親族間の不動産売買について

親族間の不動産売買について
現在分譲マンションに住んでおります。
そのマンションを親に売却（現金）し、私は一戸建てを購入する予定なのですが、
親族間売却は可能でしょうか？
ただし、現在のマンションには残債があり、住み替えローンを活用するつもり
なのですが、それも可能かどうか不安です。

親子間の任意売却にかんする情報はネット等によく記載されているのですが、
通常？の親族間売却についてあまり情報がなかったので、
ご存じの方情報頂けると幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/09/13 10:29

元業者営業です

可能か不可能かと言えば可能です。
ただし

●不動産業者に仲介を依頼する

これが大前提です。
個人間取引において、必ずしも仲介が必要だとは言えませんが、貴方のような「不動産取引に関して殆ど経験・スキル」が無い人は信頼できる業者へ仲介を依頼すれば、全ての段取り、アドバイスをしてくれます。
ましてや、買主様（ご親戚）がローンを利用して買うのなら、尚更仲介業者の利用が必須です。
何故なら、現在殆どの金融機関が融資審査の条件として不動産業者が作成する「売買契約書」と「重要事項説明書」の提出を義務付けしているからです。

「売買契約書」は誰でも作成できますが「重要事項説明書」は不動産業者しか作成できません。

以前は割と柔軟だったＪＡ、信金、ノンバンクも今では殆どＮＧ。
この二つの書類が揃わなければ「門前払い」です。審査の土俵にも乗りません。

当然手数料はかかりますがね。

しかし、信頼できる仲介業者が間に入ればおそらく貴方が心配されている事の殆ど全てが解決します。

その他にもいくつか越えなければならない「ハードル」があります。

＞現在のマンションには残債があり、住み替えローンを活用するつもり

まず、最大のハードルがコレです。
住み替えローンが借りれるかどうかは貴方の属性と、金融機関の審査、物件の担保余力次第です。
この点についてはご質問文に何も記載がありませんので詳しい回答は出来ませんが、不動産業者に「事前審査」の手配をとってもらいましょう。

特に、その業者に「提携金融機関」があればとてもスムーズに事が運びます。

この時点で「事前審査落ち」するようなら、この話は無かったことになるでしょう。

あと、住みかえる戸建の目処は立っていますか？

住み替えで一番難しいのが「タイミング」です。
つまり
●売れたけど住むところが決まっていない
●住むところは決まったが、売れない。

このタイミングを合わせるのは至難の業。

大抵は「賃貸へ一時避難」する事になり余計な出費が増えます。
まぁ、今回は買主がご親戚という事ですからある程度の融通は利くでしょうが、それとて「言うなり」という事はないでしょう。

事ほど左様に住み替えは

「お金と時間に余裕がある人」でないと中々難しいのが現実なのです。

まだまだクリアしなければならない事はありますが、取り敢えず「最低限のこと」として回答させていただきました。

御参考まで。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

ちなみに親族への売買の際には不動産会社に仲介と頼む予定です。
親が現在私が所有しているマンションの購入を決定したのは、
　・現在の市場売却額が購入時よりもかなり下がっている為、親の別宅として使用
　・私が住み替えローンを使用する為、売却先が未決定だと新居の購入が
　　スムーズに進まない為
です。

ちなみに、親が私のマンションを現金にて購入する際、諸費用を含め
いくらぐらいの費用が発生するのでしょうか？

補足日時：2010/09/13 23:18

No.5 回答者： guns_of_date 回答日時： 2010/09/17 15:05

横浜で４０年余り競売・任意売却を専門に行っている者です。

ご参考にして頂ければと思います。

親子間での通常の売却は可能です。
ただし、マンションの残債以上の金額で親が買うのであればです。

ですので、住み替えローンが利用できるのであれば
そちらでマンションの残債を０にしてから親へ売却となります。

住み替えローンが使えるかは銀行の審査次第ですので、なんとも言えないでしょう。

また、あまり公に出来ないものなのでもしご興味があればＨＰから
お問い合わせ頂きたいのですが、任意売却のある方法をすることで
債務圧縮に近いことが出来ます。

任意売却で親子間売買は「厳しい」「出来ない」という話が出るのは、
買う側（今回なら親）が住宅ローンで買う場合です。

住宅ローンは自己所有する目的でローンを組む代わりに金利が安いですよ。
という制度ですので、子供が住む家を親が住宅ローンで買おうとしても、
銀行が「それはおかしいでしょ？」となるため、
「出来ない」ということになります。

参考URL：http://www.ninbai99.com

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。またお返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
当方、任意売却＆競売ではなく、通常に親族間売買ですので、
問題ないという事ですよね。

お礼日時：2010/10/02 12:05

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2010/09/14 06:34

＃３の元業者営業です

＞いくらぐらいの費用が発生するのでしょうか？

●仲介業者営業を入れない
●現金購入

この条件なら登記費用だけですよ。ほぼ。
公租公課・管理費・修繕積立金等の精算金まで含めても十数万前後じゃないですかね。
登記費用は司法書士やエリアによって相場がかわりますから、ハッキリした数字は出せませんが。
（登録免許税等の税額は全国同じ）

所有権移転登記まで自分でやるのなら、各種精算金を含めても数万円でしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。またお返事が遅くなり申し訳ありませんでした。

お礼日時：2010/10/02 12:06

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/09/12 23:29

＞ただし、現在のマンションには残債があり、住み替えローンを活用するつもり

なのですが、それも可能かどうか不安です。
意味が不明です。親御さんから受領する売買代金では返済しきれずに、残債が残るという事でしょうか？
その残った残債を新しく購入する物件に被せて借り入れする？という計画でしょうか？

現マンションのローンはあくまで、親に売却時に完済しなければなりません。ですから、親への売却と新しい一戸建ての購入と同時に行われなければなりません。
銀行がＯＫするかどうかは、質問者さんの世帯年収次第でしょう。まとめたローンを組んでも返済比率に余力があれば可能だと思います。25％以下なら問題ありません。１０００万を超える収入であれば35％程度まで。
その手のローンを扱う銀行は限られていますので、事前に良くお調べください。

実務的には、新しく借りる銀行に、質問者さんはマンションの識別情報通知や書類を持って、親御さんは売却代金を持って、既存のマンションローンの銀行は抹消書類を持って、新しい戸建ての売主なども一同に集まります。司法書士がすべての権利移転などに関する書類をチェックしＯＫが出れば、戸建で借りた新たなローンが実行されます。その中から親御さんからの現金を足して、マンションのローンは一括返済し、抹消書類を預かります。また、戸建の売主へ残金を支払い、諸費用など精算し、すべておしまいです。マンションは親御さんの名義で、乙区（担保状況など）には、なんの権利設定も無い状態になり。戸建の乙区には、戸建とマンション残債を加えた借入額の抵当権が設定されます。
売買金額ですが、常識をはずれて安すぎない限り、贈与対象となることはありません。
まずは、扱う銀行に事前審査を申し込んで見ましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/13 23:19

No.1 回答者： Willyt 回答日時： 2010/09/12 15:04

可能です。

私はやりましたよ。但し、あまり安値で売買すると、市価より安い分は贈与と見做されて贈与税を課されるおそれがありますからご注意ください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

ちなみに不動産の買い取り保証額は市価と認めていただけるのでしょうか？
やはり、市価＝広告などの販売価格の事ですかね？

補足日時：2010/09/12 22:29

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/13 23:19