますが、不動産業者は買い取り販売の場合に利益を25％程期待するので、市場価格の70％で仕入れるわけです。

新築マンションを買う時なども、「価格の３０％は自己資金で」というのは、万日、ローンが返済できなくなったときでも、市場価格の70％ならば買い手（＝業者）が見つかり、残高清算が出来る可能性が高いからです。

No.6 回答者： arau-otoko 回答日時： 2013/10/12 05:32

　質問者様の年齢、お母様の年齢、既婚？未婚？など、不明点が多いので何とも言えないですが、ある程度想像で回答させていただきます。

　５年後、マンション売値でローンが相殺できるか？との事ですが、これは購入する地域、物件、頭金の額によって異なるため、一概には言えません。しかし、賃貸に住み続けた場合と比較して、お金の面だけ考えて損か得か？と言われると、確実に損をすると思われます。

　ここで、質問者様は５年後という仮定をされていますが、質問者様とお母様の年齢によっては、それが２０年後とか３０年後になる可能性も十分にあると思います。
　その場合、実家で同居となると、確実にリフォームが必要になると思います。もし、今のまま賃貸料金を払い続けたうえ、リフォーム資金を貯蓄できるか？、その時の質問者様の年齢で、ローンを組むことが可能か？など考えると、賃貸に住み続けることが、必ずしも正解とは言えない気がします。

　もし私なら、
　(1)今からローンを組んで、実家の建て替えを行い、今から同居する。
　(2)新築１戸建てをローンで購入し、母親と同居の必要性が出てくれば、母親を呼び寄せ同居する。
　(3)新築マンションをローンで購入し、母親と同居の必要性が出てくれば、母親を呼び寄せ同居する。
　の中から選択すると思います。

　ご参考までに。

No.5 回答者： yohoushi#1 回答日時： 2013/10/11 20:50

経験ですが，

１６年前に、駅から徒歩４分、新築１４階建ての１３階の３ＬＤＫを４７００万円で購入。内訳：
頭金：２０００万円
ローン：２７００万円
先日、それを３０００万円で売却しました。
ローン残高：１５００万円
手許には、不動産屋さんに払う手数料を差し引いて１３００万円が残りました。
駅近、伊勢丹有り、買い物便利でしたので、希望額ですぐ売却できました。
ざーっと、計算して一年間の住居費は２２０万円、月１８万円の家賃を払っていたことになります。
賃貸の方が精神的に楽かもしれませんよ。

No.4 回答者： chi-chi-chi6565 回答日時： 2013/10/11 20:44

売却した物件に業者が利益を乗せて売るとなると

買値をさげますよね。
頭金が無駄になりローンの一部が残ると思いますよ。

No.3 回答者： oo14 回答日時： 2013/10/11 18:54

先日オイコノミア（Ｅテレ）で納得いくことをいっていました。

始めてに近い意見だったので、なぜだれも本とかにも書いてくれなかったとおもいましたね。
これによると、買うのと借りるのの差は一つだけ。
大家は家賃に消費税を取っているってことです。
買えば管理費は自腹だから、その消費税は払う必要はありません。
借りれば、消費税は２重払い。どっちが得かってことです。
言い換えれば税金を払うのが好きなら借りる、耐えられないなら買うってこと。
銀行と不動産屋さん(と、国ないしは地方自治体）に富がどれだけ移動するかというのも計算です。
だまされたいか、だまされたくないか。
よーく考えてみてください。
先日のＴＶは私にとっても目からうろこでした。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2013/10/11 20:07

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/11 18:52

資産運用で中古マンションを買った経験があります。

その時に体験したのですが、売り手のメイン銀行でお金と権利書の交換取引をした時に、渡した現金をそのまま銀行員に渡していました。売れ値ではローン残金に足りないのです。
すなわち、何も残らなかったのです。きっと、返済金の方が賃貸よりも大きかったはずです。そのかわり、賃貸よりも快適であったのでしょう。特に、最初の10年はマンション価値の下落が大きいので、きっと損をします。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2013/10/11 18:20

まず、５年後の売却予想金額を知る必要がありますね。

それによって、頭金がどれだけ必要になるのかが分かります。

仮に3000万円の物件で、５年後に2500万円で売却可能という予想であれば、頭金は500万円ということになります。
５年後に2000万円の売却予想であれば、1000万円の頭金が必要ですね。

売却予想金額は、地域、住環境によって大きく変わります。
人気のある地域で、売りやすい広さと間取り、ということになれば、大きくは値下がりはしません。
逆の場合だと、人気がありませんから、値段を下げないと売れない、ということになります。

従って、購入を希望する地域のマンション状況と中古マンション物件の状況をリサーチする必要があります。
その地域の不動産屋さんに聞いてみてください。