住宅の補償期間が残っている時の第3者への譲渡時効力は？

何度か書き込みをさせて頂き、先日無事中古住宅を購入しました。

私の購入した住宅は平成11年の建築で、調べました所、建築会社は大手ハウスメーカーで、通常10年の補償をつけている様です。
未だ補償期間は約3年ちょっと残っているのですが、第三者である私にはこの補償は適用されないのでしょうか？

ちなみに購入経緯は、「以前の施主」→「某不動産会社」→「仲介業者を挟んで私」となります。

お解りになる方がいらっしゃったらご教授下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/14 13:07

１０年保証というのには３つのものがあります。

１つは法律（住宅の品質確保の促進などに関する法律、通称品確法）によるものです。
これは新築で未使用のものに義務つけられたもので、中古の場合は適用外です。

もう１つは財団法人住宅保証機構のおこなう住宅性能保証制度です。これは任意に適用を受けることができるものです。
http://www.ohw.or.jp/

こちらについては、譲渡により保証を引き継ぐことができることになっていますが、条件として施工会社が承認した場合となっていますので、建設したハウスメーカーが拒否すれば引き継がれないことになります。

３つめはメーカー独自のシステムで、これはメーカーごとに異なり、請負契約時の１０年保証契約内容により変わりますので、＃１さんがおっしゃっているようにその書類を確認するかメーカーに問い合わせてみるしかないと思います。

また、中古として２度目の売買になっていますので、最初の譲渡の時（以前の施主→防腐動産会社）に、保証を引きつがないという条件で取引されていると、売り主である某不動産会社自体がその保証を引き継いでいませんので、引き継ぐことは不可能です。

もう１度保証契約内容と経緯をご確認することをお勧めします。


なお、売り主が不動産会社と言うことですが、この業者は賃貸専門の会社でしょうか？
業務として売買や仲介などを行っている会社でしたら宅地建物取引業（宅建業）者として登録してあるはずです。

状況から判断して、１０年保証の引継ぎの可能性はかなり低いですが、それが無理でも、一般的に契約で瑕疵担保特約をつけるのが普通です。
売り主が宅建業者の場合、民法の原則に従うか、民放より不利な条件にする場合は、２年以上の瑕疵担保期間を設定することが宅建業法で義務つけられています。

すなわち売り主が宅建業者なら引き渡しから２年間は隠れた瑕疵について損害賠償請求をすることができます（わかっていた瑕疵については傷物として値段に反映されているので、請求はできない）。

なお、特約がない場合は民法の原則に従うことになります。この場合は、瑕疵の発見から１年以内ならいつでも損害賠償を請求することができます（注：何時でもと書きましたが、時効があり、木造の場合これができるのは５年の間といわれています）。

売り主が宅建業者でない場合（一般人や宅建業者でない企業）、瑕疵担保無しという特約も有効ですので、売り主が宅建業者かどうかは重要なポイントになりますので、よくチェックしてください。また、契約前に瑕疵担保に関する条項内容をよく理解することが大事です。

また、品質保証機構では中古の保証制度もありますので、これを利用するというのも１つの方法です。

この回答へのお礼

詳細な説明ありがとうございました。
仲介業者は三井のリ○○スです。
今更ながら瑕疵担保の詳細を確認します。
購入前に少なからずとも勉強したつもりだったのですが、まだまだでした^^;
大変勉強になりました。この度はありがとうございました。

お礼日時：2005/12/14 19:29

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/14 15:53

＃２です。

誤字の訂正と補足です。
「また、品質保証機構では中古の保証制度もありますので」中の「品質」は「住宅」の間違いでした。

＃３さんのご指摘の通り、建設時期からいって品確法は適用できませんでした。

なお、住宅性能保証制度というのは、品確法ができる以前からあるシステムで、適用を受けるには、建設会社が登録業者であることが必要そうです。
セキスハイムや住友林業などの住宅メーカーも登録業者になっているので、メーカー独自だけでなく、こちらの可能性もあると思います。この場合は、施工業者の承諾が得られれば、引き継ぐことができます。

なお、施工業者のアフターサービス契約（独自システム）は、直接契約関係のある相手に対してのみ有効としていることが多いようです（転得者には保証ない）。

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/14 13:13

http://www3.ocn.ne.jp/~vam-k/archinow02.html

住宅品質確保促進法（品確法）は２０００年（平成１２年）からですから
質問者さんの保証はメーカー保証だと思われます

メーカーに聞くか、契約書で確認するしかないですね

わたしの知り合いの場合は継続されませんでした。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
やはり引き継がれない事がほとんどの様ですね。
ダメもとでハウスメーカーに確認してみます。
この度はありがとうございました。

お礼日時：2005/12/14 19:31

No.1 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/12/14 12:34

ハウスメーカー独自の保証については、そのハウスメーカーに聞くのが一番早いと思いますけど・・。

品確法の10年は途中売却では効力は消えますが、メーカー保証でしたら残っているのではないかと思いますが、会社の基準は会社に聞くか、その保証書の内容を確認しないとわかりません。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
何も知識が無いままメーカーに確認するとよい様に丸め込まれそうなので事前に問い合わせさせて頂きました。
やはり会社の基準次第なのですね。
この度はありがとうございました。

お礼日時：2005/12/14 19:19