★住宅ローン（買い替え）残債を含めて組めるか

年収８１０万円、７年前に購入したマンションを４２００万円で売却予定です。まだローンが４４００万円ほど残っています。転勤のため売却を予定しており、３２００万円の中古マンションを買う予定です。売却時のマイナス２００万円と新たに購入する３２００万円の合わせて３４００万円の住宅ローンは組めるものでしょうか？頭金は￥０です。また
来春から同居の長男が社会人となり家族収入としては３００万円ほど増える予定です。こんな半年先の収入源は考慮されないですよね？また現在の銀行ローンについて、よく入金を忘れて電話が来てから振り込む（すぐに）という延滞が過去に数回あります。同じような経験者のご意見をお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/10/12 09:52

基本的に借入金は物件価格の80～100％が基本です。

諸費用を上乗せして貸してくれるところもあるでしょうが銀行次第です。どちらにしても売買契約書の金額が基本になるので、その不足分を上乗せしたものが必要になると思います。その上で銀行は担保価値の過不足も勘案して審査をするでしょう。
売却と購入の順番はどうなりますか？先に売るなら不足分の現金が必須です。売却金額が4200万円とのことですが、既に買い手は見つかっているのでしょうか？諸費用も計算に入ってるかも気になります。逆に先に購入するとなると、今のローンが残ってるので、新たなローンをそのまま組むのは難しいかもしれません。同時にとなると、売買相手の都合もあるのでなかなか難しいという問題もあります（契約まで上手くいっても履行されない可能性も０ではない）。不動産会社への売却とかなら可能性はあると思いますが、売却価格は下がると思います。なお、同じ不動産会社の場合は、契約書上の金額はある程度融通が利く可能性はあります。

頭金は無しとのことですが、収入が多いのに預貯金はないのでしょうか？この辺りも銀行としては気になるところではあるでしょうね。金の使い方が荒いか、無理なローンを組むような無謀な人だとの印象も持たれるかもしれません。

あと、3400万円のローンの審査自体が通るかどうかは、年齢等の他の条件が分からないので何とも言えません。

この回答への補足

86tarouさん
早々のコメントありがとうございます。
当方42歳、普通の会社員です（一部上場企業、課長）
頭金は100万円ほど用意できそうですが、ちょうど上の子が大学進学で他県にでも行くようであれば、一人ぐらいの諸費用などで、この100万は消えていくのだろうと考えています。なので頭金なしで組まればなあ。というのが本音です。　あと売却と購入は同じ不動産会社（大手）にお願いしております。。。

補足日時：2009/10/12 19:24

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2009/10/13 08:58

> 売却時のマイナス２００万円と新たに購入する３２００万円の合わせて３４００万円の住宅ローンは組めるものでしょうか？

買い替えローンなら、120～150%の金額の融資が可能です。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replace …
みずほの説明ページですが、他の銀行でも似たような商品はあります。

> 家族収入としては
贈与や持分その他ややこしくなるから、言わないほうが良いと思います。

> 延滞が過去に数回あります
これが一番の問題でしょう。