住宅ローンを二つ組む事

一戸建てを購入しようと思い、いろいろ物件を探しています。
が１０年ほど前に購入したマンションのローンが約５００万円ほど（期間５年くらい）残っています。
主人の強い希望もあってこのマンションを売らずに（賃貸に出す事を考えています）、新しく家を購入したいのですが、二つローンを組む事は現実的に無理なのでしょうか？
残債５００万円を一括返済できれば一番良いのですが、そうすると頭金、引越しや家具購入の代金、マンションのリフォーム代などを捻出するのが非常に難しくなってしまいます。また貯金全額を住宅購入にあててしまうのも不安です。
もし同じような経験をされた方がいらっしゃったら、ぜひアドバイスをお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/10 11:42

基本的に住宅ローンは本人が居住することが要件ですから、その種類のローンを２つ組むことは出来ません。

今度賃貸に出す方のローンについては、場合により一括返済を求められます。
これはローンによって可能な場合もありますので、この点は今のローンの金融機関にお聞き下さい。
（住宅金融公庫などは駄目です。居住用に使わない場合は一括返済が原則です）

まずはそこからです。
賃貸に出して居住用ではなくなっても認めてくれる場合は、今の残債５００万に加えて新規のローンの合計額で審査を行いクリアするようであれば認められます。

それが駄目ならばもう少し購入時期を延ばすか、売却しかないでしょう。残債が５００万とのことですから売却も可能だと思いますし。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。いろいろお話を聞くと２軒も所有するのは無謀な気もしてきました。売却しても購入したいか、売却する位なら諦めるか主人ともう一度話し合ってみます。

お礼日時：2004/07/10 12:50

No.7 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/10 22:48

>単独で売却するとなると税制上不利なのでしょうか？

借り換え優遇に対する税制の特例が受けられないと言うことになりますが、居住しなくなってから３年以内の売却であれば売却時の譲渡益課税に対して３０００万の特別控除があります。
また、現在のマンションの購入時の売買契約書（売買金額が記載され、収入印紙のはってある正式な物）をきちんと保管してあれば、それを使うことで譲渡益課税を逃れることが出来ますので特段に税金上は損をしません。
但しそうでない場合は譲渡益課税が大きくかかるため売却時には損をする可能性は十分あります。

>子供が相続するとなると当然相続税もかかりますよね？
これは先のご回答者のお答えのように非課税枠が大きいので他に資産がなければ税金はかかりませんが、何十年も先となるとマンションも建て替えが必要な時期に来ますので、あまり子孫に対する資産価値を考えても仕方がないように思われます。
マンションの場合はどうしても立替の問題が残ります。土地に対して建物の価値の方がずっと大きいですから。

この回答へのお礼

ありがとうございました。建替えですか…確かにそういう問題もありますね。

お礼日時：2004/07/12 11:28

No.6 回答者： miyacchi518 回答日時： 2004/07/10 15:21

車のローンが150万あったのですが「150万は現金で完済してください、それが最低条件です」と言われました。

収入的にも車のローン（月5万）を払いながら家のローン（10万）は問題ないと話したのですが（実際、家賃が10万だったので）とにかくダメとのこと。

詳しく聞いたらローンの年間返済率が上限に近いためということでした。車のローンがないと年間返済率がかなり下がるために文句なく審査を通すとのことでした。

ローンを二重に払える能力が問題なのではなく、銀行の決めた年間返済率よりどれだけ低くなるかが問題のようです。２重にローンを払っても返済率が２５％くらいなら問題ないと思います。あとは他の方が述べているように今のマンションに住まなくなるということで銀行からの一括返済を求められるかどうかでしょう。

No.5 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/10 15:00

＃１です。

申し訳ありませんが、税金問題については正確なところがわかりかねます。
税務署または税理士さんにご確認下さい。

相続税については、どの程度の資産が相続時に存在するかです。
5000万円＋相続人の数×1000万円の控除がありますので、それ以上の資産がある場合にのみ相続税がかかることになります。

なお、購入しようと考えている一戸建ての販売業者に聞くこともできますが、その答えを鵜呑みにせず、必ず税務署・税理士さんに確認しておく方がいいと思います。

この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。税務署とはあまり縁がなくてちょっと怖いのですが…購入前にはっきりさせた方が良いですね。

お礼日時：2004/07/10 17:15

No.4 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/10 13:15

＃１です。

マンションを残しておきたい理由は何でしょう。

マンションを今売却して、居住用資産の買換とするのか、将来単独で売却するのか、それによって税制上どういう扱い（控除の有無等）を受けるのかなどについても事前に調査しておく方がいいように思います。

税制はややこしく、そのくせ高額の税金が簡単に発生するようになっていますので、思わぬところで足をすくわれないように注意が必要です。

税金については税理士さんか税務署にご相談下さい。
ある程度具体例を想定して相談されると回答もより具体的なものになるでしょう。

この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。マンションを残しておきたいのは主人の個人的な思い入れが理由なので、ここでは詳しくは書きません。単独で売却するとなると税制上不利なのでしょうか？売却せず購入する事ができれば、今のマンションは子供に残したいと考えております。子供が相続するとなると当然相続税もかかりますよね？考えなくてはならない事がまた増えて頭がパンクしそうです。

お礼日時：2004/07/10 14:20

No.2 回答者： estate 回答日時： 2004/07/10 11:17

こんにちは。

まず、銀行からの住宅ローンの借入は、できないと思います。　ただ、それ以上の年収があれば話は別ですが。　もし、次の購入不動産として、3000万円の物件があるとします。　それに残債の500万円を上乗せするというお話ですよね。　まず、銀行さんが、考えるのは、新築（土地、建物）の評価額にともなって、ローンの借入限度額もありますので上乗せできないと思います。銀行側からすると嫌がるのは当たり前です。　ただ、話を聞いてもらえるのは、残債の抵当権のついている銀行へしか持っていけないと思います。　
不動産会社によって、上乗せしてもらえる会社と、してもらえない会社がありますので（会社の信用に関わりますから）その点も理解されるとよいですね。

この回答へのお礼

こんにちは。早速ありがとございます。不動産会社によっても違うのですね。今ローンを組んでいる銀行と不動産会社の両方に相談してみます。

お礼日時：2004/07/10 12:45

No.1 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/10 10:59

収入及び勤め先の信頼性などを判断してローンを組めることも考えられますが、返済は可能なんでしょうか。

賃貸に出してその家賃収入でと考えているのであれば危険です。
借り手がいない場合、最初は借り手が付いてもその後出てしまった場合、家賃が見込み違いの場合、など現実問題として考えてみて下さい。

最悪家賃がなくても返済可能なのか。
それがポイントでしょう。

日曜相談を行っている銀行もありますから、現実を確認するために相談されてみてはいかがですか。
楽勝といった状況なのか、全くだめということになるのか、おおよその状況がつかめると思います。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。一応貸したらいくらになるか、借り手はつきそうかなど確認しております。銀行のホームページで試算した限りでは、借り手がつかなくても２軒分のローンを返せる状況にあります。とりあえず今ローンを組んでいる銀行に相談してみます。

お礼日時：2004/07/10 12:43