ローン特約について

ローン特約での不動産売買契約の解除について教えて下さい。
気に入った建売住宅を見つけたので売却差損の出るマンションを売却して建売住宅を購入する媒介契約を不動産業者と締結しました。
建売住宅の売主とは6/30に売買契約を締結しました。7/31期限のローン特約条件付きです。そして8/29が売主への代金支払い期日です。
売買契約と同時にマンションの売り出し、ローンの事前審査の申し込みを行いました。融資額はマンションが万一売れなかった場合には800万円で業者買取をするので【ローン残債-800万+建売住宅購入費用】で申込みしました。この内容でローンの事前審査は通りました。
問題はここからです。ローン特約期日が迫ってきてもマンションが売れないため販売価格を下げたのですが、突然不動産業者からもう800万円での業者買取ができなくなったと言ってきました。販売価格を下げたのが原因とのことでした。そして新たな業者買取価格として500万円と言われました。ローン特約期日の数日前のことでした。500万というあまりに低い額に納得いかずローン期日が過ぎてすぐ売買契約の解除を申し入れしました。
この場合、ローン特約による契約の白紙撤回はできますか？
ローン特約期日の直前に800万では無理。500万円でということは融資額が違ってくるためでローン審査すら未実施だというのが私の言い分です。
如何なものでしょうか？何方か教えて下さい。

No.6 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/12 08:19

＞やはり白紙撤回は難しいのでしょうか？非常に困っています。

よろしくお願い致します。

売り主には責任がありませんのでそれは無理でしょう

ただし、業者が承知（指導）した上での値下げの経緯が有りますので８００万円うんぬんの話を業者とすることになるでしょう

・買い契約
・業者との８００万円の話

これは分けて考えるべきでしょう

充分に対抗できる話だと思いますよ

この回答へのお礼

m_inoue222様

何度もご親切にアドバイスありがとうございます。
売主とは手付け放棄により売買契約を解除いたしました。不動産業者へ買い契約の仲介手数料については全額要求されていますが承服できず支払いを保留し、もう少し話し合いをしたいと担当者に伝えました。
すると担当者からは、「もう私から申し上げることはない。当社の法務部と話し合いをすることのなるでしょう」と交渉の余地は無いようなことを言われました。私も弁護士に相談しようと思っています。
いろいろとありがとうございました。感謝しています。

お礼日時：2008/08/24 01:14

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/11 11:53

＃３です

＞当初の売れなかったら800万円で買取というのは口頭で説明を聞いていました。
＞買取に関する条項は契約書に一切ありませんでした。

これはうかつだったとしか言えませんね
通常は別紙で念書や覚え書きなどを入れます
「○／○までに一般売却できなければ業者が８００万円で買い取る」など．．．。

口約束も契約ですがそれを証明するのは貴方自身になります

出るところへ出ても水掛け論で負けるでしょう

残念です

ただ、融資申込み時に「８００万円」の根拠を銀行は審査用に求めたのでは？
業者がその時に何らかの保証をしていれば話も違ってくるかも？
（白紙解約の話し合いも可能かも知れませんね）

＞販売価格は不動産業者と相談して決めたものでした。

業者の担当者だけの思いこみで販売価格を下げても問題ないと思っていたのかも知れません

その場合は担当者の上司と話し合う余地は充分にあると考えます

売り主に支払った手付け金の変換は無理でしょうが明らかに業者の手落ちならその部分は賠償されるのが自然でしょうね

この回答へのお礼

m_inoue222様

ご親切にありがとうございます。もう少し教えていただけないでしょうか？
販売価格を下げようと言ってきたのは不動産業者です。最終価格に下げる際に担当者は上司とどうすべきか検討すると一旦持ち帰っています。ローン特約期日の４日前のことでした。
それから二日後になって担当者からこの価格を出した場合は800万円での買い取りはできなくなると始めて伝えてきました。そして私に800万円での買い取りか価格を下げて出すのか決断を求めてきました。最終価格と買取価格である800万円との差額は490万円もありました。支払い期日までまだ一ヶ月余りありましたので800万円という安い金額での買い取りに抵抗がありましたので価格を下げて売り出すことに決めました。これがローン特約期日の二日前です。
それからローン特約期日の翌日、担当者から売れなかった場合は500万円での買い取りの契約書のサインしてくれと言ってきました。ローン審査については詳しいことは聞いていないのですが買取業者とは800万円での買取契約は交わしていると言っていました。
銀行からのローン審査合格書には買取価格が800万円を下回った場合の融資は不可とありました。
状況はこんなところなのですが、やはり白紙撤回は難しいのでしょうか？非常に困っています。よろしくお願い致します。

お礼日時：2008/08/11 16:28

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2008/08/08 09:27

元業者営業です

＞ローン特約による契約の白紙撤回はできますか？

残念ながら、ご質問文を拝見する限りでは「ローン特約」は適用されません。
ローン特約とは
「買主が金融機関から融資を受けるべく最大限の努力をしたにもかかわらず、融資を受けることが出来なかった場合」に適用されるものであって、買主自ら「融資を受ける為の努力をしなかった」「申込に際しての虚偽、または不当に融資否決を目的とした行為」等があった場合はローン特約の適用はもとより、最悪違約の対象になります。

特に今回のケースではローン特約期日も経過しており、契約上はご質問者の主張が認められることは難しいでしょう。

ところで、業者が「８００万で買う」という約束はちゃんと書面で残してますか？民法上は口約束でも契約は成立しますが、それでは「言った、言わない」の話になりますので、今回のようなケースでは通常特約として契約書に明文してお互いに署名、捺印をするはずですが。
もしも、この様な手順を踏まずに「口約束」で話を進めてしまったという事でしたら、厳しい事を申し上げますがご質問者もいささか軽率であったと思います。

あとは先方との話し合いしかありませんが、法律上はあくまで「契約書」が優先されますので、その内容に則した結果になる事が多いのが現実です。
その為に契約書が存在するのですから。

頑張ってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
売れなかったら800万円で買取というのは口頭での説明だけで契約には謳われていませんでした。
やはり勉強不足でした。
今回は手付金放棄で契約解除したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/10 00:23

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/08 09:14

＞ローン審査すら未実施だというのが私の言い分です。

少なくともローンは業者の努力条件ではなく「貴方自身の努力条件」でしょう

＞突然不動産業者からもう800万円での業者買取ができなくなったと言ってきました。
＞そして新たな業者買取価格として500万円と言われました。

言われてもそれが有効かどうかは契約書の記述に従うだけでしょうね

＞ローン特約による契約の白紙撤回はできますか？

ローン特約では無理でしょう
ただし、買い取り金額は契約書次第でしょうね

元々今回のトラブルは業者に相談無く「販売価格を下げた」

取引は双方の信頼関係が大切です、業者とよく相談されるべきだったでしょう

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
当初の売れなかったら800万円で買取というのは口頭で説明を聞いていました。
買取に関する条項は契約書に一切ありませんでした。
販売価格は不動産業者と相談して決めたものでした。後になって買い取りはできなくなったと聞きました。
手付金放棄で契約を解除しようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/10 00:04

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/08 09:10

＃１さんの回答を補足します。

ローン特約については、ローン特約に定めた内容でローンが通らなかった場合自動的に契約が解除になる方法と、期日までにローン特約を使う場合買い主から申し出なければローン特約による解除にならない方法の２つの方法があります。
後者の場合、ローン特約が使えるような状況であっても、７／３１までにローン特約による契約解除を申し出なければ、ローン特約による契約解除はできないことになっています。この場合、手付けによる放棄しかないでしょう。

ローン特約がどちらになっているかも調べてみてください。

後買い取り契約がどうなっているかによっても事情が変わると思いますので、そのあたりもよくチェックしてみてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローン特約条項を確認いたしましたが、「解除権期日までの間であれば契約を解除することができる」とだけ書かれています。
この内容だと申し出による解除ということになるのでしょうか？
買取に関する条項はありませんでした。
諦めて手付金放棄による契約解除しかなさそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/10 00:13

No.1 回答者： noname#137612 回答日時： 2008/08/08 02:15

ローン特約期日が過ぎた後の契約解除に際して

ローン特約が適用されるかということであれば、
残念ながら適用されませんので手付金は諦めなければなりません。

ただし、ローン特約のなかに「買い替え特約」という条項も存在します。
「期日までにマンションが８００万円で売れなければ、契約を白紙撤回する」
という内容です。
ローン特約にこの条項が入っていれば大丈夫ですので、ご確認されてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
契約書を確認しましたが「買い替え特約」の条項はありませんでした。
手付金放棄しかないようです。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/09 23:50