マンションの買換えについて教えてください。

こんにちは。
マンションの買換えについてお金の流れを教えてください。

２００６年　３５００万の分譲マンション購入
　　　　　　（借入２５００万）

２００８年　家庭事情により引越しが必要に。
　　　　　　同じく３５００万くらいのマンションに引越せたら・・・。

と考えているのですが、この場合まず
旧マンションを売却（仮に２０００万で売れたとする）
→借入額返済に売却額をあて、残りの５００万は
　自己資金で追加。
→さらに新マンションのために頭金の自己資金を用意。

となるのでしょうか？
新しいマンションの頭金は出せそうですが
旧マンションの負債額の補充までは・・・経済的に
厳しそうです（＞＜；）
何か良い方法ないでしょうか？
ちなみに賃貸マンションをかりる、というのは
今回条件外としてください。

詳しい方、ぜひぜひお知恵をかしてくださいm(__)m

No.3 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/08/23 11:58

通常の順番としては：

1）旧マンションローンの完済
2）旧マンションの売却
3）新マンションの購入

という順番です。

ですから「売れたお金でローンを返す」という段取りはありません。
住み替えローンとして、返済分も含めてローンを組んだり、つなぎローンを組んだり、します。今のローンの金融機関との関係から単純ではない場合が多いです。売買による金銭の授受・ローンの完済・登記変更、を同時に行うなど専門的な段取りが必要ですから、不動産屋や金融機関とタイアップしてトラブルの無いように慎重にしなくてはなりません。

売却がうまくいった場合には：お書きになったように
旧マンションを売却
→自己資金と売却金でローンを完済
→新マンションのために頭金や新ローンを用意。
です。

けれども、単純ではありません。売却時期と新ローンや新マンションの契約が同時にできることは稀です。特に売却がスムーズにいかないことは十分にありえるので、つなぎの賃貸マンションに住むことが避けられないことも多いのです。

たとえば、退去時期を遅らすとか売主の都合で条件を付けることはできますが、そのような場合、必ず売却額は低くなります。
考えてみてください。売り側の都合や条件ばかりが付いている物件の人気が高いわけはありません。その分は売値は低く設定されます。ローンが残っている物件も結局は買い手に不利な条件となるため、同じ程度の物件でローンが残っていない物件や「即入居可」の物件に比較するとかなりの値引きを要求されることは当然です。

ご自身の都合はよくわかりますが「売り手の都合が多い＝売値が下げる」という当然の事態を招きますので、その点はよくお考えください。

売値を下げないように、買い手が買いやすい条件を整えるために賃貸マンションに一時的に住んだり、つなぎローンを組んだり、それなりに努力が必要です。

No.6 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/08/23 14:55

＃５さんのおっしゃるように

金利が高い事業用ローンに借り替えるのも手だと思います。
金利が数倍高いことはないですよ。
銀行に相談すれば、賃貸や資産の査定にもよりますが「個人向けアパートローン」として借りることができると思います。
せっかく購入した資産なのですから、運用したほうがよいと思いますが・・・

No.5 回答者： terekakushi 回答日時： 2007/08/23 13:38

＃１さんの方法は、ローンの契約違反となりますのでお薦めできません。

住宅ローンは、「住むことを条件に金利を低く設定されている」ので、転勤など、予め定められている事由以外でローン物件を賃貸に出すことは違法行為になります。
銀行にバレたら、即時返済を迫られるか、金利が数倍高い事業用ローンに借り替えさせられる（少なくとも銀行側には、その権利があります）ことになります。裁判にでもなれば確実に負けます。

＃３さんの答えが正解だと思います。

No.4 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/08/23 12:13

来年の引越しで余裕があるようですが、残債に余裕はなさそうですので、今からでも不動産会社に査定してもらって、売りに出してみてはいかがですか？昨年の購入で元金もほとんど減っていないでしょうから、仰るように今が２０００万円位の相場なら持ち出しですものね。

金融機関によっては、ご本人の収入とか勤務先によっては、次のローンで５００万円を上乗せしてくれるところもありますが、当然次のローンの返済額はかなり上がってしまいます。

来年のいつ頃にお引越し予定なのかわかりませんが、春先までの予定であれば、今から査定額より少し高めで売りに出して、条件として引渡し日をその頃にするのも一考の価値ありです。
それと、どんな立地のマンションかもわからないのでなんとも言えませんが、昨年３５００万円のマンションが１年で１５００万円も価格を下げるのかどうか？？？
仮に２０００万円ではなく、取引事例を基にまず最初に査定してもらうのが第一歩だと思います。

No.2 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/08/23 11:35

＃１追加です。

500万あれば、３５００万のマンションの頭金になると思います。

No.1 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/08/23 11:33

前に住んでいたマンションを賃貸しています。

契約管理はアパマンに依頼しています。
賃貸料を今住んでいるマンションのローンに当てています。

売却する必要は無いと思います。